Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 апреля 2022 года Дело N 66а-1266/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Щербаковой Н.В. и Константиновой Ю.П.,

при секретере Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2513/2021 по административному исковому заявлению Санькова Андрея Юрьевича к Департаменту городского имущества города Москвы об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 21 декабря 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П., объяснения представителя административного истца Санькова А.Ю. - Захаровой О.И., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Саньков А.Ю. обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 кадастровая стоимость в размере <данные изъяты> руб. значительно превышает рыночную стоимость, что влечет нарушение его прав и обязанности, как собственника указанного объекта недвижимости, поскольку на него возложена обязанность по уплате завышенного и экономически необоснованного налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости нежилого здания.

В подтверждение доводов о завышении стоимости объекта недвижимости административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости N О/42 от 14 июля 2021 года, подготовленный ООО "ЭКСОН", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года составила <данные изъяты> рублей.

Судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза, с выводами которой согласился представитель административного истца, уточил требования и просил определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 21 декабря 2021 года административные исковые требования удовлетворены, установлена кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб.

В апелляционной жалобе представитель Департамента городского имущества города Москвы просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей объекта недвижимости не свидетельствует о недостоверности первой, административным истцом не доказано использование Департаментом городского имущества города Москвы при определении кадастровой стоимости спорного объекта недостоверных сведений.

Кроме того, административный истец просил суд установить рыночную стоимость объекта недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

При назначении экспертизы судом перед экспертом не поставлен вопрос о том допущены ли оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке.

По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку итоговая стоимость здания с учетом доли земельного участка, полученная экспертом в рамках согласования результатов, в размере <данные изъяты> руб./кв.м не соответствует действительной картине рынка офисной недвижимости города Москвы; в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта исследования диапазон стоимости объектов-аналогов различается в 1,5 раза, что свидетельствует о некоренной выборке объектов-аналогов N 2 и N 3; в рамках доходного подхода при определении арендных ставок за пользование помещениями офисного назначения экспертом не учитываются коммунальные платежи и при расчете потенциального валового дохода указывается только арендопригодная площадь (без вспомогательных помещений), что в результате привело к искажению результатов определения итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования.

В апелляционной жалобе представить Департамента городского имущества города Москвы просит назначить по делу повторную экспертизу, полагая, что перечисленные им нарушения влекут невозможность использования заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, а также указывая, что судом первой инстанции без внимания оставлены замечания, изложенные представителем административного ответчика в письменном отзыве на заключение эксперта, и необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Административный истец Саньков А.Ю., представители административного ответчика - Департамента городского имущества города Москвы и заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, их явка не признана судом апелляционной инстанции обязательной, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие участвующих в деле лиц.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца Захарову О.И., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь статьями 399 - 402 Налогового кодекса Российской Федерации, закона от 19 ноября 2014 года N 51 "О налоге на имущество физических лиц", Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), пришел к правильному выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств.

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, что административный истец Саньков А.Ю. является собственником нежилого, отдельно стоящего, кирпичного, четырехэтажного здания с подвалом с кадастровым номером N, общей площадью 735,1 кв.м.

Помещения в указанном здании 1900 года постройки используются для размещения офисов. Здание находится по адресу: <данные изъяты>, на удалении 8 минут пешком от станции метро "Маяковская", в окружении застройки объектами коммерческой недвижимости, жилыми многоквартирными домами, учебными организациями и медицинскими учреждениями. Помещения имеют стандартную отделку и все необходимые коммуникации.

Данные обстоятельства сторонами при рассмотрении дела по существу не оспаривались.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года кадастровая стоимость нежилого здания утверждена в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (действовавшего в период установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости) определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (Определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Не согласившись с определением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Определение рыночной стоимости объекта оценки осуществляется в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ в рамках оценочной деятельности - профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки различных видов стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки стоимости.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N О/42 от 14 июля 2021 года, подготовленный ООО "ЭКСОН", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года составила <данные изъяты> руб.

В соответствии с требованиями статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 23 Постановления Пленума N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку имелись обоснованные сомнения в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке, с учетом возражений стороны административного ответчика, судом первой инстанции обоснованно была назначена судебная экспертиза.

Доводы апелляционной жалобы о неполноте поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный ответчик возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления Пленума N 28.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 ноября 2021 года, составленному экспертом АНО "Центр судебных экспертиз "Истина" Вишневской И.А., отчет об оценке N О/42, подготовленный оценщиком ООО "ЭКСОН", не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения оказали влияние на стоимость объекта исследования.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, не оспаривались лицами, участвующими в деле, и обоснованно приняты судом как достоверные, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости, суд обоснованно руководствовался заключением эксперта, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке.

По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость объекта недвижимости определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.

Административный истец с выводами эксперта в рамках судебной оценочной экспертизы согласился и уточнил требования в части размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд первой инстанции оценив заключение судебной оценочной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к правильному выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке нежилого здания эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта оценки; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительного и доходного подходов, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

У судебной коллегии вопреки доводам апелляционной жалобы отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы. Выводы эксперта основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

В свою очередь представителем Департамента городского имущества города Москвы каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.