Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 66а-200/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Тертишниковой Л.А., Вольной Е.Ю.,

при секретаре Бирюковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело 3а-866/2020 по административному исковому заявлению Компанцева Владимира Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе административного ответчика Правительства Красноярского края на решение Красноярского краевого суда от 16 ноября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Тертишниковой Л.А., представителя Правительства Красноярского края Векшину Е.Г., поддержавшую доводы жалобы, возражения на апелляционную жалобу административного истца Компанцева В.А., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Компанцев В.А., являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2011 года в размере 585 000 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 583 320, 81 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, что затрагивает права административного истца, уплачивающего арендную плату, рассчитанную с использованием кадастровой стоимости.

Решением Красноярского краевого суда от 16 ноября 2020 года административное исковое заявление удовлетворено, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости 585 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2011 года.

С указанным решением суда не согласился административный ответчик Правительство Красноярского края в апелляционной жалобе его представитель Векшина Е.Г. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления отказать, а также вынести частное определение в отношении действий Компанцева В.А. и Магеры М.А., с направлением в уполномоченный орган для принятия процессуального решения.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции не принял во внимание, что отчет об оценке N 01/08/09 от 08 сентября 2020 года, который представлен административным истцом, выполнен оценщиком Магера М.И. с явными и грубыми нарушениями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Обращает внимание, что информация об аналогах N 1, 2, используемых оценщиком, не подтверждена, так как справки, выданные индивидуальным предпринимателем Новиковой Л.Е. от 25 мая 2015 года, являются недействительными, ввиду прекращения Новиковой Л.Е. предпринимательской деятельности 18 октября 2011 года. В справке по аналогу N 3 агентства недвижимости "Наш город" отсутствует информация, которая используется в анализе рынка, объект недвижимости не идентифицирован, так как отсутствует его адрес и кадастровый номер.

Таким образом, оценщик при составлении отчета об оценке использовал недостоверную информацию. Однако суд первой инстанции, не обладая специальными познаниями в оценочной деятельности, по своей инициативе не назначил оценочную экспертизу и сделал выводы о соответствии отчета об оценке требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности". Рецензия на отчет, предоставленная ответчиком, не была принята судом в качестве доказательства.

Суд не рассмотрел заявленное административным ответчиком ходатайство о вынесении частного определения суда в порядке статьи 200 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относительно того, что оценщик Магера М.А. намеренно использует в отчете недостоверную информацию, желая выдать ее за достоверную, с прямым умыслом производит расчеты на основании справок, выданных индивидуальным предпринимателем, который прекратил деятельность до даты выдачи указанных справок. В связи с чем, в действиях административного истца Компанцева В.А. и оценщика Магеры М.А. имеются признаки уголовного преступления.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

Представитель Правительства Красноярского края Векшина Е.Г. доводы жалобы поддержала, против которых возражал административный истец Компанцев В.А.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции находит основания для ее удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (редакция по состоянию на дату кадастровой оценки) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Закон об оценочной деятельности).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Компанцев В.А. в соответствии с договором аренды земельного участка N 69 от 04 сентября 2006 года, договором уступки прав и обязанностей от 31 июля 2012 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1171 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: общественное питание, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. <данные изъяты>.

Согласно приложению N 2 к договору аренды N 69 от 04 сентября 2006 года кадастровая стоимость арендуемого земельного участка учитывается при расчете арендной платы.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 08 сентября 2020 года по состоянию на 01 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 1 583 320,81 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2017 года N 708-п "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края".

Кадастровая стоимость может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Исходя из положений статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из необходимых доказательств является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При обращении с административным иском в суд административным истцом был предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> N 01/08/09 от 08 августа 2020 года, выполненный оценщиком Магера М.А. (ООО "Независимая оценка и экспертиза собственности") (далее - отчет).

Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года составила 585 000 рублей.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанный отчет об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Между тем, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Отчет об оценке должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297; Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости" (далее - ФСО N 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298; Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299; Федерального стандарта оценки N 7 "Оценка недвижимости" (далее - ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611.

Положения пункта 5 ФСО N 3 предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 13 ФСО N 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2020 года N 568-р (далее Методические рекомендации) метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 ФСО N 3 установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно Методическим рекомендациям при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

В рассматриваемом случае в рамках применения сравнительного подхода оценщиком были подобраны 3 объекта-аналога.

Вместе с тем, у суда апелляционной инстанции возникли сомнения относительно информации об объектах-аналогах, поскольку в справках предоставленных агентствами недвижимости "Дом" и "Наш город" отсутствуют сведения позволяющие идентифицировать объект-аналог (адрес, кадастровый номер).

При этом как следует из выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 22 октября 2020 года, предоставленной ответчиком, Новикова Л.Е., подписавшая две справки датированные 25 мая 2015 года прекратила деятельность в качестве ИП 18 октября 2011 года. Информация, подтверждающая ее трудоустройство в агентстве недвижимости "Дом", отсутствует.

При таких обстоятельствах, при наличии сомнений относительно достоверности сведений об объектах-аналогах, использованных при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, они возникают и в отношении результата оценки - итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктами 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статья 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В связи с чем судом апелляционной инстанции по своей инициативе была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Агентство независимой оценки".

В соответствии с выводами заключения эксперта ООО "Агентство независимой оценки" Аносовой Т.А. N 21/886/Э от 17 июня 2021 года, отчет об оценке N 01/08/09 от 8 сентября 2020 года не соответствует требованиям Федерального закона N 135-Ф3 от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки.

В отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к подбору объектов-аналогов, к обоснованию размера проводимых корректировок. Информация, использованная оценщиком при расчетах, является, не достоверной, не достаточной и не проверяемой. Данные нарушения, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости в сторону существенного уменьшения.

Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2011 года составляет 1 479 803,06 рубля.

Так, отчет об оценке N 01/08/09 от 8 сентября 2020 года, в частности, содержит следующие нарушения требований федеральных стандартов оценки:

п. 5 ФСО N 3 (оценщик использует три аналога, информация о которых была получена из справок, предоставленных агентствами недвижимости. Данные об объектах аналогах не могут считаться подтвержденными поскольку в справках, представленных агентствами "Дом" и "Наш город" отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать объекты аналоги (адрес, кадастровый номер). При этом, как следует из выписки, представленной в материалах дела, Новикова Л.Е., подписавшая две справки датированные 25 мая 2015 года, прекратила свою деятельность в качестве ИП 18 октября 2011 года. Таким образом, подтвердить или проверить достоверность данных об объектах-аналогах невозможно);