Определение Судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЕРВОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 66а-1196/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В.,

судей Жудова Н.В. и Ефремовой О.Н.,

при секретаре Жанабергеновой В.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-441/2020 по административному исковому заявлению Купова Мартина Ауладиновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе представителя административного истца Зиненко А.И. на решение Московского областного суда от 28 октября 2020 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Жудова Н.В., объяснения представителя административного истца Шайдаевой К.С., поддержавшей апелляционную жалобу, возражения представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области Ивановой Н.Н., судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

установила:

Купов М.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 16 января 2018 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 201 071 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (далее - объект недвижимости), в размере рыночной стоимости, равной 550 130 256 руб.

В обоснование заявленных требований указано на то, что административный истец является собственником данного объекта недвижимости и заинтересован в уменьшении налоговых платежей, исчисляемых исходя из его кадастровой стоимости, определенной в размере 1 311 461 468,98 руб. Полагает, что оспариваемая кадастровая стоимость является завышенной и не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, что нарушает его права, как налогоплательщика. В подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. NN, подготовленный <данные изъяты>

При рассмотрении дела административный истец уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 558 401 600 руб.

Решением Московского областного суда от 28 октября 2020 года кадастровая стоимость названного объекта недвижимости установлена по состоянию на 16 января 2018 года равной его рыночной стоимости, определенной по итогам проведенной повторной судебной оценочной экспертизы, в размере 902 004 506 руб.

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда, как не соответствующего требованиям закона. Апеллянт ссылается на отсутствие оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере, определенном в заключении повторной экспертизы, в котором, как он считает, содержится некорректный расчет итоговой рыночной стоимости. В частности, в заключении эксперта отсутствует анализ причин расхождения с выводами первичной экспертизы; экспертом вне рамок процедуры дополнительной экспертизы исправлена в заключении дата определения рыночной стоимости земельного участка; судом не мотивировано назначение по делу повторной экспертизы; экспертом подобраны несопоставимые объекты-аналоги на ненадлежащую дату оценки. В связи с чем просил назначить по делу повторную судебную экспертизу на предмет определения действительной рыночной стоимости оцениваемого объекта по состоянию на 16 января 2018 года.

Административный истец, административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки", заинтересованное лицо администрация МО ГП Томилино Люберецкого муниципального района Московской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее -Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Купов М.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: предпринимательство, площадью 201 071 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 16 января 2018 года на основании акта ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" NN от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 311 461 468,98 руб.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил указанный выше отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В силу разъяснений, содержащихся в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец в соответствии с требованиями главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости, из чего совершенно обоснованно исходил и суд первой инстанции.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке, судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно выполненному экспертом заключению от ДД.ММ.ГГГГ NN, оценщиком при составлении отчета допущено нарушение требований законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В этой связи рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом в размере 558 401 600 руб., с которой согласился административный истец.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта ФИО13 определением Московского областного суда от 8 июля 2020 года по ходатайству ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" по настоящему делу была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно выполненному экспертом заключению от ДД.ММ.ГГГГ N 94, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеющиеся нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость. Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом в размере 902 004 506 руб.

Выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности и не подтверждении представленной в нем стоимости спорного объекта, с которыми обоснованно согласился суд первой инстанции, в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки и сторонами не оспариваются.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает возможным руководствоваться заключением эксперта ФИО14 в указанной части.

В то же время, устанавливая размер кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта ФИО15., суд первой инстанции исходил из того, что расчет рыночной стоимости земельного участка выполнен правильно.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда, касающихся достоверности осуществленного расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, по следующим основаниям.

В силу требований статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Следовательно, заключение эксперта, содержащее вывод о рыночной стоимости объекта оценки, должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Как видно из подготовленного экспертом заключения, земельный участок находится на первой линии Новорязанского шоссе на расстоянии 8 км. от МКАД и относится к сегменту земельных участков коммерческого назначения - офисно-торговая недвижимость, не застроен (стр.8, 12 заключения).

Рассчитывая рыночную стоимость земельного участка в рамках доходного подхода, эксперт исходил из того, что наиболее целесообразным использованием земельного участка будет являться строительство на нем одноэтажного складского здания площадью 142 760 кв.м. (стр.36,42,43)

В соответствии с подпунктом "а" пункта 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (ФСО N 7), доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

В данном случае, эксперт применяя доходный подход к незастроенному земельному участку исходил из его предполагаемого использования для эксплуатации складского здания с упомянутыми выше характеристиками.

Вместе с тем в материалах дела отсутствует какая-либо градостроительная документация, подтверждающая вывод эксперта о том, что строительство указанного объекта капитального строительства является наиболее эффективным использованием (НЭИ) земельного участка.

С учетом приведенного выше, судебная коллегия приходит к выводу, что заключение указанного эксперта в части ответа на вопрос о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям относимости, допустимости, не может быть принято как надлежащее доказательство, подтверждающее рыночную стоимость объекта недвижимости, в связи с чем судом апелляционной инстанции было удовлетворено ходатайство представителя административного истца и по настоящему делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО16 (<данные изъяты>

Определяя величину рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 16 января 2018 года, эксперт по результатам повторной судебной оценочной экспертизы, пришел к выводу, что она составляет 656 898 960 руб. (заключение эксперта ФИО17 от ДД.ММ.ГГГГ N ДД.ММ.ГГГГ).

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательству по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Так, приведенное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и расчеты, а также иные сведения, имеющие существенное значение, а потому соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В частности, согласно пункту 10 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 11 ФСО N 7, анализ рынка недвижимости предполагает в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Как видно из подготовленного экспертом ФИО18 заключения, земельный участок действительно относится к сегменту рынка офисно-торговой недвижимости.

Суждения эксперта в этой части подробно мотивированы, оснований не согласиться с которыми у судебной коллегии не имеется.

В силу пункта 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В заключении эксперта подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием выбора сравнительного и доходного подходов.

Как следует из заключения, экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Экспертом в избранных им сравнительном и доходном подходах оценки использованы объекты-аналоги сопоставимые с объектом оценки по всем ценообразующим факторам, им вопреки возражениями Министерства имущественных отношений Московской области правильно применены соответствующие корректировки, расчеты выполнены методологически верно. В заключении эксперта содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, в исследовательской части указаны и обоснованы причины расхождения выводов с выводами экспертизы эксперта ФИО19 как того требует пункт 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 декабря 2002 года N 346.

Согласно п.п. "в" пункта 11 ФСО N 7, оценщик осуществляет анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект с указанием интервала значений цен. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Экспертом проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки и анализ фактических данных о ценах предложений в Московской области с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Рассчитанная экспертом рыночная стоимость земельного участка в размере 3267 руб./кв.м. находится в интервале значений цен (от 1739,7 руб./кв.м. до 5355,7 руб./кв.м., без учета скидки на торг) для данного сегмента рынка недвижимости.

Следовательно, полученная величина рыночной стоимости объекта исследования соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости в Московской области в рассматриваемом сегменте на дату оценки, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений, приведенным в заключении эксперта.

Допустимых и относимых доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта выходит за границы приведенного диапазона цен и является иной, чем отражено в заключении эксперта ФИО20., стороной административного ответчика по правилам статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не представлено.

В свою очередь оснований для вызова в суд апелляционной инстанции эксперта ФИО21 для разъяснения данного им заключения по доводам возражений представителя Министерства имущественных отношений Московской области, ошибочно полагавшего, что в рассматриваемой ситуации внесение понижающей корректировки на рельеф местности к аналогу N 3 в сравнительном подходе не требуется, судебная коллегия не усмотрела.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, проанализировав заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении повторной судебной оценочной экспертизы.

При таком положении обжалуемое судебное постановление подлежит изменению в части установленного размера кадастровой стоимости земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Московского областного суда от 28 октября 2020 года изменить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 201 071 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости, по состоянию на 16 января 2018 года, равной 656 898 960 рублей.

В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца Купова М.А. по доверенности Зиненко А.И. - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка