Постановление Президиума Волгоградского областного суда от 27 февраля 2019 года №4Г-5477/2018, 4Г-261/2019, 44Г-51/2019

ПРЕЗИДИУМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 февраля 2019 года Дело N 44Г-51/2019
Президиум Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего Туленкова Д.П.,
членов президиума Клочкова А.В., Сундукова С.О., Юткиной С.М., Свиридовой Ю.В., Соловьевой Н.А.,
при секретаре Архиреевой Е.В.,
на основании определения судьи Волгоградского областного суда Беляк С.И. от 12 февраля 2019 г. о передаче кассационной жалобы с гражданским делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции и по докладу судьи Волгоградского областного суда Беляк С.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по кассационной жалобе представителя администрации Волгограда по доверенности - Ситниковой Ирины Вячеславовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 14 июня 2018 г. дело по иску администрации Волгограда к Свиридову Дмитрию Юрьевичу о взыскании задолженности по арендной плате, пени,
установил:
администрация Волгограда обратилась в суд с иском к Свиридову Д.Ю. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20 января 2016 г. по 31 января 2017 г. в сумме 173 782,98 рублей и неустойки за период с 01 января 2016 г. по 20 января 2017 г. в сумме 8649,42 рублей, в обоснование требований указав на то, что на основании договора аренды <.......> от <.......> ответчик является арендатором предоставленного ему для индивидуального жилищного строительства земельного участка общей площадью <.......> кв.м, кадастровый <.......>, расположенного по адресу: <.......>. Арендная плата за земельный участок на трехлетний период действия договора составляла 611 355 рублей и подлежала уплате ежемесячными равными частями до 10-го числа текущего месяца. В нарушение условий договора ответчик арендную плату за земельный участок в спорный период не вносил, в результате чего образовалась задолженность.
Решением Центрального районного суда Волгоградской области от 18 июля 2018 г. исковые требования администрации Волгограда удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 14 июня 2018 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в иске.
В кассационной жалобе представителя администрации Волгограда по доверенности Ситниковой И.В. поставлен вопрос об отмене состоявшегося по данному делу апелляционного определения как постановленного с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
Определением судьи Волгоградского областного суда от 12 февраля 2019 г. указанная кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании президиума Волгоградского областного суда.
Представители администрация Волгограда, департамента муниципального имущества администрации Волгограда, Свиридов Д.Ю., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем президиум Волгоградского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Волгоградского областного суда находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера нарушения при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков, находящихся в собственности Волгоградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, для целей строительства, от <.......>, между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (в настоящее время - комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области) (арендодатель) и Свиридовым Д.Ю. - победителем торгов по лоту N 3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка <.......> от <.......>, по условиям которого Свиридову Д.Ю. в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером <.......>, с разрешенным использованием: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <.......>
Арендная плата установлена в сумме 611 355 рублей за три года. Сумма задатка в размере 115 350 рублей засчитывается в счет арендной платы.
20 января 2016 г. право собственности Свиридова Д.Ю. на построенный на указанном земельном участке жилой дом зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись.
Вместе с тем, вопреки условиям договора аренды, обязанность по внесению арендной платы в период с 20 января 2016 г. по 31 января 2017 г. Свиридов Д.Ю. не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность, размер которой согласно расчету истца составил 173 782,98 рублей, а подлежащей начислению на нее неустойки 8649,42 рублей.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении Свиридовым Д.Ю. обязанностей по внесению арендной платы, наличии задолженности в указанном в исковом заявлении размере и оснований для ее взыскания с ответчика в полном объеме в пользу администрации Волгограда (далее - администрация).
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда исходила из того, что в связи с фактическим достижением цели предоставления спорного земельного участка - для строительства индивидуального жилого дома продолжение использования ответчиком указанного участка в соответствии с предусмотренным договором аренды видом использования невозможно. По мнению суда апелляционной инстанции, исходя из указанного обстоятельства и принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, сохранение договора нарушит установленное им соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для ответчика ущерб (в виде размера арендной платы), что в значительной степени лишит его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у администрации полномочий по взысканию оплаты задолженности по арендной плате и неустойки по договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства, указав, что такими полномочиями обладает только комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
В кассационной жалобе указывается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела и регулирующим спорные правоотношения сторон правовым нормам.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшему до 01 марта 2015 г., распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Законом Волгоградской области от 19 декабря 2014 г. N 175-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области", действовавшим на дату регистрации ответчиком права собственности на построенный дом, и утратившим силу с 1 января 2017 г., предусматривалось, что права и обязанности комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области по договорам аренды земельных участков, за исключением договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства, перешли к администрации, включая право требования уплаты задолженности по арендной плате и неустойке.
В соответствии с пунктом 4 соглашения о взаимодействии по реализации Закона Волгоградской области от 19 декабря 2014 г. N 175-ОД, подписанного администрацией и комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, и действовавшего по состоянию на 20 января 2016 г., данное соглашение является основанием для правопреемства по всем судебным спорам в отношении земельных участков, распоряжение которыми входит в компетенцию администрации, а также по всем спорам, вытекающим из обладания указанными полномочиями (в том числе по исполнению обязанности предоставления земельных участков, взысканию арендной платы, образовавшихся до 01 января 2015 г.).
Законом Волгоградской области от 26декабря2016г. N136-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области", вступившим в силу с 1 января 2017 г., предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства осуществляет орган исполнительной власти Волгоградской области, определяемый Губернатором Волгоградской области.
Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для целей, не указанных в абзаце первом настоящей статьи, а также заключение в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, договора мены, соглашения об установлении сервитута, соглашения о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принятие решений о перераспределении земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и выдача разрешения на использование земель и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград, уполномоченными на предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с соглашением о взаимодействии от 03 марта 2017 г., заключенным администрацией и комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области в целях исполнения названного выше Закона Волгоградской области, оно является основанием для процессуального правопреемства уполномоченного органа местного самоуправления по всем судебным спорам в отношении земельных участков, распоряжение которыми входит в компетенцию уполномоченного органа местного самоуправления, а также по всем спорам, вытекающим из обладания указанными полномочиями (в том числе по исполнению обязанности по взысканию арендной платы).
Таким образом, все права и обязанности комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) по договорам аренды земельных участков, за исключением договоров аренды земельных участков, предоставленных для строительства, включая право требования оплаты задолженности по арендной плате и неустойки, перешли к администрации.
Исходя из изложенного и поскольку за ответчиком 20 января 2016 г. было зарегистрировано в установленном законом порядке право собственности на расположенный на спорном земельном участке жилой дом, и земельный участок для целей строительства с указанной даты не используется, полномочия арендодателя по договору аренды <.......> от <.......>, включая полномочия по взысканию задолженности по арендной плате, образовавшейся с момента заключения договора, перешли в силу закона к администрации.
Что касается комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, то ввиду утраты бюджетных полномочий по администрированию доходов от аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для целей, не связанных со строительством, главным администратором доходов по договору аренды <.......> от <.......> за земельный участок, используемый ответчиком с 20 января 2016 г. для эксплуатации жилого дома, он, независимо от периода их образования, не является.
Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для сохранения указанного выше договора аренды в связи с фактическим достижением цели предоставления спорного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, противоречит нормам материального права.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
В соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Данных об изменении либо расторжении в установленном законом порядке договора аренды <.......> от <.......> материалы дела не содержат, условия о его прекращении при достижении цели предоставления земельного участка, а именно - в связи с завершением строительства индивидуального жилого дома, договор не предусматривает.
Таким образом, в спорный период времени указанный договор являлся действующим.
Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии достаточных оснований для взыскания арендной платы и неустойки в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 18 декабря 2014 г. также противоречит регулирующим спорные правоотношения нормам материального права.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.
Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.
Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.
Как указывалось выше, договор аренды <.......> от <.......> заключен по результатам проведения публичных торгов (аукциона), в связи с чем размер арендной платы не может быть менее либо более той суммы, которая указана в конкурсной документации.
При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 14 июня 2018 г. нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 14 июня 2018 г. отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий: подпись Д.П. Туленков
Копия верна:
судья Волгоградского областного суда С.И. Беляк


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка