Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 марта 2021 года Дело N 66а-1473/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В.,

судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казуровой В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3140/2020 по административному исковому заявлению Юлдашевой Манзуры Киямиддиновны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Юлдашевой М.К. на решение Московского городского суда от 9 декабря 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В., объяснения административного истца Юлдашевой М.К., поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Юлдашева М.К. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости квартиры с кадастровым номером N, общей площадью 188,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> (далее - объект недвижимости), в размере рыночной стоимости, равной 33 837 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является собственником данного объекта недвижимости и заинтересован в уменьшении налоговых платежей, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, утвержденной в размере 45 157 984,17 руб. Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что нарушает ее права, как налогоплательщика. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. NN, подготовленный <данные изъяты>

Решением Московского городского суда от 9 декабря 2020 года кадастровая стоимость названного объекта недвижимости установлена по состоянию на 1 января 2018 года равной его рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной повторной судебной оценочной экспертизы, в размере 41 931 527 руб.

Судом также постановлено взыскать с Юлдашевой М.К. в пользу <данные изъяты> расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 40 000 руб.

В апелляционной жалобе Юлдашева М.К. просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований в первоначальном размере. В обоснование жалобы ссылается на то, что вопреки ошибочному выводу суда, она является собственником, а не арендатором квартиры. Также указывает на отсутствие оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном в заключении эксперта ФИО8 в котором, как она считает, содержится некорректный расчет итоговой рыночной стоимости квартиры. В частности, экспертом в сравнительном подходе использованы фактически не существующие объекты-аналоги; к заключению не приложены скриншоты объявлений и фотографии выбранных объектов-аналогов; осмотр квартиры производился не самим экспертом, а его помощником; экспертом не введена корректировка на торг. Просит также отменить решение суда в части взыскания судебных расходов на производство повторной экспертизы, поскольку заключение эксперта является недопустимым доказательством. Просит взыскать в свою пользу судебные расходы по подготовке отчета об оценке, рецензии на заключение эксперта и государственной пошлины в общей сумме 15300 руб.

Административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы, заинтересованные лица Правительство Москвы и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Выслушав административного истца, проверив материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Законом (пункт 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с данным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 21 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508 установлено, что при применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что Юлдашева М.К. является собственником квартиры с кадастровым номером N, общей площадью 188,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29.11.2018 г. N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на указанную дату.

Данным распоряжением кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости утверждена в размере 45 157 984,17 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Административный истец в соответствии с требованиями главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам <данные изъяты>

Согласно выполненному экспертом ФИО9 заключению от ДД.ММ.ГГГГ NN, отчет об оценке составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости жилого помещения нельзя признать обоснованными. В этой связи рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом в размере 50 000 000 руб.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта ФИО10, определением Московского городского суда от 23 сентября 2020 года по ходатайству административного истца по настоящему делу была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно выполненному экспертом ФИО11 заключению от ДД.ММ.ГГГГ. NN, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2018 года составляет 41 931 527 руб.

Выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и не подтверждении представленной в нем стоимости спорного объекта в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, и принимаются судебной коллегией как достоверные.

Учитывая изложенное, судебная коллегия при разрешении вопроса о величине рыночной стоимости объекта недвижимости полагает возможным руководствоваться заключением эксперта Бубякина Н.А., и находит представленный административным истцом отчет об оценке недостоверным доказательством.

В силу разъяснений, содержащихся в пунктах 19, 20, 22 и 23 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании заключения экспертизы, с учетом письменных пояснений эксперта по поступившим возражениям и данных им в судебном заседании показаний, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда правильными, соответствующими нормам действующего законодательства. Приведенная в решении суда оценка экспертного заключения, как допустимого и достаточного доказательства по делу, соответствует положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Требования к проведению оценки недвижимости определены в частности Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7).

Согласно пункту 10 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подпункту "б" пункта 11 ФСО N 7, анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из подготовленного экспертом заключения, 4-х комнатная квартира расположена на 5 этаже многоквартирного жилого дома. В квартире выполнен ремонт. Жилой дом расположен в районе Щукино СЗАО г.Москвы. Оцениваемое помещение относится к сегменту вторичного рынка жилой недвижимости г.Москвы и фактически используется по назначению (стр.27,29,32,38 заключения).

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием выбора сравнительного подхода.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Экспертом в избранном им сравнительном подходе оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, в исследовательской части указаны и обоснованы причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, как того требует пункт 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 декабря 2002 года N 346.

Согласно подпункту "в" пункта 11 ФСО N 7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ фактических данных о ценах предложений в городе Москве с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость жилого помещения в размере 222 330 руб./кв.м. находится в интервале значений цен (от 245 127 руб./кв.м. до 253 807 руб./кв.м., без учета скидки на торг) для данного сегмента рынка недвижимости (стр.42 заключения).

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в городе Москве в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений, приведенным в заключении эксперта.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта выходит за границы приведенного диапазона цен и является иной, чем отражено в заключении эксперта, апеллянтом по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено. Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции, не заявлялось.

Судебные расходы на проведение повторной экспертизы взысканы судом первой инстанции в соответствии с положениями статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и правовыми позициями Конституционного Суда Российской Федерации, приведенными в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П и в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О.

Так, кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости не превышает кратно определенную судом рыночную стоимость (разница 7,15%), что свидетельствует об отсутствии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к спорному объекту, а потому в данном случае не имеется правовых оснований для взыскания судебных расходов (включая судебные расходы по подготовке отчета об оценке, рецензии на заключение эксперта и государственной пошлины) с административного ответчика.

По запросу судебной коллегии, экспертом представлены дополнительные пояснения по порядку проведения экспертного исследования. Из данных пояснений следует, что экспертом проводился внешний осмотр здания, в котором расположен объект исследования. Внутренний осмотр объекта экспертом лично не проводился, поскольку в материалах дела имелась вся необходимая эксперту информация для определения рыночной стоимости объекта исследования.

С учетом того обстоятельства, что оценка жилого помещения производилась на ретроспективную дату, судебная коллегия считает, что не проведение экспертом осмотра квартиры не снижает степень достоверности результата рыночной стоимости.