Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июня 2021 года Дело N 66а-1460/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Ефремовой О.Н., Жудова Н.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-5264/2020 по административному исковому заявлению Балетинской Надин Виктуаровны об установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 10 декабря 2020 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., возражения представителя административного истца Савостьяновой О.Н., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Балетинская Н.В. обратилась в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в отношении:

- нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>

- земельного участка с кадастровым номером N, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что установленная по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г." кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости 66 843 130,91 руб. и 30 594 982,75 руб. значительно превышает их рыночную стоимость, определенную оценщиком <данные изъяты> в отчете N от 1 сентября 2020 года в размерах 40 769 000 руб. и 17 430 500 руб. соответственно, что нарушает права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц и земельного налога, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решением Московского городского суда от 10 декабря 2020 года административное исковое заявление удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость в размере рыночной по состоянию на 1 января 2018 года:

- нежилого здания с кадастровым номером N в размере 43 356 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 20 873 000 рублей.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным решением, административным ответчиком Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене состоявшегося по делу решения.

В обоснование доводов жалобы указано, что административный истец просит суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем имеет своей целью уменьшить императивно установленные, обязательные, индивидуально определенные безвозмездные платежи, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими эти платежи.

Податель жалобы считает, что административным истцом не доказано нарушение методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о нарушении его прав и законных интересов.

Отмечает, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку судом неверно сформулированы вопросы, подлежащие экспертному исследованию, экспертное заключение не содержит выводов о диапазоне цен по сегменту рынка, к которому относятся объекты оценки, подобранные аналоги искажают реальный уровень цен по сегменту коммерческой недвижимости города Москвы, поскольку для <адрес> района города Москвы средний уровень цен на земельные участки коммерческого назначения составляет 92 000 руб./кв.м, что на 53% выше, чем подобранные экспертом аналоги, относящиеся к иным территориальным зонам Москвы.

Кроме того, апеллянт указывал, что подобранные экспертом объекты-аналоги более чем в 1,5 раз отличаются между собой по стоимости, что свидетельствует о неоднородности выборки и, как следствие, о некорректности определенной величины рыночной стоимости.

Обращал внимание, что экспертом некорректно учтен комплект ИРД, имевшийся у оцениваемого земельного участка, необоснованно введение корректировки на состояние отделки, акты ГИН подтверждающие это обстоятельство не истребованы.

Просил назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу, отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административного иска.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве не явились. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилого здания и земельного участка не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), законом от 19 ноября 2014 года N 51 "О налоге на имущество физических лиц", статьями 389 - 390, 399-403 части 2 Налогового кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об их удовлетворении.

Судом установлено, что Балетинская Н.В. является собственником нежилого двухэтажного с одним подземным этажом здания до 1917 года постройки с кадастровым 77:01:0003017:1061 общей площадью 637,4 кв.м. Часть помещений здания используется в качестве хостела. Состояние отделки- требует косметического ремонта.

Здание расположено на принадлежащем административному истцу земельном участке с кадастровым номером N общей площадью 355 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания под административные цели, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов.

Данные объекты недвижимости находятся на первой линии застройки <адрес>, в условной ценовой зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом, до станции метро <данные изъяты> 5 мин. пешком, окружающая застройка жилая и административная.

Проанализировав выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости, суд пришел к правильному выводу, что оспариваемая кадастровая стоимость утверждена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в размерах:

- нежилого здания с кадастровым номером N в размере 66 843 130,91 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 30 594 982,75 рублей.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами.

Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке N от 1 сентября 2020 года, подготовленный <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость спорных объектов недвижимости была определена оценщиком в следующих размерах:

- нежилого здания с кадастровым номером N в размере 40 769 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N в размере 17 430 500 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Определением суда от 12 октября 2020 года по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты> ФИО6

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 3 ноября 2020 года, составленному экспертом ФИО6, отчет об оценке N от 1 сентября 2020 года, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

Несмотря на наличие у оценщика <данные изъяты>, необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости нежилого здания и земельного участка отчета об оценке.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции участниками процесса не опровергнуты установленные экспертом нарушения при производстве и составлении оцениваемого отчета, вследствие чего выводы, сформулированные по результатам такой оценки, не могут быть приняты в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на заданную дату.

По мнению эксперта, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером N - 43 356 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - 20 873 000 рублей.

Между тем, полученное экспертом значение рыночной стоимости судебная коллегия не может признать достоверным, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что объектами оценки являются земельный участок с кадастровым номером N и расположенное на данном земельном участке нежилое здание с кадастровым N. Данные объекты недвижимости находятся в районе <адрес> в условной ценовой зоне между Садовым и Третьим транспортным кольцом. По расчетам эксперта рыночная стоимость оцениваемых земельного участка составила 20 873 000 руб., объекта капитального строительства 43 356 000 руб.

Однако, в материалы дела представлен договор купли-продажи указанных объектов, заключенный между административным истцом и <данные изъяты> 30 мая 2017 года, согласно которому земельный участок был приобретен за 34 967 287 руб. (что на треть больше полученного экспертом значения), а объект капитального строительства за 36 616 713 руб.

Итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки, полученное экспертом и составляющее 58 797 руб./кв.м для земельного участка и 68 020 руб./кв.м для объекта капитального строительства, хотя и находится в границах определенного им диапазона рыночной стоимости единого объекта недвижимости, исходя из отнесения здания к сегменту низкоклассных административно-офисных объектов, однако, полученное значение вызывает сомнение в своей обоснованности по следующим основаниям.

Согласно сведениям открытого информационного ресурса "Рынок недвижимости городов России", выполненного по заказу Банка России и содержащего результаты исследований цен и арендных ставок по сегментам (подсегментам) коммерческой недвижимости в городах России, размещенного на сайте ООО "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки" ( www.inform-ocenka.ru) оцениваемые объекты отнесены по территориально-функциональному зонированию города Москвы к многофункциональной зоне, для которой на 2-е полугодие 2017 года среднерыночные цены предложений продажи помещений свободного назначения (к которым, как правило, относят хостелы) составляли 220 000 руб./кв.м.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости связано с установлением всех его уникальных характеристик, что позволяет с учетом диапазона рыночных цен сегмента недвижимости к которому относится оцениваемый объект отнести его к верхней либо к нижней границе данного диапазона. В рассматриваемом случае полученное экспертом значение рыночной стоимости с учетом лишь одного фактора, понижающего стоимость здания: необходимость производства косметического ремонта и значения данного фактора в рыночной стоимости с учетом тенденций сдачи в аренду помещений под отделку, позволяет судебной коллегии усомнится в достоверности полученного экспертом результата, находящегося на нижней границе приведенного им диапазона.

Кроме того, распоряжением Правительства Москвы от 02.11.2009 N 2844-РП "Об отнесении выявленных объектов культурного наследия города Москвы к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения" оцениваемое здание отнесено к выявленным объектам культурного наследия города Москвы, подлежащим отнесению к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации регионального значения (памятники). На дату оценки в отношении здания выдано охранное обязательство.

Какой-либо оценки влияния данного обстоятельства на рыночную стоимость спорного объекта недвижимости эксперт не привел. Между тем, стоимость зданий объектов культурного наследия формируется за счет стоимости "материального носителя" (земельный участок с улучшением на нем в виде здания) и стоимости вклада нематериального фактора носителя. Нематериальный фактор может формировать как сервитуты и права третьих лиц (ценопонижающие факторы), так и престижность владения (ценоповышающие факторы), однако, учета и анализа влияния указанного фактора экспертное заключение не содержит.