Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 66а-2198/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н.,

судей Пономаревой Е.И., Харебиной Г.А.,

при помощнике судьи Долдо А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2/2021 по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области на решение Рязанского областного суда от 15 января 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Торгово-производственная фирма "Рязаньоблпродторг" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н., объяснения представитель Министерства имущественных отношений Рязанской области по доверенности Степаненко И.С., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью Торгово-производственная фирма "Рязаньоблпродторг" (далее - ООО Торгово-производственная фирма "Рязаньоблпродторг") обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами: N :2636, общей площадью 2 728 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости в сумме 2 038 000 рублей; N :2637, общей площадью 9 910 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости в сумме 6481 000 рублей; N :19, общей площадью 2 139 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>), в размере его рыночной стоимости в сумме 1639000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие утвержденной кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, чем нарушаются права административного истца как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Решением Рязанского городского суда от 15 января 2021 года административные исковые требования удовлетворены. Кадастровая стоимость земельных участков установлена равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года по результатам проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 4210 122 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :2636, в размере 15294 103 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :2637, в размере 3301736 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :19.

Не согласившись с решением суда Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области подало апелляционную жалобу, просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, в удовлетворении заявленных ООО Торгово-производственная фирма "Рязаньоблпродторг" отказать в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несоответствие заключения эксперта требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку экспертом не представлены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта; экспертом нарушены требования пункта 5 Федерального стандарта "Требование к отчету об оценке" ФСО N 3, в части того, что информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; экспертом должным образом не проведен анализ рынка, к которому относятся объекты исследования, по результатам которого делается обоснованный вывод и можно было бы судить об активности или не активности рынка; без обоснований и пояснений, эксперт в своих расчетах применяет корректировку на торг при не активном рынке в размере "минус" 17,3%; объекты аналоги N 1 и N 4 принадлежат к разным классам земли и несопоставимы без применения корректирующего коэффициента; нарушен пункт 22 ФСО N 7, в соответствии с которыми при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим фактора и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Полагает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства административного ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Рязанской области по доверенности Степаненко И.С., просила апелляционную жалобу административного ответчика удовлетворить в полном объеме, ходатайствовала о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

В заседание суда апелляционной инстанции представители ООО Торгово-производственная фирма "Рязаньоблпродторг", ФГБУ "ФКП Росреестра" по Рязанской области, Администрации г. Рязани, ГБУ Рязанской области "Центр государственной кадастровой оценки" не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Учитывая положения статей 96, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание, что информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на сайте Первого апелляционного суда общей юрисдикции в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости N N от ДД.ММ.ГГГГ года, N N от ДД.ММ.ГГГГ года, N N от ДД.ММ.ГГГГ ООО Торгово-производственная фирма "Рязаньоблпродторг" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: N :2636, общей площадью 2 728 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>); N :2637, общей площадью 9 910 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; N :19, общей площадью 2 139 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу требований главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N :2636 установлена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 9050931,12 рублей, земельного участка с кадастровым номером N :2637 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 32879298,90 рублей, земельного участка с кадастровым номером N :19 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 5136806,37 рублей.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

На основании положений части 7 статьи 22 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Об этом же разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", согласно которому с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические лица - собственники объектов недвижимости.

Таким образом, установление кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, затрагивает права и законные интересы административного истца, и он вправе оспаривать кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В обоснование заявленных административных исковых требований административный истец представил отчет об оценке N 2703/2019 от 10апреля 2019 года, составленный оценщиком ООО "<данные изъяты>", согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года составляет 2038 000 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :2636, 6481 000 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :2637; 1 639 000 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :19.

В связи с наличием ходатайства административного истца, судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопрос: какова рыночную стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года.

Заключением эксперта ООО "<данные изъяты>" ФИО11 установлена по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость спорных объектов недвижимости в размере 4356 616 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :2636, 15826 270 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :2637, 2451 752 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :19.

В связи с наличием ходатайства Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области о назначении повторной судебной оценочной экспертизы определением Рязанского областного суда от 18сентября 2020 года судом назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "<данные изъяты>" ФИО12

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы N 115э-2020 от 9 ноября 2020 года, выполненной экспертом ООО "<данные изъяты>" ФИО13, было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, установлена рыночная стоимость в размере 4 210 122 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :2636, 15294 103 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :2637, 3301 736 рублей для земельного участка с кадастровым номером N :19.

Устанавливая величину кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании повторного экспертного заключения, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности, содержит необходимые сведения доказательственного значения, экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в г. Рязани, изложен краткий обзор основных характеристик земельного рынка Рязани, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом, в связи с чем оснований сомневаться в выводах эксперта у суда нет.

С данными выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия, поскольку они основаны на материалах дела и сделаны в соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующими данный вид правоотношений. На представленные представителем административного ответчика замечания относительно выводов судебной оценочной экспертизы, экспертом представлены возражения, с которыми обоснованно согласился суд первой инстанции.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам жалобы эксперт ООО "<данные изъяты>" ФИО14 использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. Экспертом был проведен анализ рынка с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах. В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

При анализе фактических данных о ценах сделок и предложений экспертом, в соответствии с положениями пункта 11 ФСО N 7, использовались сведения об 11 земельных участках промышленного назначения, расположенных в г. Рязани, из которых для сравнения подобрано 4 объекта-аналога на дату определения рыночной стоимости, относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка.

По результатам анализа рынка на страницах 28-29 заключения, эксперт привел выводы о том, что сегмент рынка, к которому относятся объекты оценки, характеризуется низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости (диапазон цен - от 700 до 2 056,2 рублей за квадратный метр), ограниченным количеством продавцов и редкими сделками, длительным сроком экспозиции предложений, что позволяет отнести рынок к неактивному и в расчетах использовать соответствующие корректировки. Применение корректировки для неактивного рынка мотивировано и на странице 2 дополнительных письменных пояснений эксперта, со ссылкой на соответствующие определения активности/неактивности рынка из "Справочника оценщика недвижимости -2017. Лейфер Л.А. Земельные участки".

На страницах 28-29, 41 повторного экспертного заключения приведено обоснование выбора аналогов для целей проведения расчетов. По мнению эксперта, им выбраны объекты-аналоги, сопоставимые с объектами исследования по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим стоимость.

В письменных возражениях, эксперт Семизаров В.В. подтвердил правильность выбора объектов-аналогов и примененных корректировок.

Довод административного ответчика о наличии на рынке других земельных участков, сходных с объектами оценки, несостоятелен, поскольку объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611).

В отношении объектов-аналогов экспертом ФИО15 применены корректировки на уторговывание, местоположение, площадь и наличие коммуникаций. Эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов, на страницах 48-50 исследовательской части заключения обосновал необходимость либо отсутствие необходимости их введения.

Согласно пункту 25 ФСО N 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, с учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки. Все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проведя согласование результатов оценки, эксперт ФИО16. осуществил расчет рыночной стоимости объектов оценки, исходя из средневзвешенной стоимости - 1543,3 рубля за 1 кв.м., установив ее в размерах, не выходящих за пределы диапазона рыночных цен предложений, исследованных в результате анализа рынка недвижимости (от 700 до 2 056,2 рублей за кв.м.).

Судебная коллегия находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения судебной экспертизы требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, поскольку они носят предположительный характер, административный ответчик в нарушение требований статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательств наличия на дату оценки иных объектов-аналогов, сопоставимых с объектами оценки, и то, как это могло повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, административный ответчик суду не представил, в то время как экспертом было обосновано применение корректировок и выбор подходов оценки.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что достоверных данных об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости сторонами в суд не представлено.

Таким образом, повторное экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о наличии в нем противоречий в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции своего подтверждения не нашли. Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не имелось.

Учитывая изложенное, у судебной коллегии также отсутствуют предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения повторной судебной оценочной экспертизы, в связи с чем суд апелляционной инстанции отказал Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области в удовлетворении соответствующего ходатайства.

Позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Нарушения норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Рязанского областного суда от 15 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка