Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 августа 2022 года Дело N 66а-15/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Константиновой Ю.П., Селиверстовой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трусовой Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-775/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "РИД-Защита" (далее - ООО "РИД-Защита") об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2020 года,

по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 25 августа 2021 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., пояснения представителя Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы Есина И.С., ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Кириченко Л.А., возражения представителя административного истца Сандалова А.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "РИД-Защита" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6 596 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 10 августа 2020 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества кадастровая стоимость в размере 498 991 489,52 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 25 декабря 2020 года N подготовленного оценщиком <данные изъяты> в размере 149 580 000 руб., чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Московского городского суда от 25 августа 2021 года административное исковое заявление ООО "РИД-Защита" удовлетворено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 157 360 000 руб. по состоянию на 10 августа 2020 года.

С ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу ООО "РИД-Защита" взысканы расходы на оплату услуг эксперта в размере 100 000 руб.

С ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в пользу <данные изъяты> расходы на оплату услуг эксперта в размере 180 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы, Правительством Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" поданы апелляционные жалобы, в которых ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного акта со ссылкой на его незаконность и необоснованность, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы указано, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Требование административного истца установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения, имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

Податель жалобы считает, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении его прав и законных интересов.

Заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию; в расчетах экспертом не учтено, что земельный участок имеет избыточную площадь для функционирования имеющихся улучшений в его границах.

Апеллянт заявил ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы по результатам которой просил, отменив состоявшееся решение, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" приведены доводы о несогласии с положенным в основу решения суда заключением эксперта о рыночной стоимости земельного участка, аналогичные изложенным в апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы.

Кроме того, податель жалобы полагает, что вывод суда о взыскании судебных расходов с ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" является ошибочным, поскольку административный ответчик не утверждал результаты определения кадастровой стоимости, поскольку является бюджетным учреждением, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, а именно, Департаментом городского имущества города Москвы. Отмечает, что проведение судебно-оценочных экспертиз направлено на доказывание основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, которое является процессуальной обязанностью административного истца, кроме того, представленный административным истцом отчет об оценке признан недостоверным доказательством по делу.

Указывает, что ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы было заявлено представителем Департамента городского имущества города Москвы и им же утверждена модель расчета, которую использует ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Считает, что стоимость проведения судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> в размере 180 000 руб. завышена и не соответствует среднерыночным ценам.

Просит отменить состоявшееся по делу решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился представитель Управления Росреестра по Москве, о дате и месте слушания извещен своевременно и надлежащим образом, в связи с чем, с учетом положений статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 390,391 Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к обоснованному выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной экспертом <данные изъяты> ФИО9 по административному делу судебной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, и проведенной экспертом <данные изъяты> ФИО10 по административному делу повторной судебной экспертизы, определившей размер рыночной стоимости земельного участка.

Между тем, с выводами суда первой инстанции, касающимися размера рыночной стоимости земельного участка, подлежащей установлению в качестве кадастровой, судебная коллегия согласится не может.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 6 596 кв.м., из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов (1.2.7/1.2.9/1.2.10), для объектов общественно-делового значения.

Указанный земельный участок расположен на территории района <адрес>, в условной ценовой зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом, по адресу: <адрес> на удалении 1,1 км от станции метро <данные изъяты>.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости на оцениваемом земельном участке расположены два объекта недвижимости с кадастровым номером N нежилое 5-ти этажное (в том числе 4 подземных этажа) здание (<адрес> и с кадастровым номером N нежилое двухэтажное здание <адрес>

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Проанализировав выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка установлена актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" N от 24 августа 2020 года по состоянию на 10 августа 2020 года в размере 498 991 489,52 руб.

В силу требований пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке от 25 декабря 2020 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 10 августа 2020 года составила 149 580 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, определением суда первой инстанции от 2 февраля 2021 года правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты> ФИО9

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 30 апреля 2021, выполненному экспертом ФИО9, отчет об оценке от 25 декабря 2020 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд обоснованно отклонил представленный административным истцом отчет об оценке, признав его недостоверным доказательством.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 10 августа 2020 года, по мнению эксперта, составила 165 617 456 руб.

С указанным заключением эксперта не согласились представители административных ответчиков Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", представив письменные возражения.

С учетом замечаний со стороны административных ответчиков экспертом ФИО9 в суд первой инстанции были представлены письменные пояснения.

Поскольку эксперт не учел вид права земельного участка в составе используемых объектов-аналогов, в заключении не введены необходимые корректировки, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью и определенной в заключении рыночной стоимостью земельного участка, в том числе рыночной стоимостью этого же земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года (53%), на основании требований статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности проведенного экспертного исследования в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, определением суда от 5 июля 20211 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту <данные изъяты> ФИО10

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы от 2 августа 2021 года N, выполненной экспертом ФИО10, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составила 157 360 000 рублей.

Суд в результате анализа представленных доказательств, оценив вышеуказанное заключение эксперта, посчитал его допустимым, относимым и доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Между тем, в суде апелляционной инстанции с учетом доводов жалобы возникли сомнения в обоснованности экспертного заключения.

В силу требований статьи 2 Закона N 73-ФЗ задачей судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла.

При этом в силу положений статьи 8 данного закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 6 596 кв.м., из состава земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов (1.2.7/1.2.9/1.2.10), для объектов общественно-делового значения.

Эксперт, проводя оценку рыночной стоимости спорного земельного участка, отнес его к сегменту земель: под парковку. При этом корректирующие коэффициенты в расчетах в рамках используемого экспертом доходного подхода при определении арендной ставки использованы применительно к недвижимости офисного сегмента рынка (скидка на торг), процент недозагрузки и ставка капитализации также использованы для офисных объектов, расчет доли земельного участка в зависимости от этажности принят исходя из количества надземных этажей, хотя в рассматриваемом случае на участке размещен подземный паркинг.

Принятое экспертом к учету в расчетах количество парковочных мест -201 в подземном паркинге (4 этажа) и наземном (1 этаж) - 119 какими-либо документами (бухгалтерского учета, договорами аренды, технической документацией) не подтверждено. Эксплуатационные расходы приняты по данным исследований паркингов в жилых домах и торговых центрах, то есть объектах иного сегмента, уровень эксплуатационных расходов в размере 1500 руб. за машино-место в месяц какими-либо расчетами экспертом не подтвержден. Вызвало сомнение у судебной коллегии и использование экспертом доли земельного участка для наземного паркинга (100%) виду наличия сооружений на земельном участке, подтвержденного фото-таблицей экспертного заключения и сведениями об одном наземном этаже здания согласно выписке из ЕГРН.

Судебная коллегия также отмечает, что выводы эксперта в указанной части заключения не мотивированы, ссылок на методическую литературу, применение которой позволило бы эксперту использовать подобного рода расчеты заключение не содержит.