Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 августа 2022 года Дело N 66а-1388/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Корюкиной И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-66/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Подгородское" об оспаривании решения Бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" - Малышкина Дмитрия Игоревича на решение Омского областного суда от 21 апреля 2022 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., пояснения представителя Бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" - Малышкина Д.И., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя административного истца - Зюзина М.А., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью "Подгородское" (далее - ООО "Подгородское") обратилось в Омский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" (далее - Бюджетное учреждение Омской области) N от 19 августа 2021 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 15 513 000 рублей по состоянию на 18 марта 2021 года. Кроме того, административный истец просил взыскать судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины и судебной экспертизы.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО "Подгородское" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в представленном отчете об оценке N 33/21 от 17 мая 2021 года, чем нарушаются права и законные интересы административного истца, поскольку размер арендной платы исчисляется с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Омского областного суда от 21 апреля 2022 года административное исковое заявление ООО "Подгородское" удовлетворено, решение Бюджетного учреждения Омской области N от 19 августа 2021 года признано незаконным, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 15 513 000 рублей по состоянию на 18 марта 2021 года. С Бюджетного учреждения Омской области с пользу ООО "Подгородское" взысканы судебные расходы в размере 29 490 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Бюджетного учреждения Омской области просит вышеуказанное решение отменить, приняв новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что судом в качестве доказательства принят отчет об оценке и экспертное заключение, составленные с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оценщиком в ходе исследования выбраны несопоставимые объекту оценки по своим ценообразующим факторам объекты-аналоги, поскольку оценщик при анализе руководствовался лишь тем, что они все отнесены к одному сегменту "транспорт", не учитывая иные характеристики. В отчете об оценке в качестве отказа на применение корректировки указано, что расположенное по периметру земельного участка ограждение является объектом капитального строительства, что также противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации. Экспертом в экспертном заключении использован для определения величины корректировок "Справочник оценщика. Земельные участки - 2020", что является нарушением Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), поскольку указанный информационный материал представляет собой сборник экспертных мнений. Кроме того, эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке составлен с нарушением требований федеральных стандартов оценки, что подтверждает невозможность использования данного документа в качестве доказательства размера рыночной стоимости объекта недвижимости, что и послужило основанием для принятия Бюджетным учреждением Омской области решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. Судом первой инстанции не дано надлежащий оценки возражениям представителя административного ответчика, изложенным в ходе рассмотрения административного дела.

Представителем административного истца ООО "Подгородское" Зюзиным М.А. относительно доводов апелляционной жалобы представлен отзыв, где решение суда просят оставить без изменения, а доводы апелляционной жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи с Омским областным судом принимали участие представитель Бюджетного учреждения Омской области - Малышкин Д.И., поддержавший апелляционную жалобу, представитель административного истца Зюзин М.А., возражавший против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки суд не уведомили.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что ООО "Подгородское" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды N от 10 ноября 2020 года, заключенного между Департаментом имущественных отношений администрации города Омска и ООО "Подгородское". Земельный участок предоставлен в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней. Из расчета, приложенного к указанному договору, следует, что при расчете арендной платы учитывается, в том числе, кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года N 45-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области" установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 23 384 901,3 рублей по состоянию на 01 января 2020 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 19 января 2021 года.

21 июля 2021 года ООО "Подгородское" обратилось в Бюджетное учреждение Омской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 18 марта 2021 года на основании отчета об оценке N 33/21 от 17 мая 2021 года, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой экспертизы и оценки "Арус" (далее - ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "Арус").

Решением Бюджетного учреждения Омской области от 19 августа 2021 года N ОРС-55/2021/000223 отказано в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указано, что представленный отчет об оценке не является документом, содержащим сведения доказательственного значения, поскольку имеет нарушения положений действующего законодательства и методологии оценочной деятельности Российской Федерации.

Определением Омского областного суда от 09 декабря 2021 года по данному административному делу назначена судебная экспертиза с целью проверки соответствия отчета об оценке N 33/21 от 17 мая 2021 года требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N в случае обнаружения несоответствия отчета установленным требованиям.

Из заключения эксперта N 136/3-4 от 17 февраля 2022 года, выполненного ФБУ Омская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, следует, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), пункту 12 ФСО N 3. Эксперт приходит к выводу, что указанные недостатки относятся непосредственно к оформлению отчета об оценке, не влияют на ход выполнения расчетов и на полученную итоговую рыночную стоимость оцененного объекта недвижимости.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Омский областной суд исходил из того, что представленный административным истцом отчет об оценке, а также заключение судебной экспертизы являются надлежащими и достоверными доказательствами по делу, что послужило основанием для признания решения Бюджетного учреждения Омской области незаконным и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, поскольку имеется существенная разница, что нарушает права административного истца.

Указанные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит обоснованными, поскольку они подробно и должным образом мотивированны в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы административного ответчика сводятся к несогласию с выводами, изложенными в отчете об оценке и заключении эксперта, полагая, что решение Бюджетного учреждения Омской области является законным и обоснованным.

Судом первой инстанции в основу решения положен отчет об оценке N 33/21 от 17 мая 2021 года, выполненный ООО "Центр независимой экспертизы и оценки "Арус". Исследовав указанный отчет, судебная коллегия приходит к выводу, что он полностью соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, следовательно, данное доказательство является допустимым, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Оценщиком составлено описание объекта оценки с определением количественных и качественных характеристик, приведены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, описан процесс оценки, содержатся ссылки на источники информации, описание проведенных расчетов, также имеются доказательства, подтверждающие соблюдение требований законодательства относительно соответствующей квалификации оценщика.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Применение метода сравнения продаж в рамках использования сравнительного подхода обусловлено тем обстоятельством, что на дату оценки имелось достаточное количество доступной информации о ценах предложений земельных участков, а также возможность приведения необходимых корректировок. Кроме того, оценщик указал причины отказа от применения затратного и доходного подходов, проведя соответствующий анализ.

Согласно подпункту "б" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка, оценщик произвел мониторинг предложений и сформировал итоговую выборку из 3 земельных участков на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в отчете об оценке, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

В исследовании оценщик указывает, что объект оценки и выбранные объекты-аналоги относятся к сегменту рынка "транспорт", а также идентифицированы по основным ценообразующим факторам. Законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки не установлено требование о полной идентичности исследуемых объектов, поскольку при наличии расхождения применению подлежат соответствующие корректировки, следовательно, доводы апелляционной жалобы в указанной части подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям действующего законодательства.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В ходе проведения исследования оценщик пришел к обоснованному выводу о необходимости применения корректировки на месторасположение объекта, на площадь, на транспортную доступность, на наличие или отсутствие коммуникаций.

В ходе судебного заседания 18 апреля 2022 года в качестве свидетеля допрошен эксперт ФИО1 которым проведена судебная экспертиза, пояснивший, что при оценке рыночной стоимости земельного участка любые его улучшения (ограждения, фундаменты, строения, колодцы, инженерные коммуникации) не учитываются, вместе с тем, при наличии улучшений у объектов-аналогов, отсутствующих у оцениваемого объекта, вводятся соответствующие корректировки. Таким образом, неприменение корректировок к объектам-аналогам, у которых отсутствовало ограждение, на что ссылается апеллянт, по отношению к оцениваемому земельному участку (имеющему ограждение) не влечёт нарушение требований пункта 5 ФСО N 3 и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В результате исследования оценщиком указано, что статистический анализ выборки скорректированных цен объектов-аналогов показал однородность ценовой информации, о чем свидетельствует полученный коэффициент вариаций, произведена процедура согласования результатов с приведением соответствующего обоснования расчетов, что привело в получению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Возможность использования представленного отчета об оценке в качестве достоверного доказательства подтверждают и выводы заключения судебной экспертизы N 136/3-4 от 17 февраля 2022 года.

Указанное заключение также обоснованно признано Омским областным судом допустимым доказательством по делу, указано, что документ подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, а также необходимыми специальными знаниями, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, порядок проведения экспертизы, форма и содержание подготовленного экспертного заключения отвечают требованиям статей 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы, выводы ясны, обоснованы и имеют ссылки на методическую литературу и федеральные стандарты оценки.

В ходе допроса эксперт ФИО1 подтвердил выводы, изложенные в заключении, а также пояснил, что использование оценщиком "Справочника оценщика. Земельные участки - 2020" для определения величин корректировок на местоположение не влечет нарушение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Содержащаяся в справочнике информация представляет собой систематизированное исследование различных аспектов ценообразования при формировании рынка земельных участков.

Таким образом, у Бюджетного учреждения Омской области отсутствовали основания для отказа в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поскольку отчет об оценке, представленный ООО "Подгородское", содержал достоверную информацию о рыночной стоимости объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости спорного земельного участка эксперт исходил из того, что в представленном на экспертизу отчете об оценке выявлены несоответствия, признанные недостатками оформления документа и не повлиявшие на ход выполненных расчетов и итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, следовательно, в выводах отчета указана верная информацию о размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих позицию административного ответчика, а также опровергающих выводы, изложенные в обжалуемом решении, в ходе судебного разбирательства апеллянтом представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы повторяют доводы, изложенные административным ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, которые надлежащим образом проанализированы и опровергнуты Омским областным судом в обжалуемом решении.

Кроме того, судом первой инстанции с Бюджетного учреждения Омской области обоснованно взысканы судебные расходы в размере 29 490 рублей, несение которых подтверждено соответствующими доказательствами.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Омского областного суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Омского областного суда от 21 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика Бюджетного учреждения Омской области "Омский центр кадастровой оценки и технической документации" - Малышкина Дмитрия Игоревича - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Омский областной суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка