Постановление Президиума Верховного Суда Республики Адыгея от 12 сентября 2018 года №4Г-460/2018, 44Г-47/2018

 
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ
 
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
 
от 12 сентября 2018 года Дело N 44Г-47/2018
Президиум Верховного суда Республики Адыгея в составе:
председательствующего Соловьевой О.М.,
членов Глуходед Е.В., Мейстер В.М., Певнева С.В., Бзегежевой Н.Ш.,
при секретаре судебного заседания Фазыловой М.В.,
рассмотрел истребованное по кассационной жалобе ответчика ООО "Ремстройсервис" в лице директора Мерказова А.Х. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 01 июня 2018 года, гражданское дело по иску Иванченко В.Н. к ООО "Ремстройсервис" о признании права собственности на квартиру и по встречному иску ООО "Ремстройсервис" к Иванченко В.Н. о признании договора недействительным в части.
Заслушав доклад судьи Бзегежевой Н.Ш., объяснения представителя ответчика ООО "Ремстройсервис" по доверенности Дорот Л.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя истца Иванченко В.Н. по доверенности Нехай А.Н., полагавшего обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, Президиум
УСТАНОВИЛ:
Иванченко В.Н. обратился с иском к ООО "Ремстройсервис", в котором просил признать за собой право собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, по его выбору, построенном в пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер N
Требования мотивировал тем, что 11.01.2016 между ним и ООО "Ремстройсервис" был заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, согласно условиям которого он, как правообладатель земельного участка, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации передал все права и обязанности правоприобретателю - ООО "Ремстройсервис" в отношении:
- земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
<адрес> арендуемого им по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по <адрес> за N от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ;
- земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,
<адрес>, арендуемого им по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по <адрес> за N от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ;
- земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, арендуемого им по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по <адрес> за N от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно пункту 4.2 договора от 11.01.2016 правоприобретатель обязан передать в собственность истца однокомнатную квартиру по выбору правообладателя в построенном пятиэтажном многоквартирном жилом доме, на земельном участке с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м, расположенном по адресу: <адрес>.
Иванченко В.Н. 26.05.2017 ссылаясь на вышеупомянутый пункт договора, направил в адрес ООО "Ремстройсервис" претензию о праве выбора однокомнатной квартиры и оформлении её в собственность, которая оставлена письмом от 04.09.2017 без удовлетворения.
ООО "Ремстройсервис" обратилось в суд со встречным иском, в котором просило признать недействительными абзацы 4-5 пункта 4.2. договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного 11.01.2016 между Иванченко В.Н. и ООО "Ремстройсервис".
Требования мотивировал тем, что предметом заключенного договора является передача прав аренды на земельные участки. В соответствии с указанным договором Иванченко В.Н. (Правообладатель-Арендатор) передал все права и обязанности в отношении указанных земельных участков, а ООО "Ремстройсервис" (Правоприобретатель-новый Арендатор) - уплатило компенсацию за уступаемое право в размере <данные изъяты> рублей.
Условия пункта 4.2 не соответствуют общему характеру договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.01.2016, в связи с чем ООО "Ремстройсервис" полагает, что из существа оспариваемого соглашения (пункт 4.2) вытекает вывод об отсутствии у общества ясно выраженного намерения безвозмездно передать однокомнатную квартиру Иванченко В.Н.
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с Иванченко В.Н. не заключался, тогда как приобретение права собственности на жилое помещение возможно только на основании заключенного договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, следовательно оспариваемая сделка является по общему правилу ничтожной на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Майкопского городского суда Республики Адыгея от 14.03.2018, постановлено:
- в удовлетворении исковых требований Иванченко В.Н. к ООО "Ремстройсервис" о признании права собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру, по его выбору, в построенном пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер N отказать.
В удовлетворении исковых требований ООО "Ремстройсервис" к Иванченко В.Н. о признании недействительными абзацев 4-5 пункта 4.2. договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного 11.01.2016 между Иванченко В.Н. и ООО "Ремстройсервис" отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 01.06.2018 решение Майкопского городского суда Республики Адыгея от 14.03.2018 в части отказа в удовлетворении исковых требований Иванченко В.Н. к ООО "Ремстройсервис" о признании права собственности на однокомнатную квартиру, по его выбору, в пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером N отменено.
В этой части принято новое решение, которым исковые требования Иванченко В.Н. к ООО "Ремстройсервис" удовлетворены.
За Иванченко В.Н. признано право собственности на однокомнатную квартиру по его собственному выбору в пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес> площадью N кв.м. с кадастровым номером N
В остальной части решение Майкопского городского суда от 14.03.2018 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поступившей в Верховный суд Республики Адыгея 25.07.2018, ответчиком ООО "Ремстройсервис" в лице директора Мерказова А.Х. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 01.06.2018. Доводы жалобы сводятся к тому, что суждение судебной коллегии о квалификации спорного договора, как просто договора уступки является ошибочным и не основанным на законе; выводы суда противоречат статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в договоре купли-продажи должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества. Кроме того, судом нарушены нормы материального права, а именно пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку сделан вывод относительного то, что помимо денежной компенсации в размере <данные изъяты> рублей за уступку права аренды ООО "Ремстройсервис" обязуется передать в собственность Иванченко В.Н. однокомнатную квартиру. В то время, как в соответствии с указанной статьей договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
Гражданское дело, истребованное запросом судьи от 01.08.2018, поступило в Верховный суд Республики Адыгея 02.08.2018 и определением судьи Верховного суда Республики Адыгея от 04.09.2018 передано для рассмотрения в суд кассационной инстанции.
Изучив кассационную жалобу, проверив материалы истребованного гражданского дела, выслушав мнение лиц, участвующих в деле, Президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных решений являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Иванченко В.Н., суд первой инстанции исходил из того, что стоимость уступаемых истцом ответчику прав и обязанностей по договору аренды составляет <данные изъяты> рублей и каких-либо иных условий в части установления платы, а равно отсылки к другим положениям договора, указывающим на дополнительную плату, названный пункт договора не содержит, что сделка в части перехода права собственности на однокомнатную квартиру не может считаться заключенной, поскольку содержание договора не позволяет определить из каких правоотношений возникли взаимные обязательства сторон о распределении построенного жилья.
Отменяя решение суда в части отказа Иванченко В.Н. к ООО "Ремстройсервис" о признании права собственности на однокомнатную квартиру по его выбору, в пятиэтажном многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером N судебная коллегия исходила из того, что пункт 4.2 спорного договора не вызывает каких-либо сомнений относительно обязательств сторон о распределении построенного жилья. Судом указано, что вышеупомянутый пункт, не содержит отсылок к другим положениям договора, указывающим на дополнительную плату за уступку права аренды земельных участков, его содержание, безусловно, позволяет сделать вывод о распределении между сторонами прав собственности на жилые помещения в жилом пятиэтажном доме, который правоприобретатель обязался построить на одном из земельных участков, право аренды, которых явилось предметом уступки.
Между тем, с указанными выводами суда апелляционной инстанции согласится нельзя, поскольку эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Из материалов дела следует, что 11.01.2016 между
Иванченко В.Н. и ООО "Ремстройсервис" заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно которого Иванченко В.Н. передал ООО "Ремстройсервис" все права и обязанности по договору аренды в отношении:
- земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
<адрес> арендуемого им по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по <адрес> за N от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ;
- земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>,
<адрес> арендуемого им по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по <адрес> за N от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ;
- земельного участка с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, арендуемого им по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Майкопском городском отделе Управления Федеральной службы, кадастра и картографии по <адрес> за N от ДД.ММ.ГГГГ со сроком аренды до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пунктом 3.1 договора правоприобретатель ООО "Ремстройсервис" уплачивает правообладателю Иванченко В.Н. компенсацию в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии с пунктом 4.2 договора правоприобретатель обязался принять на себя все права и обязанности правообладателя, совершать все необходимые действия по государственной регистрации перехода прав и обязанностей, построить на земельном участке с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, жилой пятиэтажный многоквартирный дом в сроки, установленные санитарно-техническими нормами, но не превышающие срок аренды указанного земельного участка.
Кроме того в пункте 4.2 договора указано, что "при строительстве пятиэтажного жилого дома правообладатель Иванченко В.Н. приобретает право собственности на одну однокомнатную квартиру по своему выбору, а право собственности на остальную жилую площадь приобретает ООО "Ремстройсервис".
В силу статьи 431 Гражданского кодека Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Обстоятельством, имеющим юридическое значение в данном случае, является момент полного расчета по спорному договору, поскольку стороны оспаривают порядок (способ) приобретения права на жилое помещение.
Материалами дела подтвержден факт расчета Иванченко В.Н. и ООО "Ремстройсервис" в размере <данные изъяты> рублей, который произведен за возмездную передачу права аренды земельных участков и не предусматривал, как следует из спорного договора, расчета по иным основаниям.
Принимая во внимание, что абзац 5 пункта 4.2 спорного договора указывает лишь на приобретение права собственности истцом по своему выбору на однокомнатную квартиру, что в последующем требует заключения договора, оснований для толкования указанного пункта как безвозмездного посредством получения Иванченко В.Н. указанного недвижимого имущества в счет оплаты за уступку права аренды, у судебной коллегии не имелось.
Кроме того, в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Иными словами, заявление одной из сторон об отсутствии согласования какого-либо условия договора означает, что это условие является существенным, то есть таким, отсутствие соглашения по которому означает, что договор не является заключенным.
При таких обстоятельствах, данная сделка в указанной части (абзацы 4-5 пункта 4.2 договора) не может считаться заключенной, поскольку не позволяет определить из каких правоотношений возникли взаимные обязательства сторон о распределении построенного жилья.
Доводы суда апелляционной инстанции относительно того, что требования индивидуализации предмета купли-продажи, о цене договора и т.д., не могут быть положены в основу доказательства соглашения сделки, поскольку в договоре не имеется никаких признаков и реквизитов, подтверждающих совершение сделки купли-продажи или иной сделки, отличной от заключенного договора, что противоречит статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, где сказано, что в договоре продажи недвижимости должны быть приведены данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.
Кроме того, в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случаях и в порядке, предусмотренных данным Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
В приведенной статье содержится отсылочная норма к видам приобретения права собственности на имущество, поименованным в главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. В силу требований статей 131 и 219 Кодекса право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.
В постановлении от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сформулирован следующий подход к разрешению споров о признании права. Согласно пунктам 58, 59 постановления N 10/22 лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Кодекса.
Удовлетворяя исковые требования истца Иванченко В.Н., суд апелляционной инстанции в нарушение приведенных положений действующего законодательства оставил без внимания то обстоятельство, что представленными в дело доказательствами не подтвержден факт наличия у Иванченко В.Н. права на спорную квартиру, а также договора, подтверждающего законность приобретения соответствующего недвижимого имущества.
Непринятие во внимание вышеприведенных обстоятельств и неприменение названных норм материального права судом апелляционной инстанции, привело к неправильному разрешению спора.
Таким образом, при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела, в связи с этим президиум Верховного суда Республики Адыгея находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 01.06.2018 подлежащим отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум
ПОСТАНОВИЛ:
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 01 июня 2018 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Председательствующий О.М. Соловьева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка