Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 октября 2021 года Дело N 66а-1172/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-52/2021 по административному исковому заявлению Малых Ольги Валентиновны к министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, Управлению Росреестра по Республике Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Малых Ольги Валентиновны - Попова Алексея Викторовича на решение Верховного Суда Республики Хакасия от 22 июля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., пояснения представителя административного истца - Попова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя административного ответчика - Стеценко О.Н., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Малых О.В. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 2 075 708, 80 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что Малых О.В. является собственником указанного нежилого помещения. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании представленного административным истцом отчета об оценке N от 09 марта 2021 года, что нарушает права Малых О.В., поскольку влечет необоснованное увеличение налоговых платежей.

Решением Верховного Суда Республики Хакасия от 22 июля 2021 года удовлетворено административное исковое заявление Малых О.В., установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 2 830 000 рублей по состоянию на 01 января 2020 года. С Малых О.В. в пользу ИП ФИО1 взысканы судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 14 000 рублей.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель административного истца просит вышеуказанное решение отменить как незаконное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование своей позиции указывает, что экспертом при проведении исследования существенно нарушены требования законодательства об оценочной и экспертной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, что свидетельствует о невозможности принятия заключения эксперта как допустимого и достоверного доказательства по делу. В качестве объектов-аналогов эксперт использует несопоставимые объекту оценки аналоги, поскольку они имеют различное расположение внутри здания, следовательно, эксперту необходимо было применить корректировку относительно всех объектов-аналогов при их применении. Информация о ценах предложений относительно объекта-аналога N 1 и объекта-аналога N 3, указанная в экспертном заключении, и информация, содержащаяся в публичных объявлениях, является различной, что также свидетельствует о недостоверности изложенных данных. Экспертом не в полном объеме исследован рынок недвижимости, поскольку следовало использовать аналоги, которые по своим характеристикам в большей степени сопоставимы с объектом оценки. Кроме того, экспертом не применены корректировки относительно возможных видов использования объектов недвижимости, а также не осуществлен выдел стоимости земельного участка из единой стоимости нежилого помещения, что свидетельствует о нарушении приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" и пункта 24 г ФСО N 7, не учтен налог на добавленную стоимость, что также говорит о наличии нарушений, допущенных в ходе проведения экспертизы. Таким образом, исследование эксперта является недостоверным, проведенным с существенными нарушениями законодательства и федеральных стандартов оценки, что свидетельствует о несоответствии установленной экспертом стоимости оцениваемого объекта недвижимости его действительной рыночной стоимости. Кроме того, судом необоснованно взысканы судебные расходы с административного истца, поскольку разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью составляет 37, 2 %, что является существенным расхождением, следовательно, судебные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию с административного ответчика. Судом первой инстанции также необоснованно было отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца об отложении судебного заседания.

Представителем министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, представителем администрации города Абакана представлены возражения относительно доводов апелляционной жалобы, в которых просят обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Красноярского краевого суда присутствовал представитель административного истца - Попов А.В., поддержавший доводы апелляционной жалобы и представивший рецензию на экспертное заключение, посредством видеоконференц-связи на базе Верховного Суда Республики Хакасия присутствовал представитель административного ответчика - Стеценко О.Н., возражавшая против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных названным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела следует, что Малых О.В. на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости утверждена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 20 ноября 2020 года N 020-149-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, за исключением земельных участков и земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Хакасия" в размере 4 500 439, 37 рублей по состоянию на 01 января 2020 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 15 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N от 09 марта 2021 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Кабинет судебной экспертизы и оценки", согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <адрес> составляет 2 075 708, 80 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

В ходе судебного разбирательства представителем административного истца заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в целях установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, а также проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства.

Определением Верховного Суда Республики Хакасия от 08 июня 2021 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза. Из заключения экспертизы от 02 июля 2021 года, выполненного экспертом ФИО1, следует, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 200 года составила 2 830 000 рублей.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Верховный Суд Республики Хакасия исходил из того, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как налогоплательщика, установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы, признанного судом достоверным и допустимым доказательством.

Доводы апелляционной жалобы представителя административного истца сводятся к несогласию с выводами, изложенными в экспертном заключении, поскольку, по мнению апеллянта, такие выводы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Судебная коллегия указанные доводы жалобы находит несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд первой инстанции при разрешении заявленных истцом исковых требований верно исходил из того, что заключение судебной экспертизы от 02 июля 2021 года соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит подробный анализ рынка и описание проведенного исследования, обоснование выбора сравнительного подхода с использованием метода сравнения продаж, описание характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основания применения соответствующих корректировок с приведением необходимых расчетов. Заключение составлено компетентным лицом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Согласно пункту 11 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Обосновывая выбор сравнительного подхода, эксперт указал, что данный подход наилучшим образом соответствует целям и задачам экспертизы, поскольку рынок нежилых помещений общественно-делового назначения является развитым, имеются объекты-аналоги, относительно которых доступна достоверная и достаточная информация для проведения анализа.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Проводя анализ рынка объекта исследования, эксперт произвел мониторинг предложений и сформировал первоначальную выборку из 20 предложений на основании имеющихся источников информации, что отражено в таблице, содержащейся в экспертном заключении, сведения в которой подтверждают количество исследованных предложений и используемые сравнительные характеристики.

На основании полученных данных экспертом произведена выборка 4 объектов-аналогов, в отношении которых имелась достаточная и достоверная информация, с наиболее сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местонахождение, характеристики расположения, расположение относительно красной линии, площадь, техническое состояние, передаваемые права, условия продажи, стоимость, дата продажи.

Из ФСО N 7 следует, что эксперт самостоятельно определяет наиболее близкие объекту оценки варианты аналогов с идентичными характеристиками. Требований о необходимости использования абсолютно всех возможных объектов-аналогов в определенном сегменте рынка действующее законодательство не содержит, как и не регламентирует определенное их количество, следовательно, оценщик сам устанавливает достаточность выбранных аналогов для проведения достоверного и обоснованного расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В доводах жалобы апеллянт ссылается на несоответствие сведений, изложенных в экспертном заключении, и сведений, имеющихся в публичных объявлениях, представленных в качестве источников информации.

Согласно пункту 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении имеется таблица, содержащая анализ предложений продажи объектов недвижимости, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям ФСО N 3.

Эксперт указал, что на предварительном этапе им изучены открытые источники рыночной информации, в которые входят периодические печатные издания и интернет-порталы, содержащие объявления о продаже объектов недвижимости, сайт архивных объявлений, а также произведено телефонное интервьюирование с продавцами для получения необходимой информации.

В таблице, имеющейся в экспертном заключении, указано, что цена объекта-аналога N 1 составляет 4 732 000 рублей, объекта-аналога N 3 - 4 275 000 рублей, что соответствует сведениям из публичных объявлений, поскольку экспертом приложены скриншоты интернет-страниц, на которых располагались данные предложения. Данное обстоятельство свидетельствует о несостоятельности доводов апелляционной жалобы в указанной части.

Суд апелляционной инстанции находит произведенную экспертом выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В ходе проведенного исследования экспертом выявлен ряд расхождений, что послужило основанием для применения корректировки на условия рынка, корректировки на площадь, корректировки на местоположение внутри района и внутри здания.

При описании объектов-аналогов эксперт указывает, что только объект-аналог N 3 находится на цокольном этаже здания, при том, что остальные аналоги, как и объект оценки, находятся в подвале многоквартирного дома, что послужило основанием для внесения корректировки на местоположение объекта внутри здания только относительно одного помещения.

Кроме того, из материалов административного дела следует, что объект-аналог N 1 и объект-аналог N 4 расположены в том же многоквартирном доме, что и объект оценки, который был осмотрен экспертом в присутствие административного истца, а также экспертом была получена дополнительная информация в ходе телефонного интервью с продавцами, следовательно, эксперт имел возможность удостовериться в наличие либо отсутствие цокольного этажа в данном многоквартирном доме.

Согласно проектной документации относительно многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, следует, что данный многоквартирный дом не имеет цокольного этажа, а имеет только подвальный этаж, что свидетельствует об аналогичном расположении объекта оценки и объектов-аналогов N 1 и N 3 внутри здания.

В доводах апелляционной жалобы представитель административного истца ссылался на то обстоятельство, что экспертом не осуществлен выдел стоимости земельного участка из единой стоимости нежилого помещения, руководствуясь Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" и пунктом 24 г ФСО N 7.

В данном случае перед экспертом поставлен вопрос об установлении действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, при определении которой экспертные организации руководствуются законодательством об экспертной и оценочной деятельности, а также положениями федеральных стандартов оценки, что также отражено и в данном экспертном заключении. При указанных обстоятельствах ссылка апеллянта на положения, регулирующие вопрос проведения государственной кадастровой оценки, свидетельствует о неверном толковании представителем административного истца норм права, следовательно, данный довод суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

Кроме того, представитель административного истца Попов А.В. ссылается на пункт 24 г ФСО N 7, который устанавливает последовательность произведенных расчетов при применении затратного подхода. В экспертном заключении от 02 июля 2021 года указано, что в данном случае экспертом обоснованно использован сравнительный подход, а также приведены основания для отказа от затратного и доходного подхода, поскольку в соответствии с ФСО N 7 затратный подход не рекомендуется применять для оценки нежилых помещений, а для применения доходного подхода имеются препятствия, выразившиеся в отсутствие достоверной информации для определения связанных с объектов исследования затрат.