Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 мая 2022 года Дело N 66а-1591/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Ефремовой О.Н., Щербаковой Н.В.,

при секретаре Молотиевской В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2/2022 по административному исковому заявлению Клюки Федора Ивановича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе администрации Старооскольского городского округа Белгородской области на решение Белгородского областного суда от 2 февраля 2022 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., пояснения представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Болотовой М.Н., представителя правительства Белгородской области и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области Поповой Д.А., возражения представителя административного истца Шайдецкого А.А., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Клюка Ф.И. обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью 75 735 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная по состоянию на указанную дату распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 01.10.2019 N 617-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Белгородской области" кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 15 386 574,18 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком <данные изъяты> в отчете об оценке N от 22 декабря 2020 года в размере 5 988 000 руб., что нарушает права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Белгородского областного суда от 2 февраля 2022 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 75 735 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости 10 314 000 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, постановлено считать 29 декабря 2020 года.

Не согласившись с состоявшимся по делу судебным актом, представителем администрации Старооскольского городского округа Белгородской области подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывается на неверную оценку заключения повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленной экспертом ФИО12, как достоверного доказательства, поскольку экспертом некорректно проведена выборка объектов-аналогов, коэффициент вариации для использованных аналогов составил 36,7%; из выборки необоснованно исключены объекты аналоги N 2 и N 6, используемые в расчетах экспертом ФИО10, ввиду их использования для ведения фермерского хозяйства, вместе с тем указанные объекты относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, как и другие, принятые в качестве объектов-аналогов предложения по продаже; примененная экспертом корректировка в размере 26% на расположение рядом с объектами, повышающими стоимость, не соответствует сложившимся тенденциям рынка.

Полагает, что достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка является заключение первичной экспертизы, выполненной экспертом ФИО10

Просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об установлении рыночной стоимости земельного участка в размере 13 414 503 руб., определенной экспертом ФИО10, либо назначить по делу повторную судебную экспертизу.

Представителем Правительства Белгородской области представлен отзыв на апелляционную жалобу, где указано на состоятельность ее доводов.

В судебное заседание апелляционной инстанции административный истец Клюка Ф.И. и представитель Управления Росреестра по Белгородской области не явились. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, а также то обстоятельство, что явка участвующих в деле лиц обязательной не признавалась, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при сложившейся явке участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

Судом первой инстанции правильно установлено и подтверждено материалами дела, что Клюка Ф.И. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения базы отдыха с соблюдением условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (водоохранная зона старооскольского водохранилища), для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов, площадью 75 735 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Проанализировав представленную административным истцом выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка утверждена по состоянию на 1 января 2019 года распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 1 октября 2019 года N 617-р "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Белгородской области" в размере 15 386 574,18 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Не согласившись с определением кадастровой стоимости спорного земельного участка и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N от 22 декабря 2020 года, составленный <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость оцениваемого земельного участка на дату определения его кадастровой стоимости составила 5 988 000 руб.

В связи с наличием возражений представителя Правительства Белгородской области и департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области против принятия в качестве допустимого доказательства, приведенного выше отчета по административному делу, судом первой инстанции обоснованно назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО10

По результатам первичной судебной экспертизы N от 20 апреля 2021 года, подготовленной экспертом ФИО10, отчет об оценке N от 22 декабря 2020 года, составленный <данные изъяты> не в полной мере соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночную стоимость спорного земельного участка эксперт определилпо состоянию на 1 января 2019 года в размере 13 414 503 руб.

Не согласившись с заключением эксперта, представитель административного истца представил возражения относительно выводов экспертного исследования и заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Указанное ходатайство было удовлетворено, определением суда от 22 июня 2021 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО11

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы N от 20 сентября 2021 года, выполненному экспертом ФИО11, отчет об оценке N от 22 декабря 2020 года, составленный <данные изъяты> не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость спорного земельного участка, по мнению эксперта, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 10 250 000 руб.

Выполняя требования пункта 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 20.12.2002 N 346, ФИО11 указал, что рыночная стоимость объекта оценки по результатам основной и повторной экспертиз составила 23, 6 % и обусловлена нарушением экспертом ФИО10 положений пункта 10 ФСО N 1, подпунктов "б" и "в" пункта 22 ФСО N 7 и пункта 11 ФСО N 1. Экспертом ФИО10 для проведения расчетов в качестве объектов-аналогов использовались земельные участки, которые не являются сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, не "относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам". Имеет место необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода, поскольку имеются сведения о 17-ти сделках аренды земельных участков под объекты отдыха (рекреации), позволяющие определить размер земельной ренты, который объект оценки способен приносить.

Не согласившись с заключением эксперта, представитель администрации Старооскольского городского округа Белгородской области представил возражения относительно выводов эксперта и заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Исследовав в судебном заседании указанное повторное заключение эксперта и установив наличие обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ, суд первой инстанции удовлетворил ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, и назначил 18 октября 2021 года по делу повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту <данные изъяты> ФИО12

При этом суд указал, что возникновение сомнений в обоснованности экспертного заключения от 20 сентября 2021 года было вызвано следующим. Одной из важных особенностей оцениваемого земельного участка является его категория: земли особо охраняемых природных территорий и вид разрешенного использования: для размещения базы отдыха с соблюдением условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (водоохранная зона Старооскольского водохранилища), для размещения домов отдыха, пансионатов, кемпингов.

Такая особенность требует более тщательного подбора объектов-аналогов. В данном случае экспертом ФИО11 не был использован в качестве объекта-аналога наиболее схожий по своим характеристикам с оцениваемым объектом земельный участок, что могло повлиять на искажение действительной рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, принадлежащего административному истцу.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 20 декабря 2021 года, выполненному экспертом ФИО12, отчет об оценке N от 22 декабря 2020 года, составленный <данные изъяты>", не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки.

При этом выводы эксперта по указанному вопросу экспертного исследования мотивированы со ссылкой на федеральные стандарты оценки и нормы Закона об оценочной деятельности и не оспаривались участниками процесса. Таким образом, эксперт, фактически подтвердил выводы первичной и повторной экспертиз по вопросу соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость спорного земельного участка, по мнению эксперта, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 10 314 000 руб.

Выполняя требование пункта 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Минюста Российской Федерации от 20.12.2002 N 346, эксперт <данные изъяты> ФИО12 указал, что расхождение с первичной экспертизой не является существенным (23 %), однако имеют место нарушения: эксперт не проверяет аналоги (аналог N 2 относится к землям под фермерское хозяйство), на коммуникации поправка вводится неверно (не учтено, что кроме электроснабжения у объекта оценки имеются газоснабжение, водоснабжение).

Что касается повторной экспертизы, выполненной экспертом ФИО11, эксперт <данные изъяты> ФИО12 указал, что расхождение не является существенным и составляет 1 %, вместе с тем, эксперт использовал для расчета на основании доходного подхода только два аналога при минимальной статистической норме в три аналога. Фактически итоговое значение стоимости объекта исследования никак не зависит от полученного значения арендной ставки, так как при определении ставки капитализации использовано значение стоимости одного аналога и полученное значение арендной ставки на основании расчета на двух аналогах. То есть, полученное значение стоимости объекта исследования в размере 10 249 967,59 получено так: (14 379 604-75 735106) / 248 = 10 249 967,59 где: 14 379 604р. - стоимость сделки 1 аналога X; 75 735 кв. м - площадь объекта исследования и 106 248 кв. м - площадь 1 аналога X. Полученное значение арендной ставки в размере 5, 20 на стр. N Заключения вообще не участвует в итоговом расчете и смысл расчета арендной ставки теряется. Весь итоговый расчет произведен на основании 1 сделки, что недопустимо.

Оценивая собранные по делу доказательства, определяющие размер рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции счел, что достоверными являются выводы повторной судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО12

Проверяя выводы суда относительно размера рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В материалы дела представлены отчет об оценке, заключения первичной экспертизы, выполненной экспертом ФИО10, повторной экспертизы, выполненной экспертом ФИО11, и заключение повторной экспертизы, выполненной экспертом ФИО12, согласно которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составила:
Кадастровый номер

Отчет об оценке, руб.

Первичная экспертиза (эксперт

), руб.

Повторная экспертиза (эксперт

), руб.

Повторная экспертиза (эксперт

, руб.

5 988 000

13 414 503

10 250 000

10 314 000