Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 октября 2021 года Дело N 66а-1144/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-44/2021 по административному исковому заявлению Мальцевой Анастасии Сергеевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Мальцевой Анастасии Сергеевны - Попова Алексея Викторовича на решение Верховного Суда Республики Хакасия от 13 июля 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Мулярчика А.И., выслушав объяснения представителя административного истца - Попова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия - Стеценко О.Н., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Мальцева А.С. обратилась в Верховный Суд Республики Хакасия с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц.

Решением Верховного Суда Республики Хакасия от 13 июля 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 3 630 000 рублей, определенной по состоянию на 1 января 2020 года.

Датой подачи Мальцевой А.С. заявления о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 5 апреля 2021 года.

С Мальцевой Анастасии Сергеевны в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 14 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного истца Мальцевой А.С. - Попов А.В., в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит решение суда первой инстанции отменить. В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Экспертом при проведении исследования в качестве объектов-аналогов использованы нежилые помещения, несопоставимые с объектом оценки по ценообразующему фактору - расположение помещения внутри здания, не применена соответствующая корректировка на расположение, из стоимости нежилого помещения не осуществлен выдел стоимости доли земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, в состав которого входит объект оценки, из рыночной стоимости оцениваемого объекта не исключен налог на добавленную стоимость.

Судом отказано в назначении повторной судебной экспертизы в связи с отсутствием оснований удовлетворения ходатайства, несмотря на обоснования необходимости ее проведения, которые были изложены в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия - Стеценко О.Н., представителем заинтересованного лица администрации города Абакана - Поздняковой С.О., поданы возражения, в которых они просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании представитель административного истца Мальцевой А.С. - Попов А.В., от ранее заявленного ходатайства об отложении административного дела отказался, поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия - Стеценко О.Н., возражала против доводов жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 19 июля 2018 года между ФИО2 (Продавец) и Мальцевой А.С. (Покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец передает в собственность Покупателя нежилое помещение с кадастровым номером N (том 1 л.д. 9-10).

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 20 ноября 2020 года N 020-149-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех видов объектов недвижимости, за исключением земельных участков и земельных участков из категории земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Хакасия" кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года утверждена в размере 4 496 732,26 рублей (т. 1 л.д. 121, 185-188).

Корректные сведения о предыдущей кадастровой стоимости по состоянию на 12 марта 2018 года содержатся в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 05.05.2021 г. (т. 1 л.д. 148).

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный ООО "Кабинет судебной экспертизы и оценки" отчет об оценке от 9 марта 2021 года N 07.7ОЦ-21, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 2 073 999 рублей (том 1 л.д. 18-83).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия, представителя заинтересованного лица администрации города Абакана относительно выводов, изложенных в отчете, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 25 июня 2021 года, выполненного экспертом-оценщиком ФИО1 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2020 года составляет 3 630 000 рублей (том 2 л.д. 9-98).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы, выполненной экспертом-оценщиком ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости нежилого помещения.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что экспертом при проведении исследования в качестве объектов-аналогов отобраны несопоставимые с объектом оценки по фактору расположения помещения внутри здания нежилые помещения.

Согласно подпунктам "б" и "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Из анализа экспертного заключения следует, что экспертом в ходе проведения исследования проанализировано 20 предложений о продаже нежилых помещений в состоянии "под отделку" за период с декабря 2018 г. до даты оценки (том 2 л.д. 20-23). В итоговую выборку включено 4 объекта - аналога (N 3, 4, 7, 16), в отношении которых имеется достоверная и достаточная для анализа информация, наиболее сопоставимых с объектом оценки по местоположению и размеру: площадью не более 200 кв.м., расположенных в подвале или на цокольном этаже здания, в спальных микрорайонах средне этажной застройки, средне удаленные от административного, исторического центра города (том 2 л.д. 29, 33-34).

Согласно экспертному заключению, в том числе приложенным скан-копиям предложений о продаже нежилых помещений (том 2 л.д. 87-91), объект оценки, а так же объекты-аналоги N 1, 2 и 4 распложены в подвале здания, объект-аналог N 3 - на цокольном этаже многоквартирного дома.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в выводах эксперта относительно местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, поскольку указанные выводы сделаны на основании осмотра оцениваемого объекта, анализа предложений о продаже, а также на основании сведений, полученных экспертом в ходе телефонного интервью с продавцами (том 2 л.д. 34). Доказательств обратного представителем административного истца не представлено.

Таким образом, установив, что оцениваемый объект и объект-аналог N 3 имеют различное местоположение внутри здания (объект-аналог N 3 расположен на цокольном этаже) эксперт, руководствуясь Справочником оценщика недвижимости "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", опубликованным Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, г. Нижний Новгород, 2018 г., применил понижающую корректировку в размере 9 %. Применение корректировки к объектам-аналогам N 1, 2 и 4 не требуется, поскольку их местоположение и местоположение объекта оценки совпадает.

Не основан на нормах законодательства об оценочной деятельности довод дополнений к апелляционной жалобе о том, что экспертом из стоимости нежилого помещения необходимо было осуществить выдел стоимости доли земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, в состав которого входит объект оценки.

Предмет правового регулирования Приказа Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года N 226 составляют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости, предназначенные для определения кадастровой стоимости бюджетными учреждениями субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, в то время как на разрешение эксперта поставлен вопрос о размере рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N.

Не влияет на правильность выводов эксперта также указание на подпункт "г" пункта 24 ФСО N 7.

Согласно экспертному заключению (том 2 л.д. 27-28) в целях определения рыночной стоимости объекта оценки экспертом принято решение об использовании сравнительного подхода, наилучшим образом соответствующим целям и задачам проводимого исследования.

Методика применения сравнительного подхода регламентирована пунктом 22 ФСО N 7. Пункт 24 ФСО N 7 устанавливает правила применения затратного подхода, от использования которого эксперт обоснованно отказался.

Таким образом, ссылки административного истца на указанные правовые нормы подлежат отклонению, поскольку они не применимы к отношениям, связанным с определением рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода, довод о необходимости выдела стоимости доли земельного участка из состава помещения является несостоятельным.

Кроме того, довод представителя административного истца о необходимости исключения из рыночной стоимости объекта оценки налога на добавленную стоимость судебная коллегия находит ошибочным.

Согласно абзацу 2 статьи 3 Закона об оценочной деятельности для целей данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)".

Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях (пункт 4 ФСО N 2).

Наряду с этим под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований (пункт 1 статьи 8 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из пунктов 1 и 3 статьи 38, пункта 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что объектом налогообложения является, в частности, реализация товаров (передача на возмездной основе права собственности на товары), имеющая стоимостную, количественную или физическую характеристики, с наличием которой законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога. Товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

Для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом учитываются обычные при заключении сделок между невзаимозависимыми лицами надбавки к цене или скидки (пункты 1, 3 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налог на добавленную стоимость исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете как сумма налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисляемых отдельно как соответствующие налоговым ставкам процентные доли соответствующих налоговых баз (пункт 1 статьи 166 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 данного кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога.

Анализ приведенных норм в их совокупности и взаимной связи позволяет сделать вывод о том, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

В свою очередь, реализация объектов недвижимости по рыночной стоимости является объектом налогообложения и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна отражать включение или невключение в ее составе величины налога на добавленную стоимость, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе указанного налога противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).