Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 июля 2022 года Дело N 66а-1072/2022

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Вольной Е.Ю.,

при секретаре судебного заседания Кадочниковой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-28/2022 по административному исковому заявлению Дальневосточного открытого акционерного общества по производству изделий электронной техники "Дальэлектрон" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя краевого государственного бюджетного учреждения "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости" - Чичик Анны Юрьевны на решение Хабаровского краевого суда от 04 марта 2022 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., пояснения представителя Дальневосточного открытого акционерного общества по производству изделий электронной техники "Дальэлектрон" - Зубка М.Н., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Дальневосточное открытое акционерное общество по производству изделий электронной техники "Дальэлектрон" (далее - ОАО "Дальэлектрон") обратилось в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 82 217 602 рублей по состоянию на 24 сентября 2020 года.

В обоснование заявленных требований указано, что ОАО "Дальэлектрон" является собственником указанного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого помещения значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в представленном отчете об оценке N 406/2021 от 25 октября 2021 года, чем нарушаются права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.

Решением Хабаровского краевого суда от 04 марта 2022 года административное исковое заявление ОАО "Дальэлектрон" удовлетворено, установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости 82 217 602 рублей по состоянию на 24 сентября 2020 года. Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости постановлено считать 27 декабря 2021 года.

В апелляционной жалобе представитель краевого государственного бюджетного учреждения "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости" (далее - КГБУ "Хабкрайкадастр") просит вышеуказанное решение отменить, назначить по делу судебную экспертизу. В обоснование своей позиции указывает, что судом первой инстанции в основу решения положены выводы, содержащиеся в отчете об оценке, представленном административным истцом. КГБУ "Хабкрайкадастр" полагает, что отчет об оценке составлен с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оценщиком при применении затратного подхода затраты на строительство объекта определяются исходя из суммы стоимости отдельных частей здания с различным функциональным назначением с применением расценок на строительство каждой из частей как отдельно стоящего здания. Из технического паспорта спорного объекта следует, что нежилое здание выполнено в едином объемно-планировочном решении и не имеет различий по конструктивным характеристикам, следовательно, использование расценок стоимости строительства различных частей здания объекта является необоснованным. Величина физического износа объекта определена по значениям из технического паспорта по состоянию на 12 августа 2009 года с начислением величины физического износа с даты технической инвентаризации до даты оценки без учета производственного капитального ремонта, о проведении которого указано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24 сентября 2020 года. Кроме того, оценщик при определении экономического устаревания использует метод капитализации потери дохода от недозагрузки помещений, который заключается в капитализации потерь разницы арендной платы в условиях до воздействия негативных факторов и после воздействия негативных факторов. При проведении анализа оценщик не учитывает влияние внешних факторов на расчет экономического устаревания, используя справочный процент недозагрузки на дату оценки, который методологически применяется как учет типичных потерь собственника при формировании дохода в доходном подходе. Такие нарушения в отчете об оценке привели к существенному занижению итоговой величины стоимости объекта оценки, следовательно, указанный отчет не может быть использован как достоверное и допустимое доказательство по административному делу.

Относительно апелляционной жалобы Правительством Хабаровского края представлены возражения, в которых представитель заинтересованного лица поддерживает доводы апелляционной жалобы, обжалуемое решение просит отменить.

В судебном заседании посредством видеоконференц-связи на базе Хабаровского краевого суда присутствовал представитель ОАО "Дальэлектрон" - Зубок М.Н., возражавший против доводов апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, заслушав пояснения представителя ОАО "Дальэлектрон" - Зубка М.Н., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены правильного по существу решения суда, постановленного в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Из материалов административного дела следует, что ОАО "Дальэлектрон" является собственником нежилого функционального помещения с кадастровым номером N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Приказами министерства сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Хабаровского края от 19 декабря 2019 года N 264, от 21 декабря 2020 года N 269, утверждены перечни недвижимого имущества - торговых центров (комплексов) и помещений в них, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год и 2021 год, в которые вошло нежилое помещение с кадастровым номером N.

Актом КГБУ "Хабкрайкадастр" N АОКС 27/2020/000022 от 20 октября 2020 года утверждена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 180 363 730,34 рублей по состоянию на 24 сентября 2020 года. Сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 октября 2020 года.

В обоснование заявленных исковых требований административным истцом представлен отчет об оценке N 406/2021 от 25 октября 2021 года, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес аудит оценка" (далее - ООО "Бизнес аудит оценка"), выводы которого положены в основу решения суда.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Хабаровский краевой суд пришел к верному выводу о том, что отчет об оценке, представленный административным истцом, является надлежащим доказательством по делу, соответствующим требованиям, установленным законодательством, поскольку административным ответчиком и заинтересованным лицом доказательств недостоверности отчета, а также наличия данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено.

Решение Хабаровского краевого суда судебная коллегия находит обоснованным, принятым в соответствии с нормами действующего материального и процессуального законодательства.

Доводы апелляционной жалобы представителя КГБУ "Хабкрайкадастр" сводятся к оспариванию выводов отчета об оценке N 406/2021 от 25 октября 2021 года, который, по мнению апеллянта, не соответствует положениям действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ, статьей 62 КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

Судом первой инстанции при вынесении решения проанализирован представленный отчет об оценке объекта недвижимости, указано, что оценщиком составлено описание объекта оценки с определением количественных и качественных характеристик, приведены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, описан процесс оценки, содержатся ссылки на источники информации, описание проведенных расчетов, также имеются доказательства, подтверждающие соблюдение требований законодательства относительно соответствующей квалификации оценщика.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

В отчете об оценке содержится подробная информация об объекте оценки, указаны все количественные и качественные характеристики объекта, проведен анализ объекта оценки и его окружения, а также анализ наиболее эффективного использования с последующим поэтапным установлением размера рыночной стоимости, что соответствует положениям пункта 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7).

Оценщик, обосновывая использование в рамках затратного подхода метода сравнительной единицы, указал, что в данном случае целью оценки является определение рыночной стоимости объекта капитального строительства, что не предусматривает определение стоимости прав на земельный участок. Затратный подход базируется на сравнении стоимости сравнения аналогичного или идентичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта, которая определяется путем установления стоимости строительства с дальнейшим вычетом накопительного износа. Использование метода сравнительной единицы обосновано ввиду наличия всех данных, которые необходимы для расчета стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного объекта. Кроме того, оценщик указал, что использование доходного и сравнительного подхода в данном случае не представляется возможным, поскольку стоимость прав на земельный участок не определяется.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции был допрошен в качестве свидетеля оценщик ФИО1, составивший отчет об оценке N 406/2021 от 25 октября 2021 года, что подтверждается протоколом судебного заседания от 04 марта 2022 года. В ходе дачи пояснений оценщик подтвердил все изложенные в отчете выводы, а также опроверг замечания относительно достоверности проведенного исследования. Кроме того, оценщиком ФИО1 в суд были представлены письменные пояснения.

Из отчета об оценке, а также вышеуказанных пояснений, следует, что расчет затрат на замещение производился исходя из указанных удельных весов (таблица 5.3): основная часть, литер Д:1,00; подвал, литер Д: 1,00; пристройка, литер Д:1,00; пристройка, литер Д2: 0,72; пристройка, литер Д3:0,88. Основная же часть здания (литер Д) имеет общий объем: 147 807 куб. м., в том числе: производственная часть - 39 220, торговая часть - 67 285, складская часть - 36 214, гаражная часть - 3 482, сервисная часть - 1 606. По своему функциональному назначению указанное здание разделено на производственное, торговое, складское, гаражное и сервисное. Описание разделения строительного объема основной части, учитывая ее назначение, приведено в отчете об оценке. Оценщиком не производилось определение строительных объемов этих частей, а проведено разделение в соответствии с данными технического паспорта, что не является нарушением.

Содержащиеся в отчете данные о технических и физических характеристиках оцениваемого объекта использованы оценщиком из технического паспорта и другой документации, представленной для проведения анализа. Кроме того, оценщиком произведен визуальный осмотр объекта оценки в целях проведения полного и достоверного исследования, в ходе которого было выявлено разделение помещения временными перегородками, но не обнаружено изменений, которые бы могли существенным образом повлиять на стоимость объекта. Было установлено, что конструктивные элементы здания соответствуют описанию по техническому паспорту, свидетельствуя о том, что указанные элементы не претерпели каких-либо изменений с даты составления технического паспорта.

Относительно довода о неверном определении наличия экономического устаревания и факторов, влияющих на него, судебная коллегия учитывает следующее. Поскольку оценка произведена по состоянию на 24 сентября 2020 года, а объект оценки является частью нежилого здания, эксплуатируемого в качестве нежилых помещений - производственное, торговое, складское, гаражное и сервисное назначение, то экономическое устаревание определяется методом капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию, а именно, через процент недозагрузки при сдаче в аренду как коммерческой, так и промышленной недвижимости в среднем по данным рынка города Хабаровска. В данном случае при расчете следует учитывать не район расположения объекта, а процент недозагрузки помещений, так как объект оценки имеет очень большую площадь. На степень загрузки помещений коммерческого назначения влияет не только местоположение объекта оценки, но и снижение деловой активности, вызванной, в частности, падением платежеспособного спроса населения с учетом кризисных проявлений в экономике, пандемией и ограничениями работоспособности предприятий, а также лишением Хабаровска статуса столицы Дальневосточного федерального округа. Таким образом, процент недозагрузки помещений для расчета экономического устаревания использовался оценщиком как средний по рынку.

Доводы апелляционной жалобы относительно указанных несоответствий не содержат конкретных ссылок на положения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые бы подтверждали наличие каких-либо нарушений.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет об оценке полностью соответствует положениям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, следовательно, данное доказательство является допустимым, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен названным Кодексом.

Достоверных и допустимых доказательств, подтверждающих позицию административного ответчика, а также опровергающих выводы, изложенные в обжалуемом решении, в ходе судебного разбирательства апеллянтом представлено не было. Приведенные в апелляционной жалобе доводы относительно недостоверности отчета об оценке полностью повторяют доводы, изложенные представителем КГБУ "Хабкрайкадастр" в ходе рассмотрения административного дела в суде первой инстанции, которым Хабаровским краевым судом в обжалуемом решении дан подробный анализ.

Таким образом, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по делу судебной экспертизы, о чем просит представитель КГБУ "Хабкрайкадастр" в апелляционной жалобе.

Иные доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, не содержат обстоятельств, которые не проверены и не учтены судом при рассмотрении административного дела, следовательно, не могут являться основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.

Решение Хабаровского краевого суда вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

Решение Хабаровского краевого суда от 04 марта 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя краевого государственного бюджетного учреждения "Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости" - Чичик Анны Юрьевны - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана в Девятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Владивосток) через Хабаровский краевой суд в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка