Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 66а-1647/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Жудова Н.В., Селиверстовой И.В.

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3925/2020 по административному исковому заявлению Публичного акционерного общества "Мобильные Телесистемы" (далее - ПАО "Мобильные Телесистемы") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года,

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 24 ноября 2020 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., объяснения представителя административного истца Меньщикова С.Ю., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ПАО "Мобильные Телесистемы" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1251 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества кадастровая стоимость в размере 151 896 720,24 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 13 марта 2020 года N, подготовленного оценщиком <данные изъяты> в размере 85 284 423 руб., чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Московского городского суда от 24 ноября 2020 года административное исковое заявление ПАО "Мобильные Телесистемы" удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 113 477 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного акта со ссылкой на его незаконность и необоснованность, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы Департамента городского имущества города Москвы указано, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

По мнению апеллянта, административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчету об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной. Кроме того, участок занят принадлежащим административному истцу зданием и необходим для его эксплуатации, и не может быть отчужден собственником участка на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку собственник участка обязан, при наличии волеизъявления собственника здания, продать участок только одному лицу - собственнику здания.

Податель жалобы считает, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении его прав и законных интересов.

Заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию, экспертом неверно подобран класс аналога для расчета затрат на замещение в рамках затратного подхода, ошибочно определен уровень недозагрузки в рамках доходного подхода, что в совокупности привело к занижению рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Просил назначить по делу повторную экспертизу и отменив состоявшееся решение, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В возражениях на апелляционную жалобу административный истец указывает на необоснованность ее доводов и просит оставить решение без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы и Управления Росреестра по Москве не явились.

Учитывая отсутствие ходатайств указанных лиц об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N в размере 151 896 720,24 руб., не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок аренды за землю в городе Москве", пришел к выводу об их удовлетворении.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ПАО "Мобильные Телесистемы" на основании договора аренды N от 9 ноября 2016 года, является пользователем земельного участка общей площадью 1251 кв.м., с кадастровым номером N, из состава земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (4.1) (Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); Общественное питание (4.6) (Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); Культурное развитие (3.6) (Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)).

Указанный земельный участок расположен на территории района <адрес> на удалении 7 мин. пешком от станции метро <данные изъяты> окружающая застройка представляет собой объекты жилого, коммерческого и социального назначения.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами N, N; N (два офисных особняка 1917 года постройки каждый и сооружение коммунального назначения -телефонная канализация).

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 151 896 720,24 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке от 13 марта 2020 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 85 284 423 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, судом первой инстанции по ходатайствам представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы и представителя административного истца правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 28 сентября 2020 года, выполненному экспертом ФИО5, отчет об оценке от 13 марта 2020 года N 8, подготовленный оценщиком <данные изъяты> не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года, определенная оценщиком в отчете, не подтверждается и составляет 113 477 000 руб.

Суд в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Между тем, судом первой инстанции при оценке заключения эксперта не учтено следующее.

В силу требований статьи 2 Закона N 73-ФЗ задачей судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

Согласно требованиям статьи 41 указанного закона в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

При этом в силу положений статьи 8 данного закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Как следует из содержания определения суда о назначении судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта судом были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Приказом Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" предусмотрено, что эксперты (специалисты) осуществляющие проверку отчета об оценке и составляющие итоговый документ об определении стоимостей объектов должны иметь высшее профильное образование - магистратура или специалитет или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалитет и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности и не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Проводивший экспертное исследование эксперт ФИО5 не имеет базового образования требуемого уровня, что вызывает сомнение в обоснованности проведенного им исследования.

Кроме того, судебная коллегия подвергла сомнению выводы эксперта о рыночной стоимости объектов исследования по следующим основаниям.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения объектом оценки является застроенный земельный участок с кадастровым номером N.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами N, N; N (два офисных особняка 1917 года постройки каждый и сооружение коммунального назначения - телефонная канализация).

Территориально участок расположен в районе <адрес> условная ценовая зона -внутри Садового кольца.

Отнеся данный объект недвижимости к сегменту рынка земель под офисную застройку эксперт рыночную стоимость спорного участка определилв размере 90 709 руб./кв.м. с применением метода остатка в рамках доходного подхода к оценке и метода выделения в рамках сравнительного подхода.

Стоимость единого объекта недвижимости определена экспертом на уровне 250 445 руб./кв.м. исходя из суммы площадей двух нежилых зданий, расположенных на оцениваемом земельном участке с введением соответствующей корректировки на площадь к объектам-аналогам, однако, такой расчет вызывает сомнения в своей обоснованности, поскольку заключение не содержит ссылки на методическую литературу, которая позволяет таким образом проводит расчеты и не учитывает плотность застройки земельного участка.

Более того, судебная коллегия учла, что согласно сведениям открытого информационного ресурса Blackwood.ru средняя запрашиваемая стоимость офисной недвижимости по Центральному административному округу Москвы составляет 417 700 руб./кв.м.

Приведенные обстоятельства с учетом доводов апелляционной жалобы административного ответчика в совокупности явились поводом к назначению по делу в суде апелляционной инстанции повторной судебной оценочной экспертизы, которая была поручена эксперту ФИО6 <данные изъяты>, по вопросу соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам повторного экспертного исследования N от 17 мая 2021 года, проведенного экспертом ФИО6, отчет об оценке от 13 марта 2020 года N подготовленный оценщиком <данные изъяты>, не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Данные выводы эксперт мотивировала со ссылкой на федеральные стандарты оценки.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года, по мнению эксперта, составляет 201 334 000 руб.

Из содержания повторного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и объект, подлежащий оценке.

По форме и содержанию заключение повторной экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.