Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июня 2021 года Дело N 66а-1933/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Синьковской Л.Г.,

судей Кольцюка В.М.,

Васильевой Т.Г.,

при секретаре Борковской А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-175/2021 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Монарх" на решение Московского областного суда от 12 января 2021 года об удовлетворении административных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Монарх" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г., возражения представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области Нестерова Д.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Монарх" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости, его рыночной стоимости, а также на нарушение прав административного истца как собственника объекта недвижимости и плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. В подтверждение указанных доводов истцом представлен отчёт об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского областного суда от 12 января 2021 года административные исковые требования удовлетворены, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 сентября 2019 года в размере 403 999 054 рубля.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО "Монарх" Филимонов А.О. просит отменить решение суда, принять новый судебный акт, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование указывает, что заключение эксперта, положенное в основу решения суда, не соответствует федеральному законодательству в области оценочной деятельности, поскольку экспертом отобраны объекты-аналоги, несопоставимые с объектом исследования, некорректно определён класс здания, неверно применены корректировки на местоположение, линию расположения, тип помещений, неверно определена доля вакантных площадей объекта недвижимости. Также эксперт в рамках исследования использует затратный подход, тогда как на рынке достаточно информации для применения сравнительного и доходного подходов.

Представителями ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" Потаповой Ю.Р., административного истца ООО "Монарх" - Филимоновым А.О. заявлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Судебная коллегия по административным делам считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещённых о времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя административного ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев первого и второго статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "Монарх" на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Актом N 237 от 23 сентября 2019 года ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 20 сентября 2019 года в размере 404 058 062 рубля 20 копеек.

В обоснование административных исковых требований административным истцом представлен отчёт об оценке N 594 от 1 октября 2020 года ООО "Кейгруп", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 20 сентября 2019 года определена в размере 188 430 000 рублей.

В связи с наличием возражений Министерства имущественных отношений Московской области относительно допустимости вышеуказанного отчёта об оценке в качестве доказательства по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза.

Заключением эксперта N <данные изъяты> от 9 декабря 2020 года ООО "<данные изъяты>" установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчёта об оценке N <данные изъяты> от 1 октября 2020 года ООО "<данные изъяты>", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 20 сентября 2019 года, которая составила 403 999 054 рубля.

Устанавливая размер кадастровой стоимости спорного нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведённого исследования, указание на использованные методы оценки и проведённые расчёты, а также иные сведения, имеющие существенное значение для дела.

Между тем, судом первой инстанции не принято во внимание, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества эксперт применил менее сопоставимые объекты-аналоги по основным ценообразующим факторам (местоположение, класс, состояние отделки), неверно применил корректировки на местоположение, линию расположения, тип помещений, неверно определилдолю вакантных площадей объекта недвижимости.

Судом первой инстанции при вынесении решения указанные обстоятельства не учтены, в связи с чем допущено существенное нарушение, повлиявшее на неверное установление итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Определяя размер рыночной стоимости объекта недвижимости, судебная коллегия исходит из следующего.

В рамках проверки доводов апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "<данные изъяты>" <данные изъяты>

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы N <данные изъяты> от 17 мая 2021 года установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчёта об оценке N <данные изъяты> от 1 октября 2020 года ООО "<данные изъяты>", которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 20 сентября 2019 года, которая составила 267 288 000 рублей.

При этом диапазон расхождения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> от его рыночной стоимости составил 1,5 раза.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что определённая в нём итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; произведена оценка объекта с учётом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчёты, проведённые в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки; приведённые в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчётных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судебная коллегия полагает, что приведённые в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости Московской области на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, при необходимости в расчётах были применены соответствующие корректирующие коэффициенты.

Административным ответчиком, не обладающим специальными познаниями, не доказана со ссылками на методологию необходимость применения или неприменения дополнительных корректировок, между тем, эксперт, в компетенцию которого входит выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов обосновал необходимость либо отсутствие необходимости введения таких корректировок.

Судом обоснованно принято во внимание, что исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом <данные изъяты> отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", имеющим стаж работы в области оценки свыше 10 лет, являющимся действующим членом некоммерческого партнёрства "Общество профессиональных экспертов и оценщиков", обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности от 26 марта 2018 года по оценке недвижимости, застраховавшим ответственность и предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определённой в нём величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административным истцом не представлено. Выводы эксперта не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости, не представлено.

На представленные представителем Министерства имущественных отношений Московской области замечания к заключению повторной судебной оценочной экспертизы экспертом Михальченко А.В. представлены аргументированные письменные пояснения, согласно которым замечания административного ответчика несостоятельны, при этом исследование рыночной стоимости спорного объекта недвижимости произведено экспертом в соответствии с положениями законодательства об оценке.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 20 сентября 2019 года в размере 267 288 000 рублей в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым решение Московского городского суда как постановленное при неправильном применении норм материального права в соответствии со статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации изменить.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, они являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, с которой судебная коллегия полностью соглашается, по своей сути сводятся к повторению правовой позиции административного истца, изложенной в ходе рассмотрения дела, а потому подлежат отклонению как не соответствующие действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. Оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 308 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского областного суда от 12 января 2021 года изменить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 20 сентября 2019 года в размере 267 288 000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монарх" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка