Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 66а-194/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И.,

судей Тертишниковой Л.А., Вольной Е.Ю.,

при секретаре Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (N 3а-31/2020) по административному исковому заявлению департамента имущественных отношений администрации города Омска об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области N, N, N, N от ДД.ММ.ГГГГ,

по апелляционным жалобам представителя ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Нигороженко Е.В., представителя заинтересованного лица акционерного общества "Экоойл" Синцовой Е.В. на решение Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым требования административного истца удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Вольной Е.Ю., пояснения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - Бобровник Е.В., представителя заинтересованного лица акционерного общества "Экоойл" Шишовой Е.В., поддержавших доводы апелляционных жалоб, возражения на апелляционную жалобу представителя административного истца департамента имущественных отношений администрации г. Омска - Ермолаевой Е.В.,

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных отношений администрации г. Омска обратился в Омский областной суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области (далее - Комиссия) N, N, N, N от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что на территории муниципального образования городской округ город Омск Омской области находятся земельные участки: с кадастровым номером N, с кадастровым номером N, с кадастровым номером N, с кадастровым номером N. Указанные земельные участки предоставлены по договору аренды ООО "Экоойл". Решениями Комиссии от 23 октября 2019 года NN, N, N, N удовлетворено заявление ООО "Экоойл" об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 34 033 628 руб.; с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 25 476 570 руб.; с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 51 793 632 руб.; с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в сумме 52 249 937 руб. Установленные решениями Комиссии кадастровые стоимости земельных участков, значительно снизили уплачиваемый арендатором земельный налог в местный бюджет. Решения приняты на основании отчетов об оценке, выполненных оценщиком с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, поскольку оценщик исходил из представленной заказчиком недостоверной информации об отсутствии на оцениваемых земельных участках инженерных коммуникаций, в то время как на данных земельных участках находятся производственные объекты, которые не могут функционировать без подключения к инженерным коммуникациям. Кроме того, состав Комиссии не соответствует Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263.

Определениями суда к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Омска (том 1 л.д. 1, том 5 л.д. 1).

Решением Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ административное исковое заявление департамента имущественных отношений администрации города Омска удовлетворено, решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ N, N, N, N отменены, на Комиссию возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения ранее поданных заявлений АО "Экоойл". Исключены из сведений Единого государственного реестра недвижимости определенные решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ N, N, N, N кадастровые стоимости земельных участков: с кадастровым номером N в размере 34 033 628 руб., с кадастровым номером N в размере 51 793 632 руб., с кадастровым номером N в размере 52 249 937 руб., с кадастровым номером N в размере 25 476 570 руб.

Не согласившись с решением суда, представителем административного ответчика Управления Росреестра по Омской области Нигороженко Н.Ю. подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований административного истца. В обоснование доводов указывает, что суд первой инстанции, рассматривая дело, принял во внимание отчеты об оценке N, N, N, N от ДД.ММ.ГГГГ, которые, по мнению апеллянта, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Суд, делая выводы о наличии на спорных земельных участках централизованных коммуникаций, необоснованно принял во внимание договоры с энергоресурсными организациями и акты ввода в эксплуатацию ТЭС, заключенные с АО "ОК", при этом, сослался на необходимость подтверждения информации об отсутствии на спорных земельных участках инженерного обеспечения письменными документами. Наличие на спорных земельных участках местных инженерных коммуникаций не является ценообразующим фактором. По мнению апеллянта, объективная необходимость в назначении по делу судебной экспертизы отсутствовала, так как поставленный на разрешение экспертов вопрос о применяемых оценщиком в отчетах об оценке корректировках объектов-аналогов на наличие/отсутствие централизованных коммуникаций опровергнут материалами дела.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица АО "Экоойл" Синцова Е.А. также просит решение Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что суд первой инстанции не дал оценку доказательствам, имеющим существенное значение для дела. Не соглашается с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, считает их недостоверными, поскольку экспертами в качестве ценообразующего фактора рассматривалось наличие (отсутствие) на спорных земельных участках любых коммуникаций, в то время как, представленные в материалы дела документы подтверждают отсутствие централизованного подключения спорных участков к коммуникациям, указанное экспертами не опровергается. В связи с необоснованным выводом экспертов о несоответствии спорных отчетов пункту 5 ФСО N, а также неправомерным отказом в проведении повторной экспертизы судом первой инстанции, просит назначить по делу повторную экспертизу. Указывает, что судом не приняты во внимание пояснения оценщика Е.В., Омской коллегии оценщиков, из которых следует, что ценообразующим фактором является обеспеченность земельного участка централизованными коммуникациями, возможность подключения к централизованным сетям. Судом не дана оценка ответам ресурсоснабжающих организаций, подтверждающим факт отсутствия обеспеченности спорных земельных участков централизованным ресурсом. При этом, ссылаясь в решении на не предоставление АО "Экоойл" документов, подтверждающих отсутствие поставки централизованного ресурса, суд первой инстанции тем самым возложил на сторону по делу обязанность по доказыванию отрицательного факта. Суд не учел, что для целей налогообложения или расчета арендной платы, спорные земельные участки подлежат оценке как условно-свободные от объектов недвижимости и других улучшений, в том числе и инженерных коммуникаций, исходя из вида фактического использования, в противном случае, указанное приводит к двойному налогообложению. В нарушение положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первый инстанции неверно распределил между сторонами бремя доказывания юридически значимых обстоятельств, обязав ответчика и заинтересованное лицо доказать факт отсутствия централизованных коммуникаций. Суд, в качестве основополагающего обстоятельства, установил, что спорные земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером N, обеспеченного централизованными коммуникациями, в связи с чем, сделал неверные выводы об обеспеченности централизованными коммуникациями выделенных земельных участков. Указанное, по мнению апеллянта, не имеет значения для дела и влечет неверную оценку отчетов, как необоснованных и неоднозначных. Выводы суда о том, что выявленные недостатки отчетов не могли повлиять на достоверность определенных в отчетах величин рыночной стоимости объектов, так как являются ценообразующими факторами, не соответствуют действительности и обстоятельствам административного дела. Наличие инженерных коммуникаций не является единственным и основным ценообразующим фактором, его влияние на результат оценки не существенен.

Относительно доводов, изложенных в апелляционных жалобах, департаментом имущественных отношений администрации города Омска представлены возражения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области Бобровник Ю.А., заинтересованного лица акционерного общества "Экоойл" Шишова С.В. поддержали доводы апелляционных жалоб, против удовлетворения которых возражала представитель административного истца департамента имущественных отношений администрации г. Омска Ермолаева Е.В.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно частям 2 и 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Также абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок создания и деятельности комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области установлен положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России N 69 от 22 февраля 2011 года "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости".

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что ООО "Экоойл" является арендатором земельных участков:

с кадастровым номером N, площадью 95 065 кв.м., расположенного по адресу <адрес>;

с кадастровым номером N, площадью 68 670 кв.м., расположенного по адресу <адрес>;

с кадастровым номером N, площадью 130 792 кв.м., расположенного по адресу <адрес>;

с кадастровым номером N, площадью 145 543 кв.м., расположенного по адресу (<адрес>.

Данные земельные участки расположены в городе Омске и имеют вид разрешенного использования для производственных целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Земельные участки с кадастровыми номерами N N, N, N образованы (распоряжения департамента имущественных отношений администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N) из состава земельного участка с кадастровым номером N, который на основании договора аренды NN от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в аренду ПАО "ОК", АО "ОЗП", АО "Экоойл", АО "Н", АО "Т".

В отношении вышеуказанных земельных участков между департаментом имущественных отношений администрации города Омска и АО "Экоойл" были заключены договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от ДД.ММ.ГГГГ NN актом определения кадастровой стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 18-29) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ была определена кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером N в размере 33 317 997,30 руб. (том 3 л.д. 4); земельного участка с кадастровым номером N в размере 63 458 970,48 руб. (том 3 л.д. 53); земельного участка с кадастровым номером N в размере 70 616 008,17 руб. (том 5 л.д. 122); актом определения кадастровой стоимости земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 46 125 072,54 руб. (том 2 л.д. 44-45)

ООО "Экоойл" является собственником зданий, сооружений, расположенных на спорных земельных участках.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Цена земельных участков, продаваемых без проведения торгов, зависит от его кадастровой стоимости (статья 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N).

Таким образом, ООО "Экоойл" вправе оспаривать кадастровую стоимость спорных земельных участков.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ООО "Экоойл" обратилось в Комиссию с заявлениями о пересмотре указанных выше результатов определения кадастровой стоимости земельных участков путем установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

При обращении заявителем представлены подготовленные оценщиком Е.В. отчеты об оценке N, N, N, N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 25 476 570 руб.; земельного участка с кадастровым номером N - 51 793 632 руб.; земельного участка с кадастровым номером N - 52 249 937 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 34 033 628 руб.

При рассмотрении заявлений Комиссия пришла к выводу о том, что оформление и содержание отчетов об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Решениями Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ N, N N N кадастровая стоимость вышеназванных земельных участков определена в размере их рыночной стоимости, установленной в отчетах об оценке (том 1 л.д. 45-46, 80-81, 151-152, том 5 л.д. 42).

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, исходил из того, что наличие инженерного обеспечения до границ земельного участка является ценообразующим фактором, влияющим на его стоимость, однако оценщиком в отчетах об оценке не приведены иные документы, кроме справок заказчика, которые бы свидетельствовали об отсутствии инженерных коммуникаций на спорных земельных участках, тогда как на оцениваемых земельных участках расположены объекты недвижимости (в том числе, здания производственного назначения). В связи с чем суд первой инстанции пришёл к выводу, что отчеты об оценке N, N, N, N от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют требованиям пункта 5 ФСО N 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 - информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена, решения Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ незаконны и нарушают права и законные интересы административного истца.

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда по следующим основаниям.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, 298, 299, Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года и обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Пунктом 3 ФСО N 3 предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Согласно пункту 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии) (пункт 10 ФСО N 3).

Пунктом 22 ФСО N 7 предусмотрены положения, которые при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать.

Согласно пункту 22 (е) ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения (ценообразующие факторы):

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждёнными распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 года N 568-р, определены методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков, и при использовании метода сравнения продаж для оценки земельных участков к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки, одним из которых является инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.) (раздел IV).