Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 апреля 2022 года Дело N 66а-1238/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Щербаковой Н.В. и Константиновой Ю.П.,

при секретере Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1154/2021 по административному исковому заявлению Горбачевой Светланы Валерьевны к Министерству имущественных отношений Московской области, Государственному бюджетному учреждению Московской области "Центр кадастровой оценки", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе Горбачевой Светланы Валерьевны на решение Московского областного суда от 13 декабря 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Горбачева С.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1 <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>, просила установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости равной <данные изъяты> руб., определенной в отчете об оценке рыночной стоимости N 1203/1-21 от 15 марта 2021 года, выполненном оценщиком Ковалем В.А.

Обосновывая свои требования, административный истец указала, что установленная по состоянию на 1 января 2018 года в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения, утвержденная распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 27 ноября 2018 года N 15ВР-1633 в размере <данные изъяты> руб., значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает ее права как плательщика налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Независимый центр оценки и экспертиз" Бушкову А.Ю.

С результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы административный истец не согласилась, представила возражения на заключение эксперта и заявила ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, в удовлетворении данного ходатайства судом было отказано.

Решением Московского областного суда от 13 декабря 2021 года административные исковые требования Горбачевой С.В. удовлетворены и по состоянию на 1 января 2018 года установлена кадастровая стоимость нежилого здания в размере рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб.

В апелляционной жалобе административный истец не соглашается с принятым по административному делу решением, просит его отменить и принять новый судебный акт об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в отчете об оценке, представленном административным истцом при обращении в суд. Среди доводов апелляционной жалобы Горбачева С.В. указывает на допущенные экспертом Бушковым А.Ю. нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости положений статей 5, 7, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. В том числе, считает неверным расчет арендопригодной торговой площади объекта оценки, применение несопоставимых с объектом исследования объектов-аналогов, расположенных ближе к городу Москве, неприменение понижающей корректировки в отношении объектов-аналогов. Кроме того, указывает на то, что экспертом не предпринималось действий для истребования необходимой документации и эксперт не выезжал на место нахождения объекта оценки. Также обращает внимание на необоснованный отказ в назначении повторной экспертизы.

В заседание суда апелляционной инстанции административный истец Горбачева С.В., представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Государственного бюджетного учреждения Московской области "Центр кадастровой оценки", и заинтересованного лица администрации Наро-Фоминского городского округа Московской области не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Министерство имущественных отношений Московской области представило ходатайство о рассмотрении административного дела по апелляционной жалобе Горбачевой С.В. в отсутствие его представителя.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной не признавалась.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Горбачева С.В. является собственником нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером N, площадью 1 145,7 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Указанное здание 2013 года постройки, расположено на первой линии улиц Левобережье и Совхозная на удалении 59 километров от МКАД в окружении смешанной коммерческой застройки, многоэтажной и индивидуальной жилой застройки и незастроенных земельных участков. Здание включает торговую и сервисную площади <данные изъяты> кв.м соответственно) и в составе объекта недвижимости имеется неотапливаемая терраса площадью 80 кв.м. Эксплуатируется объект в качестве придорожного сервиса (торговля, кафе, автосервис).

В силу положений статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 3 и 8.2 решения Совета депутатов Наро-Фоминского городского округа Московской области от 14 ноября 2017 года N 16/7 "Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Наро-Фоминского городского округа", обращение административного истца обусловлено уплатой налога на имущество, налоговая база для исчисления которого определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость нежилого здания по состоянию на 1 января 2018 года утверждена в размере <данные изъяты> руб. распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области N 15ВР-1633 от 27 ноября 2018 года.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке N 1203/1-21 от 15 марта 2021 года, подготовленный оценщиком Ковалем В.А., согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Независимый центр оценки и экспертиз" Бушкову А.Ю., что согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N 142/11/2021 от 8 ноября 2021 года в отчете об оценке рыночной стоимости, представленном административным истцом, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, повлиявшие на определение величины рыночной стоимости объекта оценки.

По состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания определена экспертом в размере <данные изъяты> руб.

Возражая относительно содержания заключения эксперта административным истцом представлены замечания и рецензия на заключение эксперта, а также заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы административного истца о допущенных, по мнению заявителя жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого здания основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые экспертом объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждение информации приложены скриншоты предложений.

Также судом учтено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объекта оценки и объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен соответствующего сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Итоговая величина рыночной стоимости 1 кв.м спорного здания составила <данные изъяты> руб./кв.м, что входит в границы диапазона рыночных цен предложений исследуемого сегмента рынка, определенного экспертом для единых объектов недвижимости от <данные изъяты> руб./кв.м без учета корректировок и скидок (таблица N 2), а также для единых объектов недвижимости от <данные изъяты> руб./кв.м. после применения корректировок к объектам-аналогам (таблица N 9 заключения эксперта)

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Ссылки в апелляционной жалобе на наличие в экспертном заключении недостатков вследствие отсутствия полного анализа рынка исследуемого сегмента, некорректной выборки объектов-аналогов и использования экспертом в расчетах объектов, не сопоставимых с объектом оценки, не введения корректировки на местоположение, неверного расчета арендопригодной площади, не проведения натурного обследования объекта исследования были предметом оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении судом указанные замечания были отклонены с учетом пояснений эксперта Бушкова А.Ю., допрошенного в судебном заседании от 13 декабря 2021 года с участием представителя административного истца, на вопросы которого эксперт дал аргументированные ответы.

На все представленные относительно экспертного заключения замечания в рецензии экспертом Бушковым А.Ю. даны ответы с представлением пояснений, содержащих опровержения утверждений административного истца о порочности заключения эксперта.

Пояснения эксперта даны в судебном заседании, занесены в протокол судебного заседания, зафиксированы в ходе аудиопротоколирования, что соответствует части 7 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Таким образом, вопреки позиции административного истца, определение экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного и доходного подходов признано мотивированным и корректным, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов, и последовательным проведением корректировок.

Как следует из выводов заключения, эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из типа и назначения объекта капитального строительства. Доводы апелляционной жалобы о том, что объекты, используемые в качестве аналогов, не сопоставимы с объектом оценки, судебной коллегией признаются неподтвержденными, так как подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

Учитывая ретроспективный характер оценки, осмотр объекта недвижимости экспертом не проводился, о чем указано в экспертном заключении, что согласуется с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". При этом, в заключении представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, проанализированы данные о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. Содержащиеся в заключении сведения, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины стоимости спорного объекта недвижимости.

Эксперт не усмотрел необходимости для запроса дополнительных документов, что согласуется с пунктом 21 Федерального стандарта оценки "Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N 328.

Суд первой инстанции, исследовав выявленные, по мнению административного истца замечания, признал их необоснованными, приведя мотивы оснований, по которым не согласился с доводами административного истца.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции.

Следует учесть, что при определении конкретной величины рыночной стоимости различными субъектами оценочной деятельности допустимы расхождения в стоимости объекта недвижимости, связанные с профессиональным усмотрением эксперта и объемом использованной им информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, являющихся, по мнению субъекта оценочной деятельности, ценообразующими. Вместе с тем все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Вместе с тем административным истцом в суд не представлено доказательств наличия в экспертном заключении недостатков, которые бы существенным образом влияли на величину рыночной стоимости объекта оценки и свидетельствовали бы о недостоверности данного заключения.

Оценив доводы представителя административного истца, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы, поскольку доказательств, подтверждающих, что допущенные, по мнению апеллянта, нарушения, повлияли на итоговую стоимость исследуемого объекта недвижимости, не представлено, как и не представлено расчета рыночной стоимости с учетом этих замечаний.

Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта оценки не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

Таким образом отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не установлено.

При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 13 декабря 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Горбачевой Светланы Валерьевны - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка