Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 апреля 2022 года Дело N 66а-1215/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Селиверстовой И.В. и Константиновой Ю.П.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2533/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Офис фонда "Завет" к Департаменту городского имущества города Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 15 декабря 2021 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Константиновой Ю.П., объяснения представителя административного истца Адамян Л.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Офис фонда "Завет" (далее также - административный истец, общество) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений с кадастровыми номерами N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, и N, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: г. <данные изъяты>, размере <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2018 года распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 кадастровая стоимость в размере <данные изъяты> руб. в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, и в размере <данные изъяты> руб. в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N 03-100321 от 22 марта 2021 года, подготовленного оценщиком Шеиным В.В., в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена в размере <данные изъяты> руб., нежилого помещения с кадастровым номером N определена в размере <данные изъяты> руб., что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза, по результатам которой административный истец требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости, определенной заключением эксперта.

Решением Московского городского суда от 15 декабря 2021 года административное исковое заявление удовлетворено, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> руб.; с кадастровым номером N по состоянию на ту же дату - в размере <данные изъяты> руб.

В апелляционной жалобе представитель Департамента городского имущества города Москвы просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении административных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей объектов недвижимости не свидетельствует о недостоверности первой, административным истцом не доказано использование Департаментом городского имущества города Москвы при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости недостоверных сведений.

Кроме того, административный истец просил суд установить рыночную стоимость объектов недвижимости в целях налогообложения, в связи с чем, имеет своей целью уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, что недопустимо в рамках судебного разбирательства без согласования с органами исполнительной власти, установившими этот платеж.

По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку полученная стоимость единого объекта недвижимости не соответствует рыночным данным; некорректно учтены операционные расходы при расчете арендной ставки в рамках доходного подхода.

В апелляционной жалобе представить Департамента городского имущества города Москвы просит назначить по делу повторную экспертизу, полагая, что перечисленные им нарушения влекут невозможность использования заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, а также указывая, что судом первой инстанции без внимания оставлены замечания, изложенные представителем административного ответчика в письменном отзыве на заключение эксперта, и необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В заседание суда апелляционной инстанции представители административных ответчиков не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца Адамян Л.В., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу на праве собственности нежилых помещений не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2, 2.1, 5, 6 статьи 1.1 закона <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "О налоге на имущество организаций", Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ, Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об их удовлетворении.

Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов административного дела и подтверждено собранными доказательствами, административный истец является собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:07:0012004:3269, общей площадью 229,8 кв.м, и 77:07:0012004:3288, общей площадью 279,9 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, стр. 1.

Указанные помещения находятся на четвертом этаже нежилого восьмиэтажного здания Бизнес-центра West Plaza, выполненного из железобетонного материала, имеющего панорамное остекление, 1989 года постройки (2010 года - реконструкция). Помещение используется для размещения офисов. Здание находится по адресу: <адрес>, строение 1, на территории <адрес> в Западном административном округе, на удалении до 30 минут на общественном транспорте от станций метро "Кунцевская", "Озерная" в окружении преимущественно производственно-складской и общественно-деловой застройки. Помещения имеют стандартную отделку и все необходимые коммуникации.

Данные обстоятельства сторонами при рассмотрении дела по существу не оспаривались.

Распоряжением Департамента городского имущества <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость в размере 28 095 683,51 руб. утверждена в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0012004:3269, в размере 33 852 155,63 руб. - в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0012004:3288, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец является плательщиком налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимости, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ, пунктами 1.2 и 1.3 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости.

В свою очередь согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость объекта недвижимости в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, то есть профессиональной деятельности субъектов оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную в результате массовой оценки кадастровую стоимость объектов недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 03-100321 от 22 марта 2021 года, подготовленный оценщиком Шеиным В.В., согласно которому по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N составляет N руб., нежилого помещения с кадастровым номером N - <данные изъяты> руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Определением суда от 22 октября 2021 года по ходатайству представителя административного ответчика правильно назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "ЭНКОТ" Черных И.Ю.

Согласно заключению эксперта ООО "ЭНКОТ" Черных И.Ю. N ЗЭ-21-175 от 15 ноября 2021 года, отчет об оценке N 03-100321 от 22 марта 2021 года, подготовленный оценщиком Шеиным В.В., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции участниками процесса не опровергнуты установленные экспертом нарушения при производстве и составлении оцениваемого отчета, вследствие чего выводы, сформулированные по результатам такой оценки, не могут быть приняты в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости нежилого здания на заданную дату.

Рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена экспертом в размере в размере <данные изъяты> руб. в отношении нежилого помещения с кадастровым номером N и в размере <данные изъяты> руб. в отношении помещения с кадастровым номером N

Административный истец с выводами эксперта в рамках судебной оценочной экспертизы согласился и уточнил требования в части размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что заключение эксперта является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Оценивая экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, суд первой инстанции исходил из того, что эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы; определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районе расположения объектов оценки, произведена оценка с учетом количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом сравнительного и доходных подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов исследования.

Заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона N 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 61.

Доводы апелляционной жалобы о несоответствии положенного в основу выводов суда заключения эксперта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности со ссылкой на то, что рассчитанная экспертом рыночная стоимость единых объектов недвижимости ниже рыночных данных, некорректно вычтены операционные расходы при определении действительного валового дохода, аналогичны доводам административного ответчика при рассмотрении административного дела по существу, которые проверялись судом первой инстанции и справедливо с учетом письменных объяснений эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, не признаны в качестве оснований, позволяющих усомниться в выводах эксперта, поскольку не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения, что находит отражение в судебном акте.

На все представленные по административному делу замечания (совпадающие с доводами апелляционной жалобы) экспертом даны ответы с представлением пояснений, содержащих убедительные опровержения утверждений административного ответчика о порочности заключения эксперта.

Также судом учтено, что заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы; эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд пришел к выводу, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости каждого объекта оценки.

В рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования. Количество принятых к расчету объектов-аналогов определено экспертом в соответствии с принципом достаточности. Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка офисной недвижимости.

Итоговое значение 1 кв.м рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года составляет <данные изъяты> руб./кв.м для помещения с кадастровым номером N и <данные изъяты>./кв.м для помещения с кадастровым номером N, что находится в диапазоне рыночных цен предложений офисной недвижимости в сопоставимом местоположении с объектом оценки, определенном экспертом для единых объектов недвижимости от <данные изъяты> руб./кв.м. по состоянию на 1 января 2018 года, и опровергает доводы апелляционной жалобы о том, что рассчитанное экспертом значение находится за границами диапазона рыночных цен для данного сегмента рынка коммерческой недвижимости.

В опровержение приведенных в апелляционной жалобе доводов, суд первой инстанции установил, что при определении стоимости объекта исследования доходным подходом эксперт исходил из того, что арендодатель, ввиду того что несет финансовые обременения по разным статьям расходов при владении собственностью, включает в состав арендной ставки операционные расходы, чтобы покрывать свои затраты, поэтому из величины действительного валового дохода им вычитались операционные расходы, и также, если в состав арендной ставки не входит какая-то статья расходов (коммунальные или эксплуатационные платежи), то данная информация указывается дополнительно в объявлении.