Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 сентября 2021 года Дело N 66а-1046/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-29/2021 по административному исковому заявлению ООО "АЗС-СОЮЗ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Березнюк Галины Михайловны на решение Красноярского краевого суда от 8 июня 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Мулярчика А.И., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "АЗС-СОЮЗ" обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежавшего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 2 910 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

Решением Красноярского краевого суда от 8 июня 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 801 530,18 рублей по состоянию на 1 января 2016 года.

Датой обращения ООО "АЗС-СОЮЗ" с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 3 июля 2020 года.

С Правительства Красноярского края в пользу ООО "АЗС-СОЮЗ" взысканы судебные расходы в размере 46 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - Березнюк Г.М., в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 2 280 000 рублей по состоянию на 1 января 2016 года, отказать в удовлетворении административных исковых требований в части взыскания с Правительства Красноярского края судебных расходов в размере 46 000 рублей.

В обоснование доводов жалобы указывает, что положенное в основу решения суда заключение эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Экспертом при проведении исследования не произведен осмотр объекта оценки, в качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки с самой низкой ценой предложения к продаже, к объектам-аналогам не применены корректировки на функциональное назначение и отсутствие центральных коммуникаций.

Кроме того, суд безосновательно не принял в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка экспертное заключение, подготовленное экспертом ФИО1, указав лишь на то, что экспертом использован специфический метод оценки и применена методология расчетов, не позволяющая понять логику процесса определения стоимости.

Представителем административного истца ООО "АЗС-СОЮЗ" - Черкашиной А.Ю. в суд апелляционной инстанции направлен отзыв, в котором изложена просьба об отказе в удовлетворении требований, изложенных в апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО "АЗС-СОЮЗ" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 2 910 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Постановлением Правительства Красноярского края от 26 сентября 2017 года N 556-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Красноярского края, за исключением муниципального образования город Красноярск" кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 1 283 310 рублей.

ООО "АЗС-СОЮЗ" 3 июля 2020 года (входящий N 27113) обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, однако данное заявление было отклонено решением Комиссии от 16 июля 2020 года (т. 1 л.д. 17-19 об.).

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком ООО "Альянс-Оценка" отчет об оценке от 29 мая 2020 года N 15866, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 585 000 рублей (том 1 л.д. 42-184).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 30 октября 2021 года N 745-Э/2020, выполненного экспертом ООО "Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами" ФИО1, следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет 2 280 000 рублей (том 2 л.д. 9-111).

Определением суда от 1 декабря 2020 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, поскольку в экспертном заключении, выполненным ФИО1, содержится противоречивая информация, которая могла повлиять на выводы эксперта, в том числе информация о примененных корректировках "на торг" и "на застройку"

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 14 апреля 2021 года N 35-04/2021, составленному экспертом ООО "Экспертиза и оценка региональной собственности" ФИО2, представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2016 года составляет 801 530 рублей (том 3 л.д. 10-63).

Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что подготовленный оценщиком ООО "Альянс-Оценка" отчет об оценке от 29 мая 2020 года N 15866, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и не может быть положен в основу решения суда.

Между тем, разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта ФИО2 от 14 апреля 2021 года N 35-04/2021, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется. При этом, экспертное заключение от 30 октября 2021 года N 745-Э/2020, подготовленное экспертом ФИО1, не может быть положено в обоснование выводов о величине рыночной стоимости объекта оценки, так как экспертом использован специфичный метод оценки и применена методология расчетов, не позволяющая понять логику процесса определения стоимости, в заключении отсутствует расчет рыночной стоимости земельного участка.

Судебная коллегия не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно подпунктам "б" и "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с повторной судебной экспертизой экспертом ФИО2 при проведении исследования проанализировано 14 предложений о продаже земельных участков, относящихся к категории земель "земли промышленности", диапазон рыночных цен которых составляет от 208,33 руб./кв.м. до 816,67 руб./кв.м. (том 3 л.д. 29-30).

При этом, в качестве аналогов при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, экспертом использовано 3 земельных участка, стоимость которых представляет собой крайние значения минимального интервала рыночной стоимости из расчета за 1 кв.м.: 208,33 рублей, 235 рублей, 300 рублей, что приводит к искажению результатов определения рыночной стоимости объекта оценки в сторону ее занижения.

Согласно странице 52 экспертного заключения при решении вопроса о включении объектов недвижимости в итоговую выборку учитывался вид разрешенного использования земельного участка и его расположение относительно населенных пунктов.

