Постановление Президиума Брянского областного суда от 05 июля 2017 года №4Г-317/2017, 44Г-43/2017

 
ПРЕЗИДИУМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
 
от 05 июля 2017 года Дело N 44Г-43/2017
 
суда кассационной инстанции
г.Брянск 5 июля 2017г.
Президиум Брянского областного суда в составе:
председательствующего Андрусенко М.А.
членов президиума Третьяковой Н.В., Зубковой Т.И. Алексеевой Г.А., Лебедевой Л.А., Иванова А.Ф.
при секретаре Сухомлиновой Е.А.
рассмотрел кассационную жалобу Бузинова Е.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 22 ноября 2016г. по делу по иску Бузинова Евгения Викторовича к Степченковой (Ковалевой) Алле Владимировне, Ковалеву Павлу Васильевичу, Ковалевой Виктории Павловне, Григорьевой (Ковалевой) Наталье Павловне, Ковалевой Елене Павловне о производстве государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Заслушав доклад судьи Брянского областного суда Иванова А.Ф., выслушав возражения на жалобу представителя ответчиков Кулабухова Е.П., президиум
У С Т А Н О В И Л
Бузинов Е.В. обратился в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
В обоснование иска указывал, что в 2002г. он с родителями переехал из г.Душанбе на постоянное место жительства в < адрес>
Ввиду отсутствия своего жилья они договорились с ответчицей Степченковой А.А. о покупке у нее жилого дома под № < адрес> и приусадебного земельного участка. Дом в равных долях принадлежал Степченковой А.В., ее бывшему мужу Ковалеву П.В. и троим несовершеннолетним детям, и получен был ими в собственность в порядке приватизации.
Так как в доме постоянно никто не жил, он находился в запущенном состоянии. Были разбиты стекла в окнах, на дверях отсутствовали запорные устройства, батареи парового отопления были разморожены, паровой котел находился в разобранном состоянии, газ отключен. В доме требовался серьезный ремонт с вложением больших денежных средств.
Степченкова (Ковалева) А.В. с семьей в то время проживала в доме своей матери.
С учетом состояния дома они договорились о его цене в сумме 60000 руб.
О купле - продаже дома 25 августа 2003г. был составлен письменный договор.
Денежные средства за дом частями были переданы Степченковой А.А. в 2002-2003 г.г., о чем составлялись расписки.
От имени бывшего мужа ответчица действовала по доверенности, от имени несовершеннолетних детей как законный представитель.
Степченкова А.А. и члены ее семьи снялись с регистрационного учета и уехали. Однако государственная регистрация перехода права на дом не была произведена.
С ведома и разрешения Степченковой А.А. он и родители вселились в дом, зарегистрировались, сделали ремонт, проживают в нем по настоящее время и пользуются земельным участком На их имя приходят квитанции об оплате за коммунальные услуги и они их оплачивают.
На его предложение произвести государственную регистрацию перехода права собственности Степченкова А.А. ответила отказом и в нарушение условий договора потребовала за дом еще 1400000 руб.
В связи с изложенным Бузинов Е.В. просил вынести решение о государственной регистрации Почепским межрайонным отделом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области перехода на его имя права собственности на недвижимость — земельный участок и расположенный на нем жилой дом < адрес>
Степченкова (Ковалева) А.В. иск не признала.
Представитель МО по Почепскому и Выгоничскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области препятствий для государственной регистрации перехода права на недвижимость в случае удовлетворения иска не усмотрел.
Решением Почепского районного суда Брянской области от 28 июля 2016г. исковые требования Бузинова Е.В. удовлетворены.
Суд обязал произвести органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним — МО по Почепскому и Выгоничскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, государственную регистрацию перехода права собственности от Степченковой (Ковалевой) Аллы Владимировны, Ковалева Павла Васильевича, Ковалевой Виктории Павловны, Григорьевой (Ковалевой) Натальи Павловны, Ковалевой Елены Павловны недвижимого имущества, принадлежащего им на праве долевой собственности по 1/5 доли каждому: земельного участка, площадью 2100 кв.м. и расположенного на нем жилого дома общей площадью 122 кв.м. по адресу: < адрес> к Бузинову Евгению Викторовичу.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 22 ноября 2016г. решение районного суда отменено и принято новое решение об отказе Бузинову Е.В. в удовлетворении его исковых требований.
В кассационной жалобе Бузинов Е.В. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии, как незаконное, и оставить решение районного суда без изменения.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы и истребованного гражданского дела определением судьи Брянского областного суда Иванова А.Ф. жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции — президиуме Брянского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы президиум находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
При рассмотрении дела в апелляционной инстанции судебной коллегией допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в следующем.
Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).
В силу положений ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии с требованиями ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Возможность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании решения суда в случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации предусмотрена ст.16 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Как видно из материалов дела в соответствии договором приватизации жилого помещения от 19 декабря 1996г. жилой дом < адрес> общей площадью 122 кв.м. зарегистрирован по праву собственности в равных долях за Ковалевой А.В., ее мужем Ковалевым П.В. и тремя детьми: Ковалевой Натальей, ... .р., Ковалевой Викторией, ... р., Ковалевой Еленой, ... р.
Распоряжением Администрации < адрес> от 21.05.2002г. №09 за Ковалевым П.В., Ковалевой А.В., Ковалевой Н.П., Ковалевой В.П. и Ковалевой Е.П. закреплен в общую долевую собственность по 1\5 доли каждому земельный участок площадью 0, 21 га для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по вышеуказанному адресу.
25 августа 2003г. Ковалева А.В. (в настоящее время Степченкова А.В.) и Бузинов Е.В. заключили договор в простой письменной форме, по условиям которого Ковалева А.В. продает а Бузинов Е.В. покупает дом, находящийся по адресу < адрес>, общей площадью 122 кв.м., земельный участок 2100 м.кв. Покупная цена дома определена в сумме 60 000 руб.
По распискам от 30 августа 2002г. и от 20 августа 2003г., Ковалева А.В. взяла в «залог» собственного дома у Бузиновой Л.А. (матери истца) по 500 долларов США, всего 1000 долларов США.
По договору задатка от 28 августа 2003г. Бузинов Е.В. уплатил Ковалевой А.В. в счет покупки дома 12000 руб, что эквивалентно на 28 августа 2003г. 400 долларов США.
Согласно справки Главы сельского поселения(адрес) Бузинов В.Н. зарегистрирован в доме 4 декабря 2002г., Бузинова Л.А. зарегистрирована 18 декабря 2002г., Бузинов Е.В. - с 3 января 2003г. Проживают в доме по настоящее время.
С заявлением о прописке в своем доме Бузиновых В.Н. и Е.В. обращалась Ковалева А.В.
Согласно справки сельской администрации*** Ковалева А.В., дети Алла, Наталья и Виктория снялись с регистрационного учета в квартире 5 августа 2005г., бывший муж ответчицы Ковалев П.В. снят с учета 9 июня 2003г.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необоснованном уклонении ответчицы Степченковой (Ковалевой) А.В. от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок, несмотря на подписанный ранее договор купли-продажи, наличии письменных расписок о передаче за дом денежных средств, а также фактической передачи покупателю дома, земельного участка и документов на эту недвижимость..
Отменяя решение районного суда и отказывая Бузинову Е.В. в иске, судебная коллегия не нашла достаточных оснований для удовлетворения иска и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
В частности, по мнению суда второй инстанции договор купли-продажи не содержит всех необходимых сведений о продаваемой недвижимости, продавце и покупателе, не указаны все собственники дома, не было получено согласия органа опеки и попечительства на продажу долей в недвижимости, принадлежащим несовершеннолетним, отсутствует акт о передаче имущества покупателю, оговоренные в договоре денежные средства за дом в сумме 60000 руб. переданы не полностью, а переданные по распискам деньги брались Ковалевой А.В. в долг, а не в счет оплаты стоимости дома.
Не соглашаясь с такими выводами суда апелляционной инстанции, в кассационной жалобе Бузинов Е.В. указывает, что условия по сделке со своей стороны он выполнил полностью. Отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу недвижимости несовершеннолетних детей ответчицы имело юридическое значение в 2003г.. Однако в настоящее время будучи в совершеннолетнем возрасте никаких возражений с их стороны на его исковое заявление ими суду не представлено. Также нет возражений и со стороны бывшего мужа ответчицы, который дал доверенность ответчице на продажу дома. Денежные средства передавались Степченковой (Ковалевой) А.В. в счет покупки дома, а не в долг. Не оформив до конца сделку, ответчица полностью передала ему дом с земельным участком и необходимые документы на него, и с семьей уехали. В течение 14 лет он с родителями проживает в доме, оплачивает все коммунальные услуги.
Как видно из материалов дела Степченкова (Ковалева) А.В. не отрицала своего намерения продать дом с земельным участком Бузинову Е.В., не отрицала факта составления договора купли продажи дома в 2003 году и передачи дома покупателю. Спор возник из-за возросшей в настоящее время цены дома, которую потребовал продавец, и нежелании покупателя Бузинова Е.В. произвести доплату за приобретаемое имущество.
В материалах дела также имеется нотариально удостоверенная доверенность от имени бывшего мужа ответчицы Ковалева П.В., в которой он уполномочивает Ковалеву А.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему долю в доме и земельном участке, что подтверждает его желание продать свою долю в данном имуществе.
Также в материалах дела отсутствует согласие или возражение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям Степченковой (Ковалевой) А.В.
Ковалев П.В., а также ставшие совершеннолетними Ковалева Наталья, Ковалева Виктория и Ковалева Елена привлекались судом к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчицы, однако никаких возражений относительно заявленного иска Бузинова Е.В. суду не представили.
Решение суда первой инстанции, затрагивающее их имущественные права, они не обжаловали.
Участвующий по делу представитель Степченковой А.В. согласно доверенности представлял лишь ее интересы.
Таким образом, выводы суда второй инстанции о нарушении районным судом прав остальных собственников недвижимости при отсутствии какого-либо их мнения по существу заявленных исковых требований сделаны судом второй инстанции преждевременно и без достаточных на то оснований.
Не соответствуют действительности выводы судебной коллегии и о том, что денежные средства от Бузиновых получены Степченковой А.В. не в счет покупки дома, а в долг.
Из текста расписок, а также из пояснений ответчицы не следует, что деньги в американской валюте получены ею в долг.
Отменяя решение районного суда, судебная коллегия со ссылкой на статью 168 ГК РФ также сделала вывод о ничтожности сделки по купле-продаже дома недвижимости.
Возражая против такого вывода суда апелляционной инстанции, в кассационной жалобе Бузинов Е.В. указывает, что суд вышел за пределы заявленного иска, т.к. таких требований по делу он не заявлял.
При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии не может быть признано законным и обоснованным, а потому подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в суд второй инстанции.
При повторном рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное в постановлении и в соответствии с обстоятельствами дела и требованиями закона разрешить спор.
Руководствуясь ст.390 ГПК РФ, президиум
П О С Т А Н О В И Л
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 22 ноября 2016г. по делу по иску Бузинова Евгения Викторовича к Степченковой (Ковалевой) Алле Владимировне, Ковалеву Павлу Васильевичу, Ковалевой Виктории Павловне, Григорьевой (Ковалевой) Наталье Павловне, Ковалевой Елене Павловне о производстве государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Брянского областного суда.
Председательствующий президиума
Брянского областного суда М.А. Андрусенко



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка