Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 апреля 2022 года Дело N 66а-1212/2022

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей: Константиновой Ю.П., Селиверстовой И.В.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2489/2021 по административному исковому заявлению ООО "ОРС-КАПИТАЛ" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года,

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Московского городского суда от 21 декабря 2021 года, которым административный иск удовлетворен,

заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В., возражения представителя административного истца Михайлова А.В., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "ОРС-КАПИТАЛ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 920 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

-земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 990 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

-нежилого здания общей площадью 2 427,8 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилого здания общей площадью 1 842,7 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данных объектов недвижимого имущества кадастровая стоимость, утвержденная распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 17 августа 2021 года N, подготовленного оценщиком <данные изъяты>
Кадастровый номер

Кадастровая стоимость, руб.

Рыночная стоимость, руб.

91 232 563,6

67 827 000

94 912 567,2

59 284 170

390 362 441,69

183 831 806

322 897 168,64

125 759 798


чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика арендной платы и налога на имущество организаций, размер которых рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определением Московского городского суда от 21 декабря 2021 года принят отказ ООО "ОРС-КАПИТАЛ" от административных исковых требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Московского городского суда от 21 декабря 2021 года административное исковое заявление ООО "ОРС-КАПИТАЛ" удовлетворено, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы:

- здания с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере 287 608 000 рублей;

- здания с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере 230 240 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости в размере 88 899 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, Департаментом городского имущества города Москвы подана апелляционная жалоба, в которой административный ответчик со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы указано, что административный истец не вправе был выступать заказчиком оценки рыночной стоимости земельного участка, находящегося в государственной собственности, поскольку является его арендатором. Административный истец также не вправе продавать земельный участок. Для спорного земельного участка кадастровая стоимость является основой расчета его выкупной цены, следовательно, требуя установления рыночной стоимости согласно отчету об оценке, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи участка, в свою очередь продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления и данная цена является нормативно установленной.

Административный истец, требуя установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, что не предусмотрено договором.

По мнению административного ответчика, заключение судебной оценочной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку в рамках сравнительного подхода разбег величин цен объектов-аналогов составляет более 1,7 раз, что свидетельствует о некорректной выборке объектов-аналогов; экспертом не применена корректировка, учитывающая плотность застройки земельных участков; расчет в рамках доходного подхода произведен на основании рыночных данных (рекламных объявлений), а не по фактическим арендным ставкам на дату исследования; экспертом не исследованы сведения о залогах; определенная экспертом по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером N в размере 287 608 000 руб. ниже его установленной решением суда по состоянию на 1 января 2016 года рыночной стоимости в размере 369 346 000 руб. на 23%, между тем отмечается незначительное колебание цен на рынке коммерческой недвижимости.

Просил назначить по делу повторную экспертизу и, отменив состоявшееся решение, отказать в удовлетворении заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. Учитывая категорию обжалуемого судебного акта, отсутствие ходатайств сторон спора об отложении рассмотрения настоящей апелляционной жалобы, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов капитального строительства, принадлежащих административному истцу на праве собственности и арендуемого им земельного участка, не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 372-375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановлением Правительства Москвы от 28 ноября 2014 года N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 237-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N 237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N 135-ФЗ), пришел к выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу судебной оценочной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости зданий и земельного участка.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, административный истец на основании договора аренды N от 28 февраля 2003 года, с учетом дополнительного соглашения от 1 сентября 2010 года N является пользователем земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 990 кв.м, из состава земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: объекты размещения коммерческих организаций, не связанных с проживанием населения (1.2.7); участки размещения жилищно-коммунальных объектов: объекты размещения помещений и технических устройств многоэтажных и подземных гаражей и стоянок (1.2.3), расположенного по адресу: <адрес>

Участок предоставлен на условиях аренды сроком на 25 лет для строительства и последующей эксплуатации здания с подземной автостоянкой.

Территориально земельный участок расположен в районе <адрес>, ближайшая станция метро <данные изъяты> расположена в 760 м., условная ценовая зона между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, окружающую застройку составляют общественно-деловая и жилая застройка.

На указанном земельном участке расположено принадлежащие административному истцу на праве собственности нежилое четырехэтажное с подвалом и техническим этажом административное (офисное) здание, общей площадью 1 842,7 кв.м. с кадастровым номером N, 2005 года постройки. Здание в хорошем состоянии, помещения имеют стандартную отделку.

Кроме того, административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое административное (офисное) здание переменной этажности от двух до четырех этажей с подвалом и чердаком, общей площадью 2 427,8 кв.м. с кадастровым номером N, 2004 года постройки. Здание в хорошем техническом состоянии, помещения имеют стандартную отделку.

Территориально здание расположено в районе <адрес>, ближайшая станция метро <данные изъяты> расположена в 240 м., условная ценовая зона между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом, окружающую застройку составляют общественно-деловая и жилая застройка.

Данные сведения сторонами ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной инстанции не оспаривались.

Проанализировав представленные административным истцом выписки из Единого государственного реестра недвижимого имущества о кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд первой инстанции верно исходил из того, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости определена распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 по состоянию на 1 января 2018 года в следующих размерах:

- земельного участка с кадастровым номером N - 94 912 567,2 руб.;

-нежилого здания с кадастровым номером N - 390 362 441,69 руб.;

-нежилого здания с кадастровым номером N - 322 897 168,64 руб.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В силу пунктов 1.2, 1.7 приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", изданного в соответствии со статьей 5 Закона N 237 - ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При использовании для определения кадастровой стоимости наблюдаемых на рынке цен такие цены не корректируются на затраты, связанные с особенностями проведения сделки.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года N 508 (далее - ФСО N 4), установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 4).

Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен (пункт 11 ФСО N 4).

В свою очередь, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (определения от 3 июля 2014 года N 1555-О, от 16 июля 2015 года N 1769-О и N 1790-О, от 25 октября 2016 года N 2207-О и др.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик может более тщательно с учетом осмотра объекта оценки выделить все ценообразующие признаки объекта оценки, правильно определить его износ, качество отделки, наличие парковки и другие влияющие на итоговое расчетное значение параметры.

Следовательно, по своей сути, определение рыночной стоимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости является уточнением результата, полученного при кадастровой оценке методом массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона N 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.