Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 июля 2022 года Дело N 66а-1178/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Войтко С.Н., Вольной Е.Ю.,

при секретаре Ермаковой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-113/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Норильское монтажное управление открытого акционерного общества "Северовостокэлектромонтаж" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Шаюновой Алены Рафаэлевны на решение Красноярского краевого суда от 28 марта 2022 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Мулярчика А.И., выслушав объяснения представителя Правительства Красноярского края - Шаюновой А.Р., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Общество с ограниченной ответственностью Норильское монтажное управление открытого акционерного общества "Северовостокэлектромонтаж" (далее - ООО НМУ ОАО "СВЭМ") обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости предоставленного ему во временное владение и пользование на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика арендной платы.

Решением Красноярского краевого суда от 28 марта 2022 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 3 788 640 рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой обращения ООО НМУ ОАО "СВЭМ" с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 3 июня 2021 года.

С Правительства Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Служба оценки собственности" взысканы судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - Шаюнова А.Р., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении административного искового заявления.

В обоснование доводов жалобы указывает, что суд первой инстанции при принятии решения руководствовался заключением эксперта от 11 февраля 2022 года N 101/2022-ЗЭ, которое не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Так, экспертом в целях определения рыночной стоимости объекта оценки использована лишь часть доступных объектов-аналогов, ошибочно применена понижающая корректировка на местоположение к аналогам N 2-5, не применена повышающая корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций. Судом безосновательно отказано в назначении повторной экспертизы.

Кроме того, поскольку ходатайство о проведении экспертизы в ООО "Служба оценки собственности" заявлено административным истцом, обязанность по возмещению расходов на ее проведение должна быть возложена на административного истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - Шаюнова А.Р., поддержала доводы апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО НМУ ОАО "СВЭМ" на основании договора аренды от 20 мая 2010 года N 6389 предоставлен земельный участок с кадастровыми номером N (том 1 л.д. 18-25). Арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 года N 556-п кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в размере 10 289 430 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком ФИО1 отчет об оценке от 26 апреля 2021 года N 49/2-Н/2021 (том 1 л.д. 47-174).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчетах об оценке, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 11 февраля 2022 года N 101/2022-ЗЭ, выполненного экспертом ФИО2, следует, что отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в размере 3 788 640 рублей (том 2 л.д. 10-56).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, определенной в заключение судебного эксперта ФИО2 от 11 февраля 2022 года N 101/2022-ЗЭ, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Экспертное заключение подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия находит ошибочным довод апеллянта о том, что экспертом отобрана лишь часть доступных объектов-аналогов.

Согласно подпунктам "б", "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в целях определения рыночной стоимости объекта оценки проанализировано 10 предложений о продаже земельных участков промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения за период с 1 января 2015 года по 1 января 2016 года, расположенных от г. Красноярска до г. Норильска. В качестве объектов-аналогов отобрано 5 земельных участков, наиболее сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, относящихся к сегменту рынка - земли промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики и др. (том 2 л.д. 21-22, 26-28).

Отказ от использования в расчетах остальных предложений о продаже эксперт обосновал недостаточностью данных относительно объектов недвижимости (том 2 л.д. 22).

Доводы апеллянта о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка эксперт ошибочно применил понижающую корректировку на местоположение к аналогам N 2-5, не применил повышающую корректировку к аналогу N 1, являются необоснованными.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с приложенными к экспертному заключению распечаткам объявлений о продаже объектов-аналогов, аналог N 1 расположен в <адрес>, аналог N 2 - <адрес>, аналог N 3 - <адрес>, аналог N 4 - <адрес>, аналог N 5 - <адрес> (том 2 л.д. 27-28, 37-38). Объект оценки находится в <адрес> (том 1 л.д. 17).

Учитывая фактическое местоположение объектов, эксперт отнес аналоги N 2-5 к земельным участкам, расположенным в населенном пункте в ближайшей окрестности центра, аналог N 1 к прочим населенным пунктам, объект оценки к райцентру с развитой промышленностью (том 2 л.д. 28).

При расчете размера корректирующего коэффициента эксперт руководствовался данными отчета N 09-КО-16 об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края по состоянию на 1 января 2016 года, что соответствует положениям раздела III Методических рекомендаций, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что экспертом обоснованно применена корректировка на местоположение по краю в установленном в экспертном заключении размере, доказательств, подтверждающих ошибочность указанных выводов, апеллянтом не представлено.

Не соглашается судебная коллегия и с доводом апеллянта о том, что эксперту необходимо было применить корректировку на различие в коммуникациях объекта оценки и объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 7 оцениваемый земельный участок рассматривался экспертом как свободный от застройки с возможностью подключения коммуникаций.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций в расчетах экспертом не проводилась из-за отсутствия отличия аналогов и объекта исследования по данному показателю, поскольку указанные земельные участки расположены в границах населенных пунктов, а, следовательно, имеют реальную возможность подключения к коммуникациям (том 2 л.д. 30).

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Красноярский краевой суд при анализе экспертного заключения верно исходил из того, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом проведен анализ рынка недвижимости, содержится необходимое описание объекта оценки с указанием его качественных и количественных характеристик, проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам с последующим применением корректировок с приведением расчетов, использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

Из протокола судебного заседания от 24 марта 2022 года следует, что в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО2, составивший экспертное заключение, выводы которого положены в основу решения Красноярского краевого суда. Эксперт в ходе допроса дал последовательные и убедительные показания относительно проведенного исследования, подтвердив изложенные в нем выводы (том 2 л.д. 113-114).

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

В ходе судебного разбирательства административным ответчиком каких-либо доказательств, подтверждающих позицию относительно несоответствия выводов судебной экспертизы требованиям федеральных стандартов оценки и действующего законодательства, а также допустимых доказательств иного размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку оснований полагать, что заключение эксперта является недостоверным и противоречащим действующему законодательству, не имеется, доказательств обратного административным ответчиком не представлено.

При вынесении решения судом первой инстанции правомерно разрешен вопрос о взыскании с Правительства Красноярского края оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей, поскольку расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка (10 289 430 рублей) и установленной судом рыночной стоимостью (3 788 640 рублей), является значительным (63,18%), что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту.

Ссылка апеллянта на то, что судебные расходы на оплату экспертизы должны быть взысканы с административного истца, поскольку проведение судебной экспертизы назначено в предложенную им организацию, не основана на нормах процессуального права. В соответствии со статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации все понесенные по делу судебные расходы суд присуждает стороне, в пользу которой состоялось решение суда, с другой стороны.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, в целом определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для отмены или изменения правильного по существу решения суда по формальным соображениям в апелляционном порядке, не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Красноярского краевого суда от 28 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Шаюновой Алены Рафаэлевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через Красноярский краевой суд в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка