Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 66а-1128/2021

Санкт-Петербург 8 сентября 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи: Кошелевой И.Л.

судей: Переверзиной Е.Б., Подгорной Е.П.

при секретаре-помощнике судьи: Коротких А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 июля 2021 года по административному делу N 3а-207/2021 по иску Исмаилова Касыма Кавказа оглы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л.,

установила:

Исмаилов Касым Кавказ оглы, в лице представителя, обратился в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу, Департаменту имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 30 087 141 руб., определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО "НЭУ Эсконс" N 21012101 от 19 февраля 2021 года.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей, истец просил административные исковые требования удовлетворить.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 июля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 866 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> установлена в размере равном его рыночной стоимости- 14 088 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена судом как 26 февраля 2021 года.

С Департамента имущественных отношений ЯНАО в пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" судом взысканы судебные расходы за производство экспертизы в размере 50 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа просит отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что судом в обоснование постановленного решения положено экспертное заключение ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка". При этом, при разрешении дела не учтены доводы Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа о наличии нарушений, допущенных экспертом при составлении отчёта об оценке.

В частности, используемые в отчёте данные недостоверны, расчёт стоимости, анализ объектов оценки и их аналогов произведены с нарушениями действующих Федеральных стандартов оценки о чём подробно изложено в письменных возражениях административного ответчика на отчёт об оценке.

Суд безосновательно отклонил указанные возражения, не посчитав их надлежащим доказательством по делу, а также не предложит эксперту представить пояснения к заключению.

Судом также проигнорированы замечания Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа о намеренном занижении рыночной стоимости по сравнению с кадастровой с целью занижения арендных платежей.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к изменению или отмене решения суда.

Из материалов административного дела следует, что Исмаилов К.К. оглы является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 12 866 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 30 087 141 рублей.

Сведения об установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости утверждены Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 1 ноября 2019 года N 3-О "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа", и внесены в ЕГРН 9 января 2020 года.

Как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке N 21012101, составленным ООО "НЭУ Эсконс" 19 февраля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в пользовании истца, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 7 376 000 руб.

Учитывая мотивированные возражения представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО и ГБУ ЯНАО "Государственная кадастровая оценка" относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 14 088 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при сопоставлении.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объекта недвижимости. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 14 088 000 руб.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Ссылки представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО на содержащиеся в экспертном заключении неточности, не свидетельствуют о том, что экспертом неправильно определена рыночная стоимость земельного участка. Правом заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, с целью уточнения оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 14 088 000 рублей, выяснения вопроса о правильности подбора объектов-аналогов, а также устранения других возникших у представителя Департамента вопросов по экспертизе, представитель административного ответчика не воспользовался.

В суд апелляционной инстанции экспертом представлены письменные пояснения, которые опровергают доводы административного ответчика о наличии в экспертном заключении таких дефектов, которые влияют на правильность определенной рыночной стоимости объекта оценки.

Из указанных пояснений следует, что корректировка на торг 17,1% применена правильно, поскольку аналог 1 с видом разрешенного использования код 4.4 магазины в дальнейшем корректируется на вид разрешенного использования на стр.56 заключения (поправка составила-37,96%). Таким образом, аналог 1 изначально приводится к показателям поправок для ВРИ "придорожный сервис код 4.9".

В экспертном заключении используется инфляционный калькулятор.

Использование экспертом показателей индекса потребительских цен в расчетах не противоречит показателям инфляции в целом, в том числе в части колебаний цен на недвижимость, поскольку покупательская способность населения напрямую влияет на спрос, в том числе и на спрос на земельные участки.

Информация, приведенная на сайте Росриэлт, касается земельных участков под ИЖС и является, по мнению эксперта, сомнительной, поскольку цена на земельные участки не может за год вырасти на 1 880, 92%.

Также вызывает сомнение уровень цен, в частности, на данном сайте отсутствует информация по г. Салехарду.

Стоимость в данном случае зависит от соотношения площадей, налоги имеют небольшие площади, а объект исследования существенно больше по площади, поэтому понижающие поправки имеют весьма значительные показатели.

Частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" признаны не соответствующими Конституции Российской Федерации положения статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации в той мере, в какой этими положениями - по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чье исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.

Возлагая обязанность по оплате судебной оценочной экспертизы на Департамент имущественных отношений ЯНАО, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ранее определенная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N- 30 087 141 рубля, существенно (более 50%) превышает его кадастровую стоимость в размере рыночной, установленную судом - 14 088 000 руб., что свидетельствует о наличии повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при применении методики определения кадастровой стоимости к объектам недвижимости.

Принимая во внимание, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка более чем на 50% превышает его кадастровую стоимость в размере рыночной, установленную судом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что указанная разница является значительной, не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости.

При указанных обстоятельствах судебные расходы обоснованно возложены на Департамент имущественных отношений ЯНАО.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность постановленного решения, которое является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13 июля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа, без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка