Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 сентября 2022 года Дело N 66а-1505/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Сумачаковой Н.И.,

судей Тертишниковой Л.А., Мулярчика А.И.,

при секретаре Корюкиной И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-38/2022 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Закриева Хусайна Шемилевича об оспаривании решения бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" Малышкина Дмитрия Игоревича на решение Омского областного суда от 25 мая 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Индивидуальный предприниматель Закриев Х.Ш. (далее - ИП Закриев Х.Ш.) обратился в Омский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" (далее - БУ Омской области "Омский центр КО и ТД") от 12 июля 2021 года N ОРС-55/2021/000107 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.

Решением Омского областного суда от 25 мая 2022 года административное заявление удовлетворено частично.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 5 087 000 рублей, определенная по состоянию на 15 февраля 2021 года.

Датой подачи заявление постановлено считать 17 июня 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление оставлено без удовлетворения.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика БУ Омской области "Омский центр КО и ТД" Малышкин Д.И., в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции не учел положения Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), в соответствии с которым изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости допустимо только во внесудебном порядке. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в судебном порядке возможно лишь в случае признания незаконным решения бюджетного учреждения. Кроме того, положенное в основу решения суда заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Так, экспертом проанализированы не все доступные предложения о продаже объектов-аналогов, необоснован отказ от аналога N 2, размер примененных корректировок является существенным, возможность осуществления нормализации выборки путем исключения аналогов с наибольшими и наименьшими значениями цен не предусмотрена федеральными стандартами оценки.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года N 542-п установлена дата перехода к применению на территории Омской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) - 1 января 2021 года.

В соответствии со статьей 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Из материалов дела следует, что ИП Закриеву Х.Ш. на основании договора аренды от 5 апреля 2021 года N Д-О-14-12031 предоставлен земельный участок с кадастровым номером N (том 2 л.д. 7-14).

Согласно приложению N 2 к указанному договору расчет арендной платы производится с учетом величины кадастровой стоимости объекта недвижимости (том 2 л.д. 14).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года N 45-п в размере 14 195 504,32 рублей по состоянию на 1 января 2020 года.

17 июня 2021 года административный истец обратился в БУ Омской области "Омский центр КО и ТД" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости (том 2 л.д. 21, 97). В обоснование величины рыночной стоимости к заявлению приложен отчет об оценке от 12 мая 2021 года N 22/035/21, составленный ООО "Е-Консалтинг". Датой определения стоимости объекта указано 15 февраля 2021 года (том 1 л.д. 12-191).

Решением БУ Омской области "Омский центр КО и ТД" от 12 июля 2021 года N ОРС-55/2021/000107 в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано (том 1 л.д. 22-25).

Определением Омского областного суда от 19 ноября 2021 года по данному административному делу назначена судебная экспертиза с целью проверки соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности (том 3 л.д. 186-190).

Из заключения судебной экспертизы от 21 марта 2022 года N 138/2-4, выполненного экспертом ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО1., следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в отчете имеются нарушения, указанные в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 15 февраля 2021 года составила 5 087 000 рублей (том 4 л.д. 4-109).

Отказывая в удовлетворении требований административного истца в части признания незаконным решения БУ Омской области "Омский центр КО и ТД" об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости от 12 июля 2021 года N ОРС-55/2021/000107, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что у бюджетного учреждения имелись основания для отказа в удовлетворении заявления ИП Закриева Х.Ш., предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, поскольку представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации. Оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Удовлетворяя административное исковое заявление в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной заключением судебного эксперта ФИО1 от 21 марта 2022 года N 138/2-4, Омский областной суд пришел к выводу о том, что данное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого оснований не имеется.

Судебная коллегия так же соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Заключение судебной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом даны ответы на поставленный судом вопрос, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Довод апеллянта о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости возможно только в случае признания незаконным решения бюджетного учреждения, судебная коллегия находит несоответствующим положениям Закона о государственной кадастровой оценке.

Частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом, из анализа указанного положения не следует, что возможность рассмотрения требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной ставится в зависимость от результатов разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Поскольку одной из задач административного судопроизводства, закрепленной частью 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, судебная коллегия, учитывая, что причиной обращения в суд с иском для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое исчисление арендной платы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции было принято правильное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта, вне зависимости от удовлетворения требования о признании решения учреждения незаконным.

Судебная коллегия также не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что экспертом проанализированы не все доступные предложения о продаже объектов-аналогов, необоснован отказ от аналога N 2, размер примененных корректировок является существенным, возможность осуществления нормализации выборки путем исключения аналогов с наибольшими и наименьшими значениями цен не предусмотрена федеральными стандартами оценки.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в целях определения рыночной стоимости объекта оценки проанализировано 39 предложений о продаже земельных участков, в качестве аналогов использовано 18 объектов, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам (том 4 л.д. 55-65; 66-71).

Отказ от использования остальных объектов-аналогов эксперт обосновал невозможностью их идентификации, расположением на земельных участках объектов незавершенного строительства, иных объектов капитального строительства, а также несопоставимостью с объектом оценки по сегменту рынка (том 4 л.д. 55-65).

Согласно письменным пояснениям эксперта ФИО1 невозможность использования в итоговой выборке предложения N 2 обусловлена нахождением на земельном участке фундамента. Указанные сведения получены из скриншота объявления о продаже, представленного на сайте БУ Омской области "Омский центр КО и ТД", распечатка которого представлена в пояснениях эксперта. Учитывая, что в объявлении о продаже и на спутниковом снимке фиксируется наличие фундамента, а также невозможность оценить его состояние и конструктивные особенности, принято решение отказаться от использования данного объекта в качестве объекта-аналога (том 4 л.д. 163-164).

Необходимость осуществления нормализации выборки аналогов до коэффициента вариации не более 33 % эксперт обосновал сложившейся общераспространенной оценочной практикой, а также рекомендациями, изложенными в информационном письме Федерального бюджетного учреждения Российской Федерации Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации от 4 марта 2022 года N 1-1601, согласно которому при проведении расчетов экспертам следует обращать внимание на статистическую однородность полученных результатов для чего необходимо определять коэффициент вариации. Отличие скорректированной стоимости более чем на 33 % свидетельствует о неоднородности выборки и (или) неверности внесенных корректировок (том 4 л.д. 164).

При этом, действующее в сфере оценочной деятельности законодательство предусматривает, что объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются экспертом самостоятельно.

Кроме того, приведенное апеллянтом значение корректировки "+114%" для аналога N 14 рассчитано экспертом по формуле, указанной на странице 73 экспертного заключения. Доказательств ошибочности произведенных расчетов апеллянтом не представлено.

Таким образом, судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Омского областного суда от 25 мая 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" - Малышкина Дмитрия Игоревича - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка