Определение Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО АДМИНИСТРАТИВНЫМ ДЕЛАМ ПЯТОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 сентября 2021 года Дело N 66а-1009/2021

Судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Мулярчика А.И.,

судей Сучковой Е.Г., Тертишниковой Л.А.,

при секретаре Бирюковой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-292/2021 по административному исковому заявлению Фатина Александра Анатольевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Пенкина Ивана Ивановича на решение Красноярского краевого суда от 9 июня 2021 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Пятого апелляционного суда общей юрисдикции Мулярчика А.И., выслушав объяснения представителя административного ответчика Правительства Красноярского края - Пенкина И.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя административного истца Фатина А.А. - Попова А.В., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Фатин А.А. обратился в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежавшего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 46 700 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, что нарушает права административного истца как плательщика земельного налога.

Решением Красноярского краевого суда от 9 июня 2021 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - 2 897 000 рублей по состоянию на 27 мая 2016 года.

Датой обращения Фатина А.А. с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 27 декабря 2020 года.

С Правительства Красноярского края в пользу ООО "Центр экспертизы и оценки" взысканы судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 45 000 рублей.

С принятым решением не согласился представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - Пенкин И.И., в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, отправить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение судебного эксперта не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Экспертом при проведении исследования в качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки несопоставимые с объектом оценки по площади и местоположению объекта, неверно применена понижающая корректировка на торг в размере 15,1 %, а также понижающая корректировка на площадь в размере 11,46 % в отношении объектов-аналогов N 4 и N 5, объектам-аналогам ошибочно присвоен вид имущественных прав - собственность.

Судом отказано в назначении дополнительной судебной экспертизы в связи с отсутствием оснований удовлетворения ходатайства, несмотря на обоснования необходимости ее проведения, которые были изложены в ходатайстве о назначении дополнительной судебной экспертизы и рецензии на заключение эксперта.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представителем административного истца Фатина А.А. - Поповым А.В. поданы возражения, в которых он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны принимали участие в судебном заседании апелляционной инстанции путем использования систем видеоконференц-связи с Красноярским краевым судом.

Представитель административного ответчика Правительства Красноярского края - Пенкин И.И., доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель административного истца Фатина А.А. - Попов А.В., возражал против доводов жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили. На основании части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 24 апреля 2014 года между ФИО1 (Даритель) и Фатиным А.А. (Одаряемый) заключен договор дарения земельного участка, в соответствии с которым Даритель передает в собственность Одаряемого земельный участок с кадастровым номером N (том 1 л.д. 9).

Из анализа поступившего от ФГБУ "ФКП Росреестра" ответа на запрос суда с приложением выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19 августа 2021 года следует, что спорный земельный участок снят с кадастрового учета 5 августа 2020 года на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости без одновременной государственной регистрации прав и представленного межевого плана в связи с разделом и регистрацией права собственности на образованные из него земельные участки.

В соответствии с пояснениями представителя административного истца Попова А.В., данными в ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции от 8 сентября 2021 года, указанное заявление подано в ФГБУ "ФКП Росреестра" административным истцом Фатиным А.А.

Актом определения кадастровой стоимости от 27 мая 2016 года, утвержденным ФГБУ "ФКП Росреестра", кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 7 476 203 рублей.

Административный истец в подтверждение заявленных требований представил подготовленный оценщиком ООО "Независимая Оценка" ФИО2 отчет об оценке от 4 февраля 2021 года N 021007.1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 2 424 000 рублей (том 1 л.д. 136-174).

В связи с возражениями представителя административного ответчика Правительства Красноярского края относительно выводов, изложенных в отчете, судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 19 мая 2021 года N 28э/21, выполненного экспертом ООО "Центр экспертизы и оценки" ФИО3, следует, что отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, нарушения, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком не допущены. Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27 мая 2016 года составляет 2 897 000 рублей (том 2 л.д. 55-89).

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключение судебного эксперта ФИО3 от 19 мая 2021 года N 28э/21, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основе всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования доказательств.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Экспертом в заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы, заключение обосновано и объективно, отражает ход и результаты проведенных экспертом исследований.

При таких данных экспертное заключение соответствует требованиям действующего законодательства, оно правомерно признано достоверным, допустимым, относимым и надлежащим доказательством, а, следовательно, правильно положено в обоснование вывода о рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь несогласие автора жалобы с произведенной судом оценкой доказательств содержит собственную оценку заявителя данных доказательств, что не свидетельствует о незаконности заключения судебной экспертизы и решения суда в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом апелляционной жалобы о том, что экспертом в качестве объектов-аналогов отобраны несопоставимые с объектом оценки по площади земельные участки.

Согласно подпунктам "б" и "в" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1) дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Определением о назначении по делу судебной оценочной экспертизы от 18 марта 2021 года на разрешение эксперта поставлено задание по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 27 мая 2016 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 18 декабря 2020 года площадь спорного земельного участка на дату оценки (27 мая 2016 года) составляет 46 700 кв.м. (том 1 л.д. 10).

Из анализа экспертного заключения следует, что в качестве объектов-аналогов экспертом отобрано 6 земельных участков, площадь которых составляет 50 000 кв.м., 40 000 кв.м., 40 674 кв.м., 95 000 кв.м., 57 000 кв.м., 40 000 кв.м. (том 2 л.д. 67 об.-68). Указанные размеры площадей являются сопоставимыми с размером площади оцениваемого объекта.

Ссылка апеллянта на необходимость использования в качестве объектов-аналогов земельные участки, площадью 1 000 кв.м. - 2 000 кв.м., в связи с тем, что оцениваемый земельный участок в настоящее время разделен на земельные участки меньшей площади, противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку на дату оценки земельный участок не был размежеван, его площадь составляла 46 700 кв.м.

Не соглашается судебная коллегия и с доводом апелляционной жалобы о том, что экспертом ошибочно применена понижающая корректировка на торг в размере 15,1%.

Согласно статье 14 Закона об оценочной деятельности, пункту 24 ФСО N 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно экспертному заключению (том 2 л.д. 5) в рамках сравнительного подхода в большинстве случаев отсутствует возможность использовать данные по реальным сделкам, эксперт вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, используется понижающая процентная поправка. Данный подход в большей степени отвечает принципу, предполагающему, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов и наименьшей ценой предложения.

Поскольку земельные участки относятся к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" экспертом, в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости-2016. "том III. Земельные участки", нижний Новгород, 2016 г. Лейфер Л.А., применена скидка на торг, величина которой определена в размере среднего значения расширенного интервала -15,1 % (том 2 л.д. 78-78 об.).

Кроме того, необходимость применения указанной корректировки в размере -15,1 %, в соответствии с пояснениями допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО3, связана с тем, что согласно сложившемуся поведению участников рынка, правообладатели объектов с высокой ценой предложения готовы предоставить скидку в большем размере.

Довод жалобы о том, что экспертом безосновательно применена понижающая корректировка на площадь в размере 11,46 % в отношении объектов-аналогов N 4 и N 5, суд апелляционной инстанции находит несостоятельным.

Согласно экспертному заключению корректировка на площадь применяется в случае, если указанный показатель у объектов-аналогов и оцениваемого объекта имеет отличия, и учитывает тот факт, что, как правило, цена продажи (аренды) единицы площади объектов большей площади ниже, чем цена продажи (аренды) единицы объектов меньшей площади (том 2 л.д. 79).

Поскольку площадь объектов-аналогов N 4 и N 5 находится в диапазоне площадей "50 000-100 000", а площадь объекта оценки в диапазоне "10 000-50 000", экспертом принято решение о необходимости применения к указанным аналогам повышающей корректировки на площадь в размере 11,46 %, в целях сглаживания их отличия от оцениваемого земельного участка, соответствующая характеру и степени отличия каждого аналога (том 2 л.д. 76), что соответствует методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р.

Ссылки и скриншоты используемых источников информации с обоснованием возможности их применения приведены экспертом на страницах 49-57 экспертного заключения.

Довод жалобы о том, что экспертом ошибочно присвоен объектам-аналогам вид имущественных прав - собственность, судебная коллегия находит ошибочным.

Согласно пояснениям допрошенного в судебном заседании эксперта ФИО3, сведения об имущественных правах объектов-аналогов в объявлениях о продаже отсутствуют. По данным рынка земельных участков, информация о том, что земельный участок принадлежит лицу на праве аренды, отражается в объявлениях о продаже, данные о нахождение земельного участка в собственности могут либо указываться, либо не указываться. Учитывая тенденции рынка продажи земельных участков, для объектов-аналогов имущественное право рассматривается как право собственности, если в объявлении не указано обратное.

Кроме того, доказательств того, что используемые в качестве аналогов земельные участки принадлежат лицам на праве аренды, административным ответчиком не представлено.

В соответствии с частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

Согласно части 1 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Красноярский краевой суд при анализе экспертного заключения верно исходил из того, что указанное заключение соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, экспертом проведен анализ рынка недвижимости, содержится необходимое описание объекта оценки с указанием его качественных и количественных характеристик, проведена выборка сопоставимых с объектом оценки объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам с последующим применением корректировок с приведением расчетов, использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от доходного и затратного подходов.

Из протокола судебного заседания от 8 июня 2021 года следует, что в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО3, составившая экспертное заключение, выводы которой положены в основу решения Красноярского краевого суда. Эксперт в ходе допроса дал последовательные и убедительные показания относительно проведенного исследования, подтвердив изложенные в нем выводы.