Определение Судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ВТОРОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 сентября 2021 года Дело N 66а-1083/2021

Санкт-Петербург 16 сентября 2021 года

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Вдовиченко С.В.,

судей Морозковой Е.Е., Семеновой И.А.,

при секретаре Карасевой Е.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-211/2021 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ООО "Континент") об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе ООО "Континент" на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09 июля 2021 года, которым административный иск ООО "Континент" удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Вдовиченко С.В., судебная коллегия

установила:

ООО "Континент" обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, находящегося в аренде, в размере равной его рыночной стоимости 9 702 000 руб. по состоянию на 25 ноября 2020 года.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09 июля 2021 года установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере равной его рыночной стоимости 14 733 000 руб. по состоянию на 25 ноября 2020 года. Датой подачи заявления ООО "Континент" о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 10 марта 2021 года. С ООО "Континент" в пользу ООО "Экспертиза, стоимостное консультирование, оценка" (далее - ООО "ЭСКО") взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 руб.

ООО "Континент" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, назначить дополнительную судебную экспертизу, производство которой поручить ООО "ЭСКО". Сторона истца считает, что заключение судебной экспертизы, выводы которой суд принял за основу, выполнено с нарушением требований Федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, а также требований статьи 8 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". При проведении экспертизы экспертом не учтены дополнительные улучшения у объекта-аналога N 1, неверно определена корректировка на местоположение, неверно произведен расчет корректировки на расположение относительно "Красной линии", допущена математическая ошибка, влияющая на стоимость объекта оценки. Указанные ошибки являются существенными, влияющими на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем экспертиза не может признаваться надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность установленной рыночной стоимости. Суд необоснованно отклонил ходатайство истца о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы. Также истец считает, что с него незаконно взысканы судебные расходы, поскольку с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми выгодами в связи с изменением арендной платы на недвижимое имущество, возложение судебных расходов на истца способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения.

От департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее по тексту - департамент имущественных отношений ЯНАО), Государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (далее по тексту - ГБУ ЯНАО "ГКО") относительно апелляционной жалобы поданы возражения.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы административный истец, представители административных ответчиков, заинтересованного лица в судебное заседание не явились.

Департамент имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО "ГКО" ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно статье 245 КАС РФ, частям 1, 3, 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу абзацев 6, 8 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28) арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Судом установлено, что согласно договору аренды от 18 декабря 2020 года, заключенному между департаментом имущественных отношений администрации г.Новый Уренгой и ООО "Континент", последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 5 479 кв.м, целевое использование - занятый зданием: торговые ряды, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, Восточная промзона, панель "В" в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке. Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости и уплачивается арендодателю.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена ГБУ ЯНАО "ГКО" в акте об определении кадастровой стоимости от 09 декабря 2020 года N АОКС-89/2020/000112 в размере 15 148 887,10 руб. по состоянию на 25 ноября 2020 года.

Обращаясь с настоящим иском в суд административный истец ссылался на отчет об оценке N 2384-12-2020-Р/89 от 30 декабря 2020 года оценщика ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" ФИО10., согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 9 702 000 руб.

В письменных возражениях на административный иск департамент имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО "ГКО", департамент имущественных и жилищных отношений администрации г.Новый Уренгой полагали представленный отчет оценщика недопустимым доказательством, в связи с чем определением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09 апреля 2021 года по делу назначалась судебная оценочная экспертиза с поручением ее проведения эксперту-оценщику ООО "ЭСКО" ФИО1 на предмет проверки приложенного административным истцом отчета об оценке ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" N 2384-12-2020-Р/89 от ДД.ММ.ГГГГ и определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 25 ноября 2020 года.

Согласно заключению эксперта ООО "ЭСКО" ФИО1 N 112-21 от 01 июня 2021 года оценщиком ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" при выполнении отчетаN 2384-12-2020-Р/89 от 30 декабря 2020 года допущены нарушения требования ФСО, содержание отчета вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 25 ноября 2020 года определена в размере 14 733 000 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции признал заключение судебной оценочной экспертизы эксперта-оценщика ООО "ЭСКО" ФИО1 N 112-21 от 01 июня 2021 года отвечающим требованиям относимости, допустимости, которое не вызывает сомнений в достоверности и соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 59 Кодекса административного судопроизводства РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Требования, предъявляемые к заключению эксперта, изложены в статье 82 КАС РФ. В соответствии с названной нормой права заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, выводы по поставленным перед экспертом вопроса и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 этого федерального закона, в частности задача судебно-экспертной деятельности, правовая основа судебно-экспертной деятельности, принципы судебно-экспертной деятельности, необходимость обеспечения независимости эксперта, необходимость обеспечения объективности, всесторонности и полноты исследований и др.

Следовательно, судебная экспертиза может проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. К ним, в частности, относятся эксперты негосударственных судебно-экспертных учреждений, а также лица, не работающие в судебно-экспертных учреждениях.

Судебный эксперт ФИО1 является членом Ассоциации "Русское общество оценщиков", членом Союза "Финансово-экономических судебных экспертов", экспертом СРО, имеет диплом о повышении квалификации, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, стаж по оценочной практике - 23 года, по экспертной деятельности - 17 лет, гражданская ответственность эксперта застрахована. Перед началом производства судебной экспертизы ФИО1 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ. Таким образом, квалификация судебного эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

ФИО1 является незаинтересованным по делу лицом, оснований для отвода эксперту лицами, участвующими в деле не приводились, и у судебной коллегии не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом ФИО1 были изучены материалы административного дела, отчет об оценке ООО "Центр экспертизы и оценки "Церта" N 2384-12-2020-Р/89 от 30 декабря 2020 года. По мнению эксперта в отчете оценщика допущены нарушения ФСО N 7, ФСО N 3 - не исследован рынок в тех сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, не проведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка к которым отнесен оцениваемый земельный участок при его использовании, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые не сопоставимы с объектом оценки, неверно определена корректировка на дату оценки, не указаны характеристики оцениваемого объекта оценки в части описания коммуникаций. Отчет об оценке допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости, экспертом дано описание объекта исследования, проанализировано его местоположение и его основные характеристики, дан анализ рынка и анализ наиболее эффективного использования объекта исследования, учтен вид разрешенного использования, определен сегмент рынка, проведен анализ цен предложений о продаже земельного участка по состоянию на дату оценки.

Так, эксперт учел, что оцениваемый земельный участок расположен в коммунально-складской зоне П2, имеет вид разрешенного использования магазины, и сделал вывод о том, что вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка, площадные характеристики соответствуют видам разрешенного использования земельных участков в градостроительной зоне П2, согласно градостроительным регламентам Правил землепользования и застройки города Новый Уренгой, то есть относится к объектам торговли. Сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, в соответствии со Справочником оценщика классификации, эксперт отнес к классу земель "земельные участки под офисно-торговую застройку".

Относительно рынка земли на территории ЯНАО эксперт охарактеризовал его неактивным, развитым неравномерно, по предложениям о продаже земельных участков, как в разрезе вида использования, так и в разрезе цен - неоднородным.

Расчет рыночной стоимости произведен экспертом методом сравнительного подхода к оценке объекта на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В рамках сравнительного подхода, в качестве аналогов выбраны земельные участки, наиболее сопоставимые с исследуемыми объектами по категории земель, разрешенному использованию, дате предложения. Эксперт проанализировал объекты исследования и каждый объект-аналог по всем элементам сравнения, применил необходимые корректировки, процедура введения которых, равно как и неприменение иных корректировок, подробно описаны в заключении эксперта. При применении указанного подхода отобрано 4 объекта-аналога, при их сравнении с объектом оценки проведены корректировки аналогов по следующим элементам сравнения: на наличие строений, на площадь, на передаваемые права, на дату предложения/сделки, продажи, возможность уторговывание, на разрешенное использование, на возможность подключения к объектам инженерной инфраструктуры, на месторасположение, расположения относительно красной линии. Так как расчет рыночной стоимости производился с использованием только одним подходом и одним методом, то согласование результатов не производилось.

Экспертом ФИО1 суду апелляционной инстанции даны письменные пояснения на возражения административного истца, относительно данного им заключения по судебной экспертизе, которые согласуются с его данным заключением и выводами суда (письменные пояснения приобщены к материалам дела).

Доводы жалобы о том, что экспертом необоснованно не учтены дополнительные улучшения у объекта аналога N 1 - наличие "бытовки и строительного материала", подлежат отклонению, как не нашедшие своего подтверждения.

Так, при анализе месторасположения объекта-аналога N 1 на спутниковой карте (фотоснимки) экспертом зафиксировано, что указанный объект-аналог с 2016 года до даты составления заключения не застроен, объектов капитального строительства в границах аналога N 1 не расположено; по текстам объявлений нет информации о том, что земельный участок продается с объектами движимого имущества и что в цене заложена стоимость бытовки и строительного материала; не прослеживается и изменение цены с учетом наличия или отсутствия на участке объектов движимого имущества. При таких обстоятельствах, у эксперта не имелось оснований для применения корректировки на наличие на участке объектов движимого имущества.

Также не нашли своего подтверждение доводы апелляционной жалобы о неверном определении корректировки на месторасположение в пределах округа.

Определение и применение тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, согласно пункту 24 ФСОN 1 оценщик вправе определять самостоятельно.

Из экспертного заключения следует, что экспертом детально проанализированы для определения корректировки на месторасположение оцениваемого земельного участка и аналогов, факторы, которые оказывают существенное влияние на цены объектов недвижимости. Корректировка на региональное расположение в пределах округа выполнена с использованием метода ранжирования факторов местоположения: удаленность от областного центра; численность населенного пункта; наличие градообразующих предприятий; уровень средней заработной платы в населенном пункте; развитость производственной и коммерческой инфраструктуры населенного пункта. Данные для расчета по удаленности принимались на основе данных, опубликованных на открытых сайтах; для расчета численности населенного пункта, уровня средней заработной платы в населённом пункте принимались из отчетов муниципальных образований ЯНАО; для определения развитости производственной и коммерческой инфраструктуры населенного пункта принимались из отчетов муниципальных образований ЯНАО о социально-экономическом положении в муниципальных образованиях, опубликованных на сайте Росреестра. Ссылки на источники экспертом в заключении приведены, проверяемы.

Доводы административного истца о необходимости применения приведенного им в жалобе коэффициента корректировки к аналогам, подлежат отклонению, поскольку применение (не применение) экспертом к объектам-аналогам корректировок на расположение относительно "Красной линии" мотивировано и определено с учетом данных справочника оценщика недвижимости-2018г. под редакцией Лейфера Л.А. и подтверждается приложенным материалами.

Представленная необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ сегмента рынка подтверждены и проверяемы.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтённых экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выбор объектов-аналогов в экспертном заключении обоснован, не противоречит пункту 10 ФСО N 1.

В экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток "скриншотов", позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Законом об оценочной деятельности. Выбор экспертом подходов к оценке, ее методов в заключении аргументированы, соответствуют требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611, каких-либо ошибок (включая арифметических) при расчете не допущено.

Вопреки доводам жалобы, приведенная информация в заключении не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования результатов оценки (пункт 5 ФСО N 3), а также в полной мере соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО N 7).