Постановление Президиума Приморского краевого суда от 27 мая 2019 года №4Г-537/2019, 44Г-45/2019

ПРЕЗИДИУМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 мая 2019 года Дело N 44Г-45/2019
Президиум Приморского краевого суда в составе:
председательствующего Попова И.А.,
членов президиума Бусарова С.А., Нужденко Т.П., Поминова А.А. Хребтовой Н.Л.,
при секретаре Соловьевой В.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента земельных и имущественных отношений Приморского края к Кочеткову Игорю Владиславовичу о взыскании задолженности по договору аренды и пени по кассационной жалобе Кочеткова И.В. на решение Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 07 мая 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 22 августа 2018 года, которыми заявленные требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Важениной Н.С., выслушав объяснения представителя Кочеткова И.В. - Кисилева А.Д., поддержавшего доводы кассационной жалобы, президиум
установил:
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края 12.10.2017 обратился в суд с иском о взыскании с Кочеткова И.В. задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 65822,62 руб. и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 27115,89 руб., ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГ N ... аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., расположенного примерно в ... м по направлению на север от ориентира - здания, расположенного за пределами участка (почтовый адрес ориентира: <адрес> для использования в целях эксплуатации торгового центра легковых автомобилей с предпродажной подготовкой в г. Владивостоке.
Указал, что этот договор был заключен департаментом с Кочетковым И.В., К., Т., ООО "Мой дом", ООО "Далькомэнерго", ООО "Техноцентр Сафари", ООО "АС-Холдер" на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ за N ..., доля аренды Кочеткова И.В. по этому договору составляет ..., что соответствует ... кв.м без выдела на местности.
Мировым судьей судебного участка N 27 Фрунзенского судебного района г.Владивостока Приморского края 14 июля 2017 года выносился судебный приказ о взыскании данной суммы задолженности, однако определением того же мирового судьи от 25 августа 2017 года данный приказ отменен в связи с поступлением от ответчика возражений относительно его исполнения.
Заочным решением Фрунзенского районного суда г.Владивостока Приморского края от 04 декабря 2017 года исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Определением того же суда от 18 января 2018 года заочное решение отменено.
Дело рассмотрено судом первой инстанции по существу 07 мая 2018 года в отсутствие ответчика и решением Фрунзенского районного суда г.Владивостока Приморского края от 07 мая 2018 года исковые требования департамента земельных и имущественных правоотношений удовлетворены в полном объеме, с Кочеткова И.В. в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 65822, 62 руб., пени в сумме 27115, 89 руб., а всего - 92938, 51 руб. С Кочеткова И.В. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2988, 15 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 22 августа 2018 года решение суда первой инстанции оставлено без изменений, апелляционная жалоба Кочеткова И.В. - без удовлетворения.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, как принятые с существенным нарушением норм материального права.
По результатам изучения кассационной жалобы Кочеткова И.В. судьей Приморского краевого суда Важениной Н.С. 21 марта 2019 года дело было истребовано в Приморский краевой суд и определением от 25 апреля 2019 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Приморского краевого суда.
В президиум Приморского краевого суда 20 мая 2019 года Управлением муниципальной собственности г.Владивостока в лице представителя по доверенности Х. подано письменное ходатайство о замене истца с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на Управление муниципальной собственности г.Владивостока в связи с передачей с 01.05.2019 полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке. В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились представители Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края и Управления муниципальной собственности г.Владивостока, о причинах неявки не сообщили. Президиум, руководствуясь статьей 385 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Президиум, рассмотрев ходатайство Управления муниципальной собственности г.Владивостока о процессуальном правопреемстве, руководствуясь статьей 44 ГПК РФ, нашел его обоснованным и подлежащим удовлетворению в связи с передачей с 01.05.2019 в силу норм Закона Приморского края от 03.12.2018 N 402-КЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты в области и регулирования земельных отношений" полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, органу местного самоуправления Владивостокского городского округа и наделением Управления муниципальной собственности г.Владивостока постановлением администрации города Владивостока от 25.04.2019 N 2019 "об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена. Определением президиума Приморского краевого суда от 27 мая 2019 года истец - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края заменен на Управление муниципальной собственности г.Владивостока.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения о передаче дела на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции, президиум находит судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера нарушения норм материального права при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций допущены.
Согласно статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ, действующей до настоящего времени, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1); продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором; при продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до внесения в него изменений Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, было установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник; в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно статье 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", введенной Федеральным законом от 06.12.2011 N 405-ФЗ, в редакции, действовавшей до 01.10.2013, при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно должна была проводиться государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.
В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" судам было разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Данным нормам материального права и разъяснениям по их применению состоявшиеся по делу судебные постановления не соответствуют.
Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Кочетковым И.В. заключен договор N... аренды земельного участка с кадастровым номером ... с долей в праве аренды ..., площадью ... кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ для использования в целях эксплуатации торгового центра легковых автомобилей с предпродажной подготовкой в г. Владивостоке.
Как следует из материалов дела, данный договор был заключен департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края как арендодателем и Кочетковым И.В., К., Т.., ООО "Мой дом", ООО "Далькомэнерго", ООО "Техноцентр Сафари", ООО "АС-Холдер" как арендаторами на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в управлении Росреестра по Приморскому краю ДД.ММ.ГГГГ за N ....
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что Кочетков И.В. является арендатором земельного участка и доказательств исполнения обязательств по внесению арендных платежей не представил.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя довод апелляционной жалобы Кочеткова И.В. об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы в связи с прекращением права собственности на объект недвижимости, указал на то, что ответчик не представил суду доказательств передачи права аренды другому лицу - покупателю по договору купли-продажи недвижимости нежилых помещений и уведомления департамента о передаче прав.
В заявлении об отмене заочного решения Кочетков И.В. указывал на то, что он с ... года арендатором земельного участка не является в связи отчуждением принадлежавших ему на праве собственности нежилых помещений в здании <адрес>, однако суд первой инстанции в нарушение части 2 статьи 56 ГПК РФ данные обстоятельства на обсуждение не вынес и доводам ответчика оценки не дал.
Суд апелляционной инстанции, исправляя данную процессуальную ошибку, допущенную судом первой инстанции, дал оценку доводам ответчика о прекращении права аренды в связи с отчуждением им нежилых помещений по договору купли-продажи нежилых помещений в здании (торговый центр легковых автомобилей с предпродажной подготовкой в г.Владивостоке, лит.А) по адресу: <адрес>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Кочетковым И.В. и ООО "Афина-Аудит", имеющему отметку о регистрации перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ, копия которого была приобщена ответчиком к апелляционной жалобе.
Однако выводы суда апелляционной инстанции о том, что для перехода прав арендатора на земельный участок к новому собственнику помещений требовалось заключение отдельного соглашения нормам материального права и установленным обстоятельствам не соответствуют.
Поскольку в силу вышеуказанных норм при отчуждении объекта недвижимости его прежний собственник выбывает из обязательства по аренде земельного участка в силу прямого указания закона, вывод суда о том, что Кочетков И.В. остается арендатором земельного участка, не может быть признан законным.
Указание суда апелляционной инстанции на то, что необходимость заключения такого соглашения вытекает из пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, основано на неправильном толковании норм материального права.
Данная норма, в силу которой арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, и в этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, не предусматривает обязанности сторон по заключению соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Указание судебной коллегии на непредставление ответчиком доказательств уведомления департамента о передаче прав также нельзя признать законным, поскольку неисполнение такой обязанности не может рассматриваться как основание для неприменения норм пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в редакциях, действовавших на дату заключения ответчиком договора купли-продажи и перехода права собственности на нежилые помещения, в силу которых при отчуждении объекта недвижимости его прежний собственник выбывает из обязательства по аренде земельного участка в силу прямого указания закона.
Наличие у арендатора таких обязанностей в силу условий договора аренды судом не установлено.
Кроме того, в материалах дела имеется представленное истцом соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор от ДД.ММ.ГГГГ N ... аренды земельного участка с кадастровым номером ..., которое подписано от имени арендаторов представителями ООО "Афина-Аудит", ООО "Альфавиль", ООО "Недвижимость", ООО "Далькомэнерго", ООО "ТЕХНОЦЕНТР САФАРИ", ООО "АС-Холтер" и гражданами О.., К.., из чего следует, что есть арендатором по данному договору на дату подписания соглашения Кочетков И.В. не значился.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлекли нарушение прав ответчика и могут быть устранены лишь посредством отмены состоявшихся по делу судебных постановлений.
На основании изложенного решение суда первой инстанции и апелляционное определение подлежат отмене как незаконные, а исковые требования - отклонению в полном объеме.
Руководствуясь статьей 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
решение Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 07 мая 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 22 августа 2018 года отменить.
В удовлетворении исковых требований к Кочеткову Игорю Владиславовичу о взыскании задолженности по договору аренды и пени отказать в полном объеме.
Председательствующий И.А.Попов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка