Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 сентября 2022 года Дело N 66а-1463/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Косьяненко В.К.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-13/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МЕРКАТО" об оспаривании решений Бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" - Малышкина Дмитрия Игоревича на решение Омского областного суда от 20 мая 2022 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "МЕРКАТО" (далее - ООО "МЕРКАТО") обратилось в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений Бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" (далее - Бюджетное учреждение Омской области) N ОРС-55/2021/000036 от 11 мая 2021 года, N ОРС-55/2021/000037 от 11 мая 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 129 808 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 9 111 000 рублей по состоянию на 24 февраля 2021 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "МЕРКАТО" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N. Кадастровая стоимость данных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, определенную в представленном отчете об оценке N 20/02/2021 от 19 марта 2021 года, чем нарушаются права и законные интересы административного истца, являющегося налогоплательщиком.

Решением Омского областного суда от 20 мая 2022 года административное исковое заявление ООО "МЕРКАТО" удовлетворено, решения Бюджетного учреждения Омской области N ОРС-55/2021/000036 от 11 мая 2021 года, N ОРС-55/2021/000037 от 11 мая 2021 года признаны незаконными, установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 129 808 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 9 111 000 рублей по состоянию на 24 февраля 2021 года.

В апелляционной жалобе представитель Бюджетного учреждения Омской области просит вышеуказанное решение отменить, приняв новый судебный акт, которым в удовлетворении административных исковых требований отказать. В обоснование своей позиции указывает, что судом в качестве доказательства принят отчет об оценке, составленный с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. В отчете об оценке отсутствует обязательная информация "Состав и характеристика объекта оценки", "Задачи проведения оценки". Оценщиком не в полном объеме исследован рынок недвижимости, поскольку в качестве объектов-аналогов использованы помещения, имеющие цену заведомо ниже среднего уровня, установленного на рынке, что привел к искажению рыночной стоимости оцениваемого объекта. В ходе применения корректировок необоснованно использован корректирующий коэффициент на состояние отделки без указания обоснования о том, на основании чего применен указанный размер коэффициента. Кроме того, на скриншотах объявлений о продаже и аренде объектов-аналогов отсутствовала достоверная информация о дате и времени получения распечатанного скриншота, а также о программном обеспечении и используемой компьютерной техники при их подготовке.

Представителем административного истца ООО "МЕРКАТО" относительно доводов апелляционной жалобы представлены возражения, где решение суда просят оставить без изменения, а доводы апелляционной жалобы - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки суд не уведомили.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что ООО "МЕРКАТО" является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Актом ФГБУ "ФКП Росреестра" N КУВД-001/2020/27203658 от 25 января 2021 года установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 197 362 479,74 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 15 479 083,47 рублей по состоянию на 25 января 2021 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 25 января 2021 года.

14 апреля 2021 года ООО "МЕРКАТО" обратилось в Бюджетное учреждение Омской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N по состоянию на 24 февраля 2021 года на основании отчета об оценке N 22/12/2021 от 19 марта 2021 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр интеллектуальных технологий" (далее - ООО "Центр интеллектуальных технологий").

Решениями Бюджетного учреждения Омской области N ОРС-55/2021/000036, N ОРС-55/2021/000037 от 11 мая 2021 года отказано в установлении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, указано, что представленный отчет об оценке не является документом, содержащим сведения доказательственного значения, поскольку имеет нарушения положений действующего законодательства и методологии оценочной деятельности Российской Федерации.

Определением Омского областного суда от 06 сентября 2021 года по данному административному делу назначена судебная экспертиза с целью проверки соответствия отчета об оценке N 20/02/2021 от 19 марта 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и методическим рекомендациям.

Из заключения эксперта N 125-21/О от 05 ноября 2021 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "ЭСКО" следует, что отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и методическим рекомендациям. Вместе с тем, выявлено несоответствие отчета требованиям подпункта "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанные в решениях Бюджетного учреждения Омской области, а именно, не указаны задачи проведения оценки, не приведен расчет корректирующего коэффициента для отделки 0,75, не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах в нарушение подпункта "в" пункта 22 ФСО N 7. В приведенных выводах экспертом указано, что допущенные нарушения не влияют на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Определением Омского областного суда от 29 декабря 2021 года по административному делу назначена повторная судебная экспертиза, поскольку в ходе судебного разбирательства были выражены сомнения относительно достоверности выводов экспертного заключения N 125-21/О от 05 ноября 2021 года. Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке N 20/02/2021 от 19 марта 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также установлении рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N в случае обнаружения несоответствия отчета установленным требованиям.

Из экспертного заключения N 267/9-4 от 22 марта 2022 года, выполненного ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Минюста России, следует, что представленный административным истцом отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, нарушения требований, указанных в решениях Бюджетного учреждения Омской области, отсутствуют.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Омский областной суд исходил из того, что представленный административным истцом отчет об оценке, а также заключение повторной судебной экспертизы являются надлежащими и достоверными доказательствами по делу, что послужило основанием для признания решения Бюджетного учреждения Омской области незаконным и установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости, поскольку имеется существенная разница, что нарушает права административного истца.

Указанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит обоснованными, поскольку они подробно и должным образом мотивированны в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика сводятся к несогласию с выводами, изложенными в отчете об оценке и заключении эксперта, полагая, что решения Бюджетного учреждения Омской области являются законными и обоснованными.

Судом первой инстанции в основу решения положен отчет об оценке N 20/02/2021 от 19 марта 2021 года, выполненный ООО "Центр интеллектуальных технологий". Исследовав указанный отчет, судебная коллегия приходит к выводу, что он полностью соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, следовательно, данное доказательство является допустимым, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Оценщиком составлено описание объекта оценки с определением количественных и качественных характеристик, приведены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, описан процесс оценки, содержатся ссылки на источники информации, описание проведенных расчетов, также имеются доказательства, подтверждающие соблюдение требований законодательства относительно соответствующей квалификации оценщика.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Применение метода сравнения продаж в рамках использования сравнительного подхода обусловлено тем обстоятельством, что на дату оценки имелось достаточное количество доступной информации о ценах предложений объектов недвижимости, а также возможность приведения необходимых корректировок. Кроме того, оценщик указал причины отказа от применения иных подходов.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка, оценщик произвел мониторинг предложений и сформировал итоговую выборку из 8 объектов недвижимости на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в отчете об оценке, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

Законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки не установлено требований о полной идентичности исследуемых объектов, поскольку при наличии расхождений применению подлежат соответствующие корректировки. Оценщик при выборе объектов-аналогов руководствуется основными ценообразующими факторами, отбирая объекты недвижимости по экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам, что подробно изложено в отчете об оценке. Необходимость использования всех возможных объектов-аналогов также не предусмотрена действующим законодательством, следовательно, доводы апелляционной жалобы относительно недостаточной полноты проведенного анализа рынка судебная коллегия находит несостоятельными.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В ходе проведения исследования оценщик пришел к обоснованному выводу о необходимости применения корректировки на качество внутренней отделки, на этаж расположения объекта и на площадь.

Относительно корректировки на отделку, с чем не согласен апеллянт, в отчете об оценке указано, что имеются разработанные корректирующие коэффициенты, которые для жилой, торговой и офисной недвижимости находятся в интервале от 1 до 0,5, следовательно, оценщик обоснованно использовал среднеарифметическое значение данного интервала в размере 0,75.

Относительно довода об отсутствии на скриншотах объявлений о продаже и аренде объектов-аналогов информации о дате и времени получения распечатанного скриншота, а также о программном обеспечении и используемой компьютерной техники при их подготовке, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В ходе судебного заседания 10 декабря 2021 года был допрошен в качестве свидетеля оценщик Воловик Д.П., составивший отчет об оценке, который пояснил, что на сайте https://omsk.cian.ru/, откуда была взята информация об объектах-аналогах, точная дата объявления не указывается (отсутствует год). В целях точного определения даты в скриншотах оценщиком использована дата, установленная на компьютере, поскольку указанная дата синхронизирована с данными о времени и дате из Интернета, что позволяет сделать вывод о дате подготовки соответствующей информации.

Таким образом, оценщиком в отчете представлены все необходимые сведения, предусмотренные действующим законодательством, ссылок на конкретные положения федеральных стандартов оценки или методических рекомендаций, нарушенных оценщиком по мнению административного ответчика, в апелляционной жалобе не указаны.

Судебная коллегия также находит несостоятельной позицию Бюджетного учреждения Омской области относительно отсутствия в отчете об оценке разделов "Задачи проведения оценки" и "Состав и характеристика объекта оценки".

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оценщиком Воловик Д.П. в ходе дачи пояснений, а также экспертом-оценщиком Ефимовой Т.С. в письменных пояснениях указано, что задачи проведения оценки объекта оценки означают непосредственное предназначение данной оценки. Под предназначением оценки следует понимать предполагаемое использование результатов оценки, которое отражено в разделе "Задание на оценку". Таким образом, в отчете указаны цели и предполагаемое использование оценки, что и является задачами оценки. В разделе N 9 отчета об оценке также имеется подробное описание объектов оценки, указаны все необходимые качественные и количественные характеристики.

Кроме того, данные замечания относительно отчета об оценке очевидно не могут повлиять на итоговую величину рыночной стоимости нежилых помещений, следовательно, судебная коллегия приходит к выводу, что Омский областной суд обоснованно использовал отчет об оценке в качестве допустимого доказательства, поскольку достоверность отчета подтверждают и выводы заключения судебной экспертизы N 267/9-4 от 22 марта 2022 года, где эксперт указал на соответствие отчета об оценке положениям действующего законодательства.

Указанное заключение также обоснованно признано Омским областным судом допустимым доказательством по делу, указано, что документ подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, а также необходимыми специальными знаниями, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, порядок проведения экспертизы, форма и содержание подготовленного экспертного заключения отвечают требованиям статей 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы, выводы ясны, обоснованы и имеют ссылки на использованные источники информации.

Таким образом, у Бюджетного учреждения Омской области отсутствовали основания для отказа в пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений, поскольку отчет об оценке, представленный ООО "МЕРКАТО", содержал достоверную информацию о рыночной стоимости объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.