Вместе с тем, из анализа представленных в экспертном заключении скриншотов используемых источников информации (том 3 л.д. 54-63) следует, что данным критериям удовлетворяют и другие, более дорогие предложения о продаже земельных участков, однако экспертом не приведены причины отказа от их использования при определении рыночной стоимости объекта оценки, что является прямым нарушением пункта 22 ФСО N 7.

Таким образом, судебная коллегия находит доводы административного ответчика о некорректном использовании экспертом аналогов с самой низкой ценой предложения и безосновательном исключении из итоговой выборки остальных приведенных в экспертном заключении предложений заслуживающими внимания.

Кроме того, согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно абзацу 3 раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, при оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного характера. То есть, используемая информация должна отвечать принципам необходимости, достаточности и достоверности.

Между тем, применяя к объектам-аналогам корректировки на расстояние до ближайшего крупного населенного пункта, а так же на масштаб аналога (том 2 л.д. 38, 40) и производя на основании данных значений соответствующие расчеты, эксперт не приводит источники используемой информации, позволяющие убедиться суду в необходимости их применения, а также правильности применения данных корректировок в установленном в заключении размере.

При использовании корректировки на "уторгование" и определяя рыночную стоимость по состоянию на 1 января 2016 года, эксперт в качестве источника приводит "Справочник оценщика недвижимости" 2014 год, п. 2.1. том 3, под ред. Лейфера Л.А., отсутствующий в свободном доступе, однако в нарушение пункта 11 ФСО N 3 не прикладывает копии соответствующего материала, что также приводит к невозможности проверки сделанных экспертом выводов.

Более того, определяя итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, эксперт не указывает каким образом происходит расчет весового коэффициента, доли аналога в стоимости объекта оценки, значения которых используются при расчете рыночной стоимости.

Таким образом, отсутствие в заключение ссылок на источники используемой информации, копий материалов и распечаток не позволяет проверить используемые сведения, отсутствие расчетов, а также пояснений к ним, приводит к невозможности понимания логики процесса определения стоимости земельного участка, проверки выводов и результатов, полученных экспертом значений.

Кроме того, в соответствие со статьей 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Вместе с тем, из приложенной к экспертному заключению копии страхового полиса следует, что ответственность ФИО2 застрахована до 20 декабря 2020 года, в то время как назначенная судом повторная экспертиза по делу проводилась с 22 декабря 2020 года по 14 апреля 2021 года.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключение эксперта ФИО2 выполнено с нарушением законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, обязательных для применения, в связи с чем, оно не может быть признано относимым, допустимым и достоверным доказательством, а следовательно, не могло быть положено в основу решения суда в части установления размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В свою очередь, судебная коллегия находит ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что экспертное заключение от 30 октября 2021 года N 745-Э/2020, подготовленное экспертом ФИО1, не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Так, согласно статье 14 Закона об оценочной деятельности, пункту 24 ФСО N 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 5 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Из анализа экспертного заключения, выполненного ФИО1, следует, что экспертом в целях определения итоговой величины рыночной стоимости использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод регрессионного анализа, к преимуществам использования которого относится способность воспроизводить наблюдаемые на рынке значения цен аналогов, по выборке которых строится модель.

Регрессионный анализ позволяет выявить статистическую зависимость случайной величины (рыночной стоимости объекта оценки) от значений характеристик сравниваемых объектов, рассматриваемых как неслучайные величины. Основной задачей метода регрессионного анализа является построение математической модели, определяющей аналитическую зависимость среднего значения рыночной стоимости объекта оценки от ценообразующих признаков сравниваемых объектов.

В рамках метода регрессионного анализа эксперт проанализировал 38 оферт из сегмента придорожного сервиса (том 2 л.д. 24-25), исключил 6 предложений, влияющих на оценку среднего по модели, существенно смещая ее, сформировав итоговую выборку из 32 объектов-аналогов. В расчетах использовано 11 факторов ценообразования: срок с даты публикации до даты оценки, разрешительные документы, наличие застройки, транспортные пути, ценовая зона, состав прав, функциональный профиль, обеспеченность инженерными сетями, площадь земельного участка, коэффициент застройки, цена предложения.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

В экспертном заключении содержится описание последовательности действий, направленных на построение регрессионной модели, порядок расчета с приведением соответствующих формул и источников используемой информации, с приложением копий материалов, что позволяет суду проверить выводы и результаты, полученных экспертом значений.