Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2022 года Дело N 66а-1497/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н.,

судей Романовой Е.М., Харебиной Г.А.,

при помощнике судьи Долдо А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-64/2022 по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 17 февраля 2022 г., которым удовлетворено административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Созвездие-1" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Созвездие-1" (далее - ООО "Созвездие-1") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N :1016, общей площадью 1 284,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. и 6 ноября 2020 г., а также принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N :124, общей площадью 1 300 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г.

В обоснование требований общество указало, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок, на праве собственности принадлежит нежилое здание, указывает на нарушение его прав как плательщика земельного налога и налога на имущество, поскольку используемая для расчета налога и арендной платы кадастровая стоимость объектов недвижимости, не соответствует их реальной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ООО "<данные изъяты>" N 1586-ОКС/ЗУ от 24 сентября 2021 г.

Решением Московского городского суда от 17 февраля 2022 г. административные исковые требования ООО "Созвездие-1" удовлетворены. Кадастровая стоимость для нежилого здания с кадастровым номером N :1016 установлена в размере равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в сумме 48 951 000 рублей, по состоянию на 6 ноября 2020 г. в сумме 105 596 000 рублей; для земельного участка с кадастровым номером N :124 по состоянию на 1 января 2018 г. - в сумме 117 672 000 рублей. С ООО "Созвездие-1" в пользу ООО "<данные изъяты>" взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 250 000 рублей.

Не согласившись с данным решением Департаментом городского имущества города Москвы и Правительством Москвы подана апелляционная жалоба, в которой представитель просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу. Ссылается на необоснованность заключения эксперта, положенного в основу решения суда и несоответствующего законодательству об оценочной деятельности.

Указывает на то, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой. Административный истец не заявляет требование о признании незаконными действий (бездействия) административных ответчиков, не представляет доказательств, подтверждающих незаконность их действий (бездействия), не оспаривает действующую на момент рассмотрения спора кадастровую стоимость. Административный истец не доказал нарушение требований налогового законодательства, что являлось бы в свою очередь нарушением прав и законных интересов административного истца в виде необоснованного завышения кадастровой стоимости и, соответственно, налоговых платежей. Противоречит нормам материального права вывод суда о том, что административный истец, являясь арендатором земельного участка, вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности. Административный истец не вправе продать арендованный им земельный участок, в отношении которого имеют место определенные законом обстоятельства, исключающие его продажу на открытом рынке в условиях конкуренции. Административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продажи участка, которая является нормативно установленной. Недостаточно исследован судом довод о том, что административный истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает потенциальную цену продаж и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что недопустимо. Своими требованиями административный истец оспаривает право собственника земельного участка как на определение кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, реализацию общих начал определения арендной платы. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Административным истцом не представлено доказательств нарушения общих начал определения арендной платы, установленных земельным законодательством. Не могло быть положено в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы как не соответствующее требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку при определении рыночной стоимости нежилого здания в рамках доходного подхода использовано некорректное значение арендопригодной площади; не учтено фактическое использование площади нежилого здания, без применения корректировки на функциональное назначение офисно-торговых объектов.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом возражения не представлены.

Представители ООО "Созвездие-1", Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, Государственного бюджетного учреждения "Центр имущественных платежей и жилищного страхования", Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве в судебное заседание не явились, извещены заблаговременно и надлежащим образом.

В соответствии со статьями 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц, не сообщивших о причинах неявки и не просивших об отложении рассмотрения дела.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что ООО "Созвездие-1" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N :1016, общей площадью 1 284,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64 "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кроме того, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N :124, общей площадью 1 300 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, бытового обслуживания; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 г. N 40557 и актом ГБУ г. Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" NN от 4 декабря 2020 г. и по состоянию на 1 января 2018 г., на 6 ноября 2020 г. составила: для нежилого здания с кадастровым номером N :1016 в размере 139 067 435,97 рублей по состоянию на 1 января 2018 г. и в размере 138 051 945,78 по состоянию на 6 ноября 2020 г.; для земельного участка с кадастровым номером N :124 в размере 50 763 531 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера налоговых и арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО "<данные изъяты>" N 1586-ОКС/ЗУ от 24 сентября 2021 г., согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости составила: для нежилого здания с кадастровым номером N :1016 в размере 90 199 045 рублей по состоянию на 1 января 2018 г., в размере 84 709 300 рублей по состоянию на 6 ноября 2020 г.; для земельного участка с кадастровым номером N :124 в размере 30 968 963 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы административного дела отчета об оценке и по ходатайству административного истца на основании определения Московского городского суда от 9 ноября 2021 г. назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "<данные изъяты>" ФИО7.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 23 декабря 2021 г., выполненной экспертом ООО "<данные изъяты>" ФИО8., отчет об оценке N 1586-ОКС/ЗУ от 24 сентября 2021 г., составленные оценщиком ООО "<данные изъяты>", не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; определена рыночная стоимость оспариваемых объектов недвижимости: для нежилого здания с кадастровым номером N :1016 в размере 117 672 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г. и в размере 105 596 000 рублей по состоянию на 6 ноября 2020 г.; для земельного участка с кадастровым номером N :124 в размере 48 951 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов недвижимости на основании заключения эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют поставленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется. Итоговая рыночная стоимость объектов находится в пределах диапазона рыночных цен. Экспертом приведено подробное обоснование методики расчета, применяемой в рамках используемых им методов.

Суд апелляционной инстанции находит приведенные выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка заключения эксперта, письменных пояснений эксперта, как доказательств по делу, соответствует требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Эксперт имеет специальное высшее образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, членство в СРО, длительный стаж экспертной работы, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

При разрешении вопроса о распределении судебных расходов по проведению экспертом ООО "<данные изъяты>" судебной экспертизы суд первой инстанции указал, что оспариваемая истцом кадастровая стоимость находится в пределах допустимых отклонений от величины рыночной стоимости объектов оценки, соответственно до 30%, в связи с чем суд первой инстанции расходы в отношении спорных объектов недвижимости в размере 250 000 рублей отнес на административного истца.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, считая, что обстоятельства, имеющие значение для административного дела, судом определены правильно, выводы суда соответствуют изложенным в решении обстоятельствам административного дела и представленным доказательствам, нарушения или неправильного применения норм материального права или норм процессуального права не допущено.

Анализ текста апелляционной жалобы не выявил доводов, которые бы позволили не согласиться с таким выводом суда.

Ссылка в апелляционной жалобе представителя административного ответчика на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не может повлиять на существо принятого судом решения. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методами проведения оценки, в связи с чем установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объектов недвижимого имущества, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы о неверно избранном административным истцом способе защиты права судебная коллегия находит необоснованными, поскольку действующим законодательством предусмотрено законное право административного истца обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости и указанное право не может быть ограничено фактом возможного снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Согласно статье 6 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Действительно, частью 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в отношении оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Однако в рассматриваемом случае договор на оценку заключен не от имени собственника, а от имени владельца объекта недвижимости на основании статьи 6 данного Федерального закона, согласно которой юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

В силу положений части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы о том, что арендатор не вправе выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, противоречат нормам материального права.

Довод апеллянта о том, что административный истец не является собственником земельного участка, предоставленного в аренду, в связи с чем не может осуществить его продажу по рыночной цене, не является основанием к отмене принятого судом решения, поскольку указанное обстоятельство не является препятствием для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе арендаторы.

В силу предписаний статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора аренды земли, не являясь обладателем вещного права на земельный участок, административный истец как арендатор приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), размер которой определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

По смыслу приведенных норм права с учетом соответствующих разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации юридическое лицо, владеющее земельным участком на праве аренды, обязано оплачивать пользование землей в виде арендной платы, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая при наличии оснований может быть пересмотрена по заявлению арендатора в судебном порядке.

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации неприменимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в собственности города Москвы.

Таким образом, арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Доводы об обратном основаны на ошибочном понимании норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии положенного в основу выводов суда заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности аналогичны доводам, которые проверялись судом первой инстанции и с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную экспертизу, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

На все представленные по административному делу замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений лиц, участвующих в деле, о порочности экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также требования федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Как следует из экспертного заключения и пояснений эксперта по составленному им заключению, при проведении исследования эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах исследования, экспертом приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования.

Вопреки доводам жалобы экспертом при определении потенциального валового дохода объекта исследования учтены вспомогательные помещения с учётом того, что общая практика сдачи площадей в аренду состоит в том, что счета за неарендопригодные помещения отдельно не выставляются, их стоимость включена в ставку аренды, которая включает в себя "обременения" техническими помещениями, при этом площадь, указанная в договоре аренды, является фактической (арендопригодной) (л.д. 208 оборот т.2, письменные пояснения эксперта).

В разделах 2.4.10 "Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых торговых объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 г." (страницы 60-68 заключения эксперта) и 2.4.11 "Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых торговых объектов недвижимости по состоянию на 6 ноября 2020 г." (страницы 68-77 заключения эксперта) приведены ценообразующие факторы объекта исследования - нежилого здания, среди которых отсутствует такой фактор как функциональное назначение частей здания в нём. Подобранные экспертом в рамках сравнительного и доходного подходах объекты-аналоги представляют собой универсальные объекты торгового назначения, которые могут быть использованы под любой функционал, включая и общественное питание, с учётом пожеланий собственника или арендатора помещения. В этой связи введение дополнительных корректировок по данному параметру не требуется (л.д. 208 оборот, л.д.209 т.2, письменные пояснения эксперта). Кроме того, в соответствии со Справочником оценщика недвижимости - 2017 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода" Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки (г. Нижний Новгород, 2017 г., под редакцией Лейфера Л.А.), на который ссылается в апелляционной жалобе административный ответчик, не может быть использован для введения корректировки на функциональное назначение, поскольку данная корректировка рассчитывается на основе усреднённых сведений в целом по России, при этом не включая в себя город Москву.