Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 66а-1375/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н.,

судей Харебиной Г.А., Пономаревой Е.И.,

при помощнике судьи Долдо А.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-3207/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества "Научно-производственное объединение "Московский радиотехнический завод" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" на решение Московского городского суда от 11 ноября 2020 года, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Гришиной Г.Н., объяснения представителя административного ответчика по доверенности Абросимовой П.А., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

акционерное общество "Научно-производственное объединение "Московский радиотехнический завод" (далее АО "НПО "МРТЗ"), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 663 738 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, с учетом уточнений, об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная в размере 5 757 761 215,50 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 13 декабря 2019 года N ОО2019А-211, подготовленного ООО "<данные изъяты>" в размере 1 571 732 000 рублей, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как арендатора земельного участка, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом на основании ходатайства административного ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза. С результатами экспертного исследования административный истец согласился и уточнил свои требования в части размера рыночной стоимости спорного объекта.

Решением Московского городского суда от 11 ноября 2020 года требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 4 278 455 148 рублей.

В апелляционных жалобах представители Департамента городского имущества города Москвы, Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования", ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В обоснование доводов жалоб указано, что заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку часть процедуры исследовательской части была проведена не экспертом, а другим специалистом, не являющимся процессуальным лицом в рамках производства данной экспертизы, что не предусмотрено статьей 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и является грубым нарушением процедуры экспертного исследования, что влечет недопустимость заключения как доказательства по делу.

Также, в расчетах эксперта использованы аналоги, площадь которых отличается от площади исследуемого объекта более чем в 160 раз, что привело к занижению рыночной стоимости объекта исследования. При этом на рынке имелось несколько предложений о продаже более сопоставимых по площади аналогов, требуется замена всех аналогов.

Изложенные недостатки, по мнению подателей жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, вместе с тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство было отклонено, замечания оставлены без внимания. В связи с чем, административный ответчик Департамент городского имущества города Москвы ходатайствует о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения, согласно которым решение суда является законным и обоснованным, постановлено с учетом всех существенных обстоятельств дела.

Представитель административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" по доверенности Абросимова П.А. в судебном заседании апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы.

Административный истец, представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Росреестра по Москве, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, ходатайств о рассмотрении дела в отсутствие представителя или об отложении рассмотрения дела не направляли.

В связи с надлежащим извещением лиц о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Из договора аренды от 24 января 1997 года N М-07-007771 следует, что АО "НПО "МРТЗ" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 663 738 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно приложению 1 к договору аренды размер арендных платежей исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (пункты 1, 4).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 кодекса).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость поименованного выше земельного участка утверждена актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" от 15 марта 2019 года N Г-3 и по состоянию на 1 января 2019 года составляет 5 757 761 215,50 рублей (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года N N), на момент рассмотрения дела является действующей. Сведения об утвержденной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 2 апреля 2019 года.

В силу требований части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 названного федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, юридические и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты кадастровой оценки в судебном порядке, при этом закон не связывает возможность реализации данного права с позицией органов исполнительной власти, а также с обоснованностью размера арендных платежей. Утверждение о недопустимости обращения в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости арендаторов земельных участков не основано на положениях действующего законодательства.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости ООО "<данные изъяты>" от 13 декабря 2019 года N ОО2019А-211, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года составляла 1 571 732 000 рублей.

В связи с наличием возражений Департамента городского имущества города Москвы против принятия в качестве допустимого доказательства приведенного выше отчета и по его ходатайству по административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, в которой эксперту предложено ответить на вопросы: соответствует ли отчет об оценке требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, и, если не соответствует, определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Сформулированные судом в определении о назначении экспертизы вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28. Вопросы изложены четко, понятно, каких-либо неточностей не содержат.

Заключением эксперта ООО "Консалтинговая группа "<данные изъяты>" от 6 октября 2020 года было установлено наличие нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета, которые существенно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Одновременно экспертом определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 4 278 455 148 рублей.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции в полной мере согласится не может в силу следующего.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Заключение судебной экспертизы является одним из доказательств по делу. В силу части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

В соответствии с пунктом 9 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт не вправе перепоручить проведение экспертизы другому эксперту.

Между тем, как следует из содержания исследовательской части заключения эксперта, подписанного экспертом ФИО11., которому судом было поручено проведение экспертного исследования и предупрежденному судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, осмотр объекта исследования проведен представителем ООО "Консалтинговая группа "<данные изъяты>" ФИО12 (стр. 5 заключения эксперта).

Между тем, экспертный осмотр - это часть подготовительной (аналитической) стадии экспертного исследования, содержанием которой является осмотр поступивших на экспертизу объектов, а следовательно в силу прямого указания процессуального закона на него не могут быть распространены положения пункта 5 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", позволяющего оценщику поручать проведение осмотра, поскольку процессуальный статус судебного эксперта в указанной части существенно различается с положением оценщика.

Возможность проведения экспертизы двумя экспертами одной специальности или комиссионной экспертизы в силу требований статьи 80 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации устанавливается судом. При проведении такого рода исследования выводы подписываются двумя экспертами.

При этом, руководитель негосударственной экспертной организации не вправе определять комиссионный характер экспертного исследования в силу прямого запрета на это как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и Законом N 73-ФЗ.

Учитывая изложенные процессуальные нарушения при производстве первичного экспертного исследования, судом апелляционной инстанции была назначена и экспертом ООО "<данные изъяты>" ФИО13 проведена повторная судебная оценочная экспертиза по вопросу установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, согласно выводов которой рыночная стоимость земельного участка составила 3 795 000 000 рублей.

Из содержания повторного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и объект, подлежащий оценке.

По форме и содержанию заключение повторной экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, судебная коллегия отдает предпочтение и полагает правильным обосновать свое решение о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой стоимости, выводами повторной экспертизы, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами, определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит изменению в части размера определенной судом рыночной стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, определенной по результатам повторной судебной экспертизы в размере 3 795 000 000 рублей.

Выводы судебного эксперта ФИО14 не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельного участка, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости не представлено.

Судебная коллегия не может признать достоверным значение рыночной стоимости определенной экспертом ФИО15., поскольку ей в рамках проведенной экспертизы не обеспечено выполнение условия допустимости экспертного исследования, как доказательства, так как в части исследования по вопросу о рыночной стоимости объекта оценки оно выполнено с нарушением норм процессуального законодательства.

Государственное бюджетное учреждение города Москвы "Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования" представило возражения на повторную судебную оценочную экспертизу. Ссылаясь на то, что в рамках реализации метода сравнения продаж эксперт использует аналог N 3, площадь которого отличается от площади исследуемого объекта в 190 раз, что привело к применению корректировки на площадь в размере "-43%"; в рамках реализации метода сравнения продаж к объекту-аналогу N 3 не применена повышающая корректировка на имущественные права; рассчитанная экспертом корректировка на транспортную доступность на странице 69 заключения не может быть признана корректной; в рамках реализации метода сравнения продаж к объекту-аналогу N 4 не применена повышающая корректировка на наличие сервитута.

Как указал эксперт в своем письменном пояснении к заключению, стоимость земельного участка, определенная в рамках исследования, соответствует среднерыночным значениям рынка объекта индустриального назначения города Москвы. Предлагаемые альтернативные объекты не соответствуют объекту исследования и рыночным данным. Рыночная стоимость объекта исследования всеми методами рассчитана корректно и в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. Экспертом обоснованно не применена корректировка на качество прав на земельный участок аналога N 3. Рыночная стоимость объекта исследования рассчитана корректно и в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. Экспертом обоснованно и корректно была применена корректировка на транспортную доступность. Рыночная стоимость объекта исследования рассчитана корректно и в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. Экспертом обоснованно не применена корректировка на наличие сервитута на земельный участок аналога N 4. Предлагаемые административным ответчиком альтернативные объекта не соответствуют объекту исследования и рыночным данным. Рыночная стоимость объект исследования рассчитана корректно и в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Иных доводов, свидетельствующих о незаконности судебного акта ни в апелляционных жалобах, ни в судебном заседании суда апелляционной инстанции административными ответчиками заявлено не было.

В соответствии с частью 4 статьи 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционных жалоб.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Определением судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 4 марта 2021 года обязанность по оплате повторной судебной экспертизы была возложена на Департамент городского имущества города Москвы, данная обязанность Департаментом исполнена не была.

20 мая 2021 года в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта N СМ116/2021 от 17 мая 2021 года, выполненное экспертом ООО "<данные изъяты>" ФИО16 в рамках повторной судебной оценочной экспертизы.

Департаментом городского имущества города Москвы денежные средства, подлежащие выплате эксперту, на указанный в определении счет Первого апелляционного суда общей юрисдикции не поступили.

Разрешая вопрос о распределении между сторонами расходов по оплате труда эксперта в размере 350 000 рублей, с учетом представленной экспертом информации о стоимости экспертного исследования в отношении спорного земельного участка, судебная коллегия исходит из следующего.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.