Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 66а-195/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И.,

судей Тертишниковой Л.А., Вольной Е.Ю.,

при секретаре Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-34/2020 по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от 23 октября 2019 года N 248, N 249, N 250, N 251, N 252, N 253, N 254, N 255, N 256, N 257, N 258, N 259, N 260, N 261,

по апелляционным жалобам административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, заинтересованного лица акционерного общества "Нефтехимсервис" на решение Омского областного суда от 26 октября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Тертишниковой Л.А., пояснения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Бобровник Ю.А., представителя заинтересованного лица акционерного общества "Нефтехимсервис" - Шишовой С.В., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционные жалобы представителя административного истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Ермолаевой Е.В., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Комиссия) от 23 октября 2019 года N 248, N 249, N 250, N 251, N 252, N 253, N 254, N 255, N 256, N 257, N 258, N 259, N 260, N 261, которыми пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:030801:4070, 55:36:030801:4069, 55:36:030801:4065, 55:36:030801:4060, 55:36:030801:4059, 55:36:030801:4058, 55:36:030801:4055, 55:36:030801:4088, 55:36:030801:4078, 55:36:030801:4076, 55:36:030801:4075, 55:36:030801:4073, 55:36:030801:4071, 55:36:050204:23 на основании заявления представителя АО "Нефтехимсервис" и отчетов об оценке N 224/38-19, N 224/29-19, N 224/25-19, N 224/37-19, N 224/36-19, N 224/35-19, N 224/27-19, N 224/24-19, N 224/26-19, N 224/34-19, N 224/33-19, N 224/31-19, N 224/30-19, N 224/22-19 от 9 сентября 2019 года, составленных оценщиком <данные изъяты> Н.В.

Требования мотивированы тем, что отчеты об оценке не соответствовали пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), так как оценщик исходил из представленной заказчиком недостоверной информации об отсутствии на оцениваемых земельных участках инженерных коммуникаций, в то время как на данных земельных участках находятся производственные объекты, которые не могут функционировать без подключения к инженерным коммуникациям. Кроме того, состав Комиссии был сформирован с нарушением Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263.

Решением Омского областного суда от 26 октября 2020 года административное исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации г. Омска удовлетворено.

Не согласившись с решением суда Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в лице представителя Нигороженко Н.Ю. подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО N 3). Оценщик обоснованно использовал предоставленную заказчиком оценки справочную информацию об отсутствии на спорных земельных участках централизованных коммуникаций. Центральные коммуникации в соответствии с техническими условиями на подключение заходят только на соседний земельный участок с кадастровым номером 55:36:030801:63.

Суд необоснованно, ссылаясь на договоры АО "Омский каучук" с энергоресурсными организациями и акты ввода в эксплуатацию ТЭС, не относящиеся к АО "Нефтехимсервис", делает вывод о наличии централизованных коммуникаций на спорных земельных участках, указывая на то обстоятельство, что спорные земельные участки были образованы из земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:63, который в целом как единый участок был обеспечен централизованными коммуникациями. Однако, после выдела из него земельных участков, вновь образованные земельные участки стали самостоятельными объектами гражданских прав.

Судом не дана оценка пояснениям представителей оценочного сообщества, которые указывают как на ценообразующий фактор наличие на оцениваемых земельных участках только централизованных коммуникаций, доведенных до его границ (т.е. прямое подключение), а также на правомерность использования при проведении ретроспективной оценки информации, предоставленной и заверенной заказчиком.

Кроме того, суд необоснованно удовлетворил ходатайство административного истца о назначении судебной экспертизы, так как необходимость ее назначения отсутствовала.

Заинтересованным лицом АО "Нефтехимсервис" в лице представителя Кузнецовой Е.А. также подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что суд не дал мотивированную оценку заключению судебной экспертизы на соответствие федеральным законам, федеральным стандартам оценки, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Не дана оценка и не предоставлено мотивированное обоснование отклонения судом замечаний к заключению эксперта Управления Росреестра по Омской области.

Суд делает вывод о несоответствии рассматриваемых отчетов об оценке требованиям п.5 ФСО N 3 исключительно на субъективном мнении судебного эксперта о недостаточности в качестве документального подтверждения наличия/отсутствия инженерного обеспечения земельного участка, при наличии на нем объектов капитального строительства, только одной справки заказчика на ретроспективную дату оценки об отсутствии на оцениваемых участках централизованных коммуникаций. Однако не дает оценки самому заключению эксперта.

Считает, что оценщик не должен проверять данные предоставленные заказчиком, а застроенность объекта оценки не является подтверждением наличия коммуникаций, при этом застроенный земельный участок рассматривается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования. При этом корректировка по коммуникациям должна применяться только при наличии централизованных сетей.

Суд не приводит обоснования несогласия с мнением судебного эксперта в части отсутствия влияния частичного недостатка отчета, установленного выводами судебного эксперта по первому вопросу, на величину рыночной стоимости земельных участков, хотя судебный эксперт в данном случае обосновал свой вывод.

Судом не указаны причины, по которым не приняты во внимание пояснения о нецелесообразности использования документов технической инвентаризации на объекты капитального строительства по причине их относимости к совсем иному объекту оценки, неактуальности информации, приводимой в такой документации.

Судом не дана оценка ответам ресурсоснабжающих организаций об отсутствии заключенных договоров снабжения с АО "Нефтехимсервис". Суд фактически использовал договоры третьего лица, заключенные с АО "Омский каучук", и в отношении иного земельного участка, не являющегося предметом исследования (55:36:030801:63) для обеспечения объектов капитального строительства, имеющих самостоятельную потребность в ресурсоснабжении.

Судом не приняты во внимание разрешения на ввод в эксплуатацию теплоэлектростанции и пусковых комплексов, выданные ЗАО "Нефтехимсервис", свидетельства о праве собственности АО "Омский каучук" на локальные очистные сооружения, которые опровергают оснащение спорных земельных участков подведенным к их границе централизованным ресурсом, таким как свет, тепло и водоотведение.

Полагает, что инженерные коммуникации учтены в качестве объектов основных средств, с которых уплачивается налог, департамент пытается повторно включить стоимость инженерных сетей в стоимость земельного участка. Для целей налогообложения или расчета арендной платы за земельный участок используются данные о стоимости земельного участка без объектов недвижимости и других улучшений, расположенных на нем, поэтому, несмотря на наличие инженерных коммуникаций, земельный участок должен рассматриваться оценщиком как условно свободный от них для исключения двойного налогообложения.

Объекты недвижимости, расположенные на оцениваемых земельных участках, не имеют потребности в обеспеченности инженерной инфраструктурой.

Суд пришел к ошибочному выводу о том, что обеспеченность каждого земельного участка централизованными коммуникациями обусловлена тем, что они образованы из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:63, который был обеспечен централизованными коммуникациями, однако каждый вновь образованный земельный участок должен рассматриваться как индивидуальный объект гражданских прав, в отношении которого подлежит установлению кадастровая стоимость.

Судебными экспертами выполнен проверочный расчет с целью определения влияния наличия инженерных коммуникаций на величину рыночной стоимости оцениваемых объектов исходя из предположения их наличия на участках, в результате эксперты пришли к выводу о несущественности такого влияния. Величина отклонения составила от 5 до 12 % и находится в пределах доверительного интервала (точности определения рыночной стоимости). Таким образом, сами эксперты указали на то, что рыночная стоимость, определенная в отчетах об оценке, является достоверной.

В возражениях на апелляционные жалобы департамент имущественных отношений Администрации г. Омска просит оставить их без удовлетворения, указывая на безосновательность доводов апелляционных жалоб.

Участвующие в судебном заседании посредством использования средств видеоконференц-связи представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Бобровник Ю.А., заинтересованного лица акционерного общества "Нефтехимсервис" Шишова С.В. поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель административного истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Ермолаева Е.В. высказала возражения против доводов, изложенных в апелляционных жалобах.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно частям 2,5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Также абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России N 69 от 22 февраля 2011 года "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что ПАО "Омский каучук" и АО "Нефтехимсервис" являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером 55:36:050204:23, площадью 90866 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание подготовки кадров. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 30.

АО "Нефтехимсервис" является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером 55:36:030801:4070, площадью 22127 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание цеха И-14а. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4069, площадью 26845 кв. м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание отделения Е-3. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4065, площадью 7607 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание цеха 108. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4060, площадью 54692 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосной станции 1116. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4059, площадью 8045 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосной станции (Насосная 111а). Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4058, площадью 9968 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание цеха Д-7а. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4088, площадью 45400 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание холодного цеха Е-8. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4078, площадью 35456 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание корпуса цеха ДП-16. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом, 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4076, площадью 12362 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание главной понизительной подстанции. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4071, площадью 123376 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосной станции оборотного водоснабжения. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4055, площадью 13579 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание станции дегазации обессоленной воды. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4073, площадью 9629 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосного отделения 102. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13,

- с кадастровым номером 55:36:030801:4075, площадью 9867 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание электроцеха и КИП. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, дом 13, на основании договоров аренды, заключенных с департаментом имущественных отношений Администрации города Омска.

Данные земельные участки расположены в городе Омске и имеют вид разрешенного использования для производственных целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:050204:23 был предоставлен ОАО "Омский каучук" и ООО "Нефтехимсервис", правопреемником которого является АО "Нефтехимсервис", в аренду сроком на 25 лет распоряжением Мэра города Омска от 24 января 2005 года N 183-р (т. 8, л.д. 142) для производственных целей под здания, строения (здание поликлиники завода с почтовым адресом: пр. Губкина, 22; здание фабрики-кухни с почтовым адресом: пр. Губкина, 26, корпус, 3; здание макетов (ОКС 2-этажное) с почтовым адресом: пр. Губкина, 28; пожарное депо с почтовым адресом: пр. Губкина, 28, корпус 2; корпус подготовки кадров с почтовым адресом: пр. Губкина, 30; узел связи на 2500 номеров на территории 4-5 очереди с почтовым адресом: пр. Губкина, 30, корпус 1; здание подстанции ТП-62 с почтовым адресом: пр. Губкина, 30, корпус 2 в Советском административном округе). 1 февраля 2005 года между департаментом недвижимости Администрации города Омска и ОАО "Омский каучук", ООО "Нефтехимсервис" был заключен договор аренды N Д-С-14-5385 в отношении названного земельного участка (т. 8, л.д. 197 - 200).

Земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:030801:4070, 55:36:030801:4069, 55:36:030801:4065, 55:36:030801:4060, 55:36:030801:4059, 55:36:030801:4058, 55:36:030801:4055, 55:36:030801:4088, 55:36:030801:4078, 55:36:030801:4076, 55:36:030801:4075, 55:36:030801:4073, 55:36:030801:4071 образованы (распоряжения департамента имущественных отношений Администрации города Омска от 6 августа 2015 года N 1993, от 10 августа 2015 года N 2001) из состава земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:63, который на основании договора аренды N Д-С-14-5357 от 15 февраля 2005 года был предоставлен в аренду ПАО "Омский каучук", <данные изъяты> АО "Нефтехимсервис", <данные изъяты>".

В отношении вышеуказанных земельных участков между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и АО "Нефтехимсервис" были заключены договоры аренды от 28 декабря 2015 года.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2014 года N 50-п актом определения кадастровой стоимости земельных участков от 20 августа 2015 года (т. 8 л.д. 32 - 42) по состоянию на 20 августа 2015 года была определена кадастровая стоимость: земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4069 в размере 13024925,55 руб. (т. 6 л.д. 232); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4065 в размере 3690840,33 руб. (т. 7 л.д. 116); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4060 в размере 26536011,48 руб. (т. 7 л.д. 49); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4059 в размере 3903353,55 руб. (т. 7 л.д. 28); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4058 в размере 4836373,92 руб. (т. 6 л.д. 174); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4055 в размере 6588395,01 руб. (т. 7 л.д. 139); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4088 в размере 22027626 руб. (т.6 л.д. 117); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4078 в размере 17202896,64 руб. (т.7л.д.2); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4076 в размере 5997918,78 руб. (т. 7 л.д. 180); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4075 в размере 4787369,73 руб. (т.6 л.д.202); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4073 в размере 4671894,51 руб. (т.7 л.д.161); земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4071 в размере 5985789,03 руб. (т.7 л.д.97).