Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июля 2021 года Дело N 66а-1463/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Ефремовой О.Н., Селиверстовой И.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4044/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Совхоз "Московский+" (далее - ООО "Совхоз "Московский +") об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года и на 23 сентября 2019 года,

по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 14 декабря 2020 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., возражения представителя административного ответчика ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" Яворского Д.Д., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Совхоз "Московский +" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 335 942 кв.м., расположенного по адресу <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года;

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 152 570 кв.м., расположенного по адресу <адрес> в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 23 сентября 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость в размере 3 822 334 638 руб. и 1 934 764 581,20 руб. значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 16 апреля 2020 года N, подготовленного оценщиком <данные изъяты> в размере 1 493 540 400 руб. и 491 374 800 руб., чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Московского городского суда от 14 декабря 2020 года административное исковое заявление ООО "Совхоз Московский+" удовлетворено, кадастровая стоимость спорных земельных участков установлена в размере их рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2018 года 1 504 684 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N, по состоянию на 23 сентября 2019 года - 693 583 000 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы и ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" поданы апелляционные жалобы, в которых ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного акта со ссылкой на его незаконность и необоснованность, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы Департамента городского имущества города Москвы указано, что административным истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Требование административного истца установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

Податель жалобы считает, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении его прав и законных интересов.

Заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку экспертом в рамках сравнительного подхода не учтен фактор местоположения в разрезе субъектов Московского региона, аналоги подобраны экспертом из другого субъекта- Московской области, в то время как объекты оценки из новой Москвы. Экспертом не применена корректировка на наличие ГПЗУ, требуемая в рассматриваемом случае, поскольку на спорных участках ведется строительство крупного жилого комплекса <данные изъяты> По мнению апеллянта, выбор только сравнительного подхода к оценке не полностью обоснован, поскольку рынок новостроек развит достаточно.

Просил назначить по делу повторную экспертизу и отменив состоявшееся решение, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" приводятся доводы о несогласии с положенным в основу решения суда заключением эксперта о рыночной стоимости земельных участков, аналогичные приведенным в апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, также приводятся доводы о некорректном учете коммуникаций.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители ООО "Совхоз Московский+", Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы и Управления Росреестра по Москве не явились.

От представителя ООО "Совхоз Московский+" поступило письменное ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя. Между тем, каких- либо доказательств, подтверждающих наличие у представителя заболевания (лист временной нетрудоспособности, справка врача и т.п.) суду представлено не было.

Учитывая, что административным истцом выступает юридическое лицо, имеющее согласно представленной в материалы дела доверенности двух представителей, явка административного истца обязательной в суд апелляционной инстанции не признавалась, доказательств уважительности неявки представителя не предоставлено, судебная коллегия сочла возможным рассмотрение дела при сложившейся явке участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 388-391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу повторной судебной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости земельных участков.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на праве собственности принадлежат:

- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 335 942 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства с объектами инфраструктуры;

- земельный участок с кадастровым номером N, площадью 152 570 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства с объектами инфраструктуры.

Территориально земельные участки располагаются по адресу: <адрес> в зоне жилой застройки в глубине жилого квартала, до ближайшей станции метро <данные изъяты> 4,5 км. На дату оценки в отношении земельного участка с кадастровым номером N был получен пакет ИРД на жилой квартал с объектами инфраструктуры, в отношении земельного участка с кадастровым номером N имелся проект планировки, согласно которому на участке предполагалось размещение подъездных путей к жилому кварталу, разрешение на строительство выдано после даты оценки.

Проанализировав выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемые административным истцом кадастровые стоимости земельных участков утверждены распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года и актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" N от 30 сентября 2019 года по состоянию на 23 сентября 2019 года в размерах:

- земельного участка с кадастровым номером N - 3 822 334 637 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 1 934 764 581,2 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке от 16 апреля 2020 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость спорных объектов составила:

- земельного участка с кадастровым номером N - 1 493 540 400 руб. по состоянию на 1 января 2018 года;

- земельного участка с кадастровым номером N - 491 374 800 руб. по состоянию на 23 сентября 2019 года.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, определением суда первой инстанции от 8 июня 2020 года правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам <данные изъяты>

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от N от 5 августа 2020 года, выполненному экспертом <данные изъяты> ФИО7, отчет об оценке от 16 апреля 2020 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты> не соответствует требованиям действующего на дату составления отчета законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Рыночная стоимость земельных участков определена экспертом в размерах:

- земельного участка с кадастровым номером N - 1 905 534 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года;

- земельного участка с кадастровым номером N - 465 122 000 руб. по состоянию на 23 сентября 2019 года.

Несмотря на наличие у оценщика <данные изъяты> необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объектов оценки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка отчета об оценке.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции участниками процесса не опровергнуты установленные экспертом нарушения при производстве и составлении оцениваемого отчета, вследствие чего выводы, сформулированные по результатам такой оценки, не могут быть приняты в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельных участков на заданную дату.

С указанным заключением эксперта не согласился представитель административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы, указал, что эксперт не произвел анализ рынка земельных участков под многоэтажную застройку, цены предложений ниже рыночных данных, не обоснована корректировка на удаленность от крупных магистралей, отсутствует корректировка на исходно-разрешительную документацию, экспертом использован метод земельной ренты, когда основные ценообразующие факторы по объектам-аналогам не подтверждены, что привело к занижению рыночной стоимости объектов оценки. Просил назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

С учетом замечаний со стороны административного ответчика экспертом ФИО7 в суд первой инстанции были представлены письменные пояснения, в которых эксперт указывает на несостоятельность доводов замечаний.

Принимая во внимание, что в представленных сторонами доказательствах о рыночной стоимости земельных участков имелись противоречия, определением суда от 13 октября 2020 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту <данные изъяты> ФИО8

Согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы N от 6 ноября 2020 года, выполненной экспертом ФИО8, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости составила:

- земельного участка с кадастровым номером N - 1 504 684 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года;

- земельного участка с кадастровым номером N - 693 583 000 руб. по состоянию на 23 сентября 2019 года.

Оценивая собранные по делу доказательства, определяющие размер рыночной стоимости объекта недвижимости суд первой инстанции счел, что достоверными являются выводы повторной судебной оценочной экспертизы.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Представленное экспертом ФИО8 заключение не содержало выводов о причинах расхождения результатов определения рыночной стоимости экспертом ФИО7, по расчетам которой спорные участки были оценены 1 905 534 000 руб. и 465 122 000 руб. соответственно. По запросу суда апелляционной инстанции эксперт ФИО8 представил обоснование причин расхождения, указав, что эксперт не анализировал результаты первичной экспертизы и не выходил за пределы поставленного судом вопроса. Проанализировав причины расхождения, эксперт обосновал их разным способом внесения корректировки на площадь, ошибочным определением ВРИ земельных участков как общественно-деловая застройка, указав при этом, что у эксперта отсутствуют данные о физических характеристиках объектов, расположенных на исследуемых земельных участках.

Между тем, методология проведения судебной экспертизы основывается на возможности истребования экспертом через орган, назначивший экспертное исследование, недостающих для производства исследования документов, а также не лишает возможности использования общедоступных сведений об объекте оценки (использование Правил землепользования и застройки, публичной кадастровой карты и пр.).