Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 66а-1012/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре судебного заседания Грейсман А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-69/2021 по административному исковому заявлению Холова Салохиддина Шахобиддиновича к Правительству Красноярского края, Управлению Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ "ФКП Росреестра" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя административного истца Холова Салохиддина Шахобиддиновича - Андрушонок Натальи Анатольевны на решение Красноярского краевого суда от 23 апреля 2021 года, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Сучковой Е.Г., судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Холов С.Ш. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> в размере его рыночной стоимости, равной 655 000 рублей, по состоянию на 05 декабря 2012 года.

В обоснование заявленных требований указано, что Холов С.Ш. является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, что нарушает права административного истца, поскольку величина арендной платы по договору аренды рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Красноярского краевого суда от 23 апреля 2021 года удовлетворено административное исковое заявление Холова С.Ш., установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 1 020 000 рублей, по состоянию на 05 декабря 2012 года. С Холова С.Ш. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оценочная компания" (далее - ООО "Оценочная компания") взысканы судебные расходы на оплату судебной оценочной экспертизы в размере 25 000 рублей.

В апелляционной жалобе представитель административного истца просит вышеуказанное решение отменить как незаконное и необоснованное. В обоснование своей позиции указывает, что экспертное заключение, положенное в основу решения суда, составлено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка. Эксперт, проводя исследование, вводит пользователей экспертного заключения в заблуждение, поскольку использует информацию о событиях, произошедших после даты оценки, делает выводы о схожести местоположения различных городов без проведения сопоставительного анализа, неверно указывает сегмент рынка, к которому относится объект оценки, использует неподтвержденную информацию о наличии либо отсутствии инженерных коммуникаций у объектов-аналогов. Экспертом неправомерно применена часть корректировок при проведении исследования, поскольку используется неподтвержденная информация. В заключении эксперт выражает свое личное мнение, которое не основано на каких-либо методических рекомендациях и иных нормативных документах.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем Правительства Красноярского края - Векшиной Е.Г. представлены возражения, где обжалуемое решение просят оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом и своевременно.

На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных названным Кодексом и другими федеральными законами.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления, проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами, случаях.

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов административного дела следует, что между муниципальным казенным учреждением города Минусинска "Землеустройство и градостроительство" и обществом с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Мостовик" заключен договор аренды земельного участка N от 01 марта 2013 года, согласно которому арендатору передан земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>

На основании договора от 24 апреля 2018 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "РОВИТО" и Холовым С.Ш., ФИО1, права и обязанности арендатора по вышеназванному договору аренды переданы Холову С.Ш. и ФИО1

Из приложения к договору аренды N от 01 марта 2013 года следует, что при расчете арендной платы учитывается, в том числе, кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Административный истец как арендатор земельного участка, уплачивающий арендную плату исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Красноярскому краю от 05 декабря 2012 года на основании удельных показателей, утвержденных постановлением Правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 года N 708-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края", в размере 1 121 172, 07 рублей по состоянию на 05 декабря 2012 года. Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 05 декабря 2012 года.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке N от 27 июля 2020 года, выполненный ИП ФИО2, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 655 000 рублей по состоянию на 05 декабря 2012 года.

В ходе судебного разбирательства представителем Правительства Красноярского края заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в целях установления действительной рыночной стоимости земельного участка, а также проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства.

Определением Красноярского краевого суда от 08 октября 2020 года по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза. Из заключения эксперта N от 17 марта 2021 года, выполненного ООО "Оценочная компания", рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 05 декабря 2012 года составила 1 020 000 рублей.

Удовлетворяя административное исковое заявление, Красноярский краевой суд исходил из того, что оспариваемыми результатами определения кадастровой стоимости затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы, установив кадастровую стоимость спорного земельного участка на основании заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Оценочна компания" N от 17 марта 2021 года, признанного судом достоверным и допустимым доказательством.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами, изложенными в экспертном заключении, поскольку, по мнению представителя административного истца, такие выводы не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Судебная коллегия указанные доводы жалобы находит несостоятельными ввиду следующего.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Суд может поставить перед экспертом вопрос об установлении рыночной стоимости, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд первой инстанции при разрешении заявленных истцом исковых требований верно исходил из того, что заключение судебной экспертизы N 11/21 от 17 марта 2021 года соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки и подходы, применяемые в их рамках, проведенные расчеты при применении корректировок, а также иные сведения, имеющие существенное значение, выводы являются мотивированными и последовательными, расчеты не содержат каких-либо математических, методических и арифметических ошибок. Заключение составлено компетентным лицом, имеющим соответствующее образование и квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, который подтвердил сделанные им выводы в ходе допроса в судебном заседании.

В качестве доводов жалобы указано, что экспертом использованы объекты-аналоги, которые несопоставимы по своим характеристикам объекту оценки, что противоречит информации, содержащейся в экспертном заключении.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно подпункту "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Из экспертного заключения следует, что по результатам анализа рынка экспертом была произведена выборка 5 предложений относительно земельных участков, подлежащих исследованию, с сопоставимыми объекту оценки характеристиками в целях получения наиболее объективного результата, информация о чем представлена в таблице, содержащейся в заключении.

Проводя анализ рынка, экспертом по определенному алгоритму произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: местоположение земельного участка, категория земель, передаваемые права, разрешенное использование, площадь объекта, форма земельного участка, наличие коммуникаций либо иных особенностей, стоимость, дата размещения информации.

Суд апелляционной инстанции находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО N 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, содержащая анализ предложений продажи земельных участков, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах, что соответствует требованиям ФСО N 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

Кроме того, в экспертном заключении эксперт указывает, что в связи с обоснованным проведением ретроспективной оценки, которая значительно отдалена от даты составления заключения, экспертом, в том числе, была использована информация о предложениях, размещенных после даты оценки, в целях подтверждения тенденций, сложившихся на указанную дату. Из таблицы, в которой представлены характеристики объектов-аналогов, следует, что в итоговой выборке для определения стоимости объекта оценки экспертом использована информация на дату оценки.

В заключении эксперта указано, что используемые объекты-аналоги и объект оценки относятся к одной категории земель - земли населенных пунктов, но имеют различные виды разрешенного использования, что стало основанием для применения последующей корректировки. Кроме того, все исследуемые земельные участки находятся в различных населенных пунктах, но в пределах Минусинского района, следовательно, являются сопоставимыми по данному критерию, поэтому доводы апелляционной жалобы в данной части являются несостоятельными.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировки на цену предложения, на вид разрешенного использования, на площадь земельного участка, на обеспечение электроснабжением, на форму земельного участка, на обеспеченность подъездными путями (железнодорожный путь), информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

В апелляционной жалобе представитель административного истца указывает на неправомерность применения ряда корректировок, но не приводит обоснование своей позиции, ссылаясь лишь на неподтвержденность используемой информации, что опровергается выводами, изложенными в экспертном заключении.

Кроме того, из протокола судебного заседания от 23 апреля 2021 года следует, что в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО3, проводившая судебную оценочную экспертизу, которая полностью подтвердила выводы, изложенные в заключение, опровергнув замечания, которые были представлены административным истцом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключение эксперта N от 17 марта 2021 года, положенное в основу решения суда, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, проведен анализ рынка, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости земельного участка, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости, с применением метода количественных корректировок.