Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2022 года Дело N 66а-1445/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Константиновой Ю.П., Щербаковой Н.В.,

при секретаре Молотиевской В.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-36/2021 по административному исковому заявлению акционерного общества "ДИКСИ ЮГ" (далее - АО "ДИКСИ ЮГ") об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года,

по апелляционной жалобе АО "ДИКСИ ЮГ" на решение Калужского областного суда от 27 декабря 2021 года, которым в удовлетворении административного иска отказано,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., пояснения представителя административного истца Завьяловой П.А., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "ДИКСИ ЮГ" обратилось в Калужский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве аренды земельных участков с кадастровыми номерами N и N в размере равном их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества приказом Министерства экономического развития Калужской области N 1225-п от 8 октября 2018 года кадастровая стоимость в размере 22 228 640 руб. и 18 296 847,82 руб. значительно превышает их рыночную стоимость в размере 14 014 000 руб. и 11 756 000 руб. соответственно, определенную на основании отчета об оценке от 21 декабря 2020 года N, подготовленного оценщиком <данные изъяты>, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Решением Калужского областного суда от 27 декабря 2021 года в удовлетворении административного искового заявления АО "ДИКСИ ЮГ" отказано.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, АО "ДИКСИ ЮГ" подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного акта со ссылкой на его незаконность и необоснованность.

По мнению апеллянта, судом не дана надлежащая оценка представленным замечаниям на заключение эксперта. Податель жалобы указывает, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку отказ эксперта от использования затратного и доходного подходов не обоснован; экспертом допущены ошибки при применении корректировок к объектам-аналогам.

Просил назначить по делу повторную экспертизу и отменив состоявшееся решение, удовлетворить заявленные требования.

В судебное заседание апелляционной инстанции не явились представители Управления Росреестра по Калужской области, Министерства экономического развития Калужской области, ГБУ Калужской области "Центр кадастровой оценки", администрации муниципального образования "город Обнинск", ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Калужской области.

Учитывая отсутствие ходатайств участвующих в деле лиц об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, наличие доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве аренды земельных участков, ниже их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска, с учетом результатов проведенной по административному делу судебной экспертизы, определившей размер рыночной стоимости земельных участков, в размере выше их кадастровой стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в соответствии с нормами материального права, при правильной оценке представленных доказательств.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, АО "ДИКСИ ЮГ" на основании договора аренды земельного участка N от 16 июня 2006 года, является пользователем земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4 000 кв.м., из состава земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания универсама (2.1.3). Участок используется по назначению, на нем расположено нежилое здание торгового назначения.

Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Также АО "ДИКСИ ЮГ" на основании договора аренды земельного участка N от 16 июня 2006 года, является пользователем земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3 299 кв.м., из состава земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации здания универсама (2.1.3). Участок используется по назначению, на нем расположено нежилое здание торгового назначения.

Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Проанализировав выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости суд пришел к правильному выводу, что оспариваемые административным истцом кадастровые стоимости земельных участков утверждены приказом Министерства экономического развития Калужской области N 1225-п от 8 октября 2018 года по состоянию на 1 января 2018 года в размерах:

- земельного участка с кадастровым номером N - 22 228 640 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N -18 296 847,82 руб.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость, в силу прямого указания цитируемого закона, может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе и арендаторы.

Арендатор земельного участка, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности указанного лица, наравне с собственником земельного участка либо органом местного самоуправления, осуществляющим правомочия собственника объекта недвижимости, наделен правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии и в суде, в том числе посредством предъявления требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С учетом положений статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая установленную в результате государственной оценки кадастровую стоимость, административный истец представили суду отчет об оценке от 21 декабря 2020 года N, подготовленный оценщиком <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участка составила:

- земельного участка с кадастровым номером N - 14 014 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N -11 756 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца правильно была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Калужская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 21 октября 2021 года, выполненному экспертом ФИО4, рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2018 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером N - 22 392 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером N - 18 447 000 руб.

Доводы апелляционной жалобы о надлежащем определении оценщиком рыночной стоимости земельных участков судебная коллегия отклоняет.

Несмотря на наличие у оценщика <данные изъяты> необходимой квалификации на составление отчета об оценке, при составлении отчета об оценке им были допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Из изученного и проанализированного отчета следует, что при его составлении нарушены положения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункты 10, 12,15 ФСО N 1 в части анализа рынка при применении сравнительного и доходного подходов, выбора объектов-аналогов.

В нарушение требований ФСО N 7 в отчете не изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки (нарушен принцип существенности); при проведении оценки не описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, частично и не достоверно описаны правила отбора объектов-аналогов для проведения расчета. Выбор только трех объектов-аналогов из обширного объема данных не обоснован. Кроме того, использованный набор объектов-аналогов не в полной мере относится к сегменту рынка объекта оценки, так как имеются объекты из земель промышленности, объекты относящиеся к иному ВРИ -под многоэтажную жилую застройку.

В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельных участков отчета об оценке, представленного административным истцом.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований не доверять заключению эксперта ФИО4, которое по форме и содержанию соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд правомерно признал заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с заключением экспертизы, назначенной судом и проведенной по делу.

Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию административным истцом не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование по вопросу рыночной стоимости земельных участков.

Экспертное заключение выполнено государственным экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Эксперт отнес оцениваемые участки к сегменту рынка земельных участков для эксплуатации недвижимости коммерческого назначения.

Полученное экспертом значение рыночной стоимости земельных участков, составляющее 5 598 руб/кв.м и 5 591,7 руб./кв.м. соответствует диапазону цен предложений на потенциально сопоставимые с объектами оценки объектами-аналогами составляющему от 80 822 руб./сот. до 1 250 000 руб./сот.

Довод апеллянта о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы, ввиду искажения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков судебная коллегия отклоняет. Данному доводу судом первой инстанции, с учетом данных в судебном заседании суда первой инстанции пояснений эксперта ФИО4 на замечания, изложенные в рецензии на заключение эксперта, подготовленной ООО "ИНЕКС", дана надлежащая оценка.

Установив, что рыночная стоимость спорных земельных участков не превышает их кадастровую стоимость суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.