Постановление Президиума Нижегородского областного суда от 16 октября 2019 года №4Г-3159/2019, 44Г-32/2019

ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 октября 2019 года Дело N 44Г-32/2019
ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
г. Нижний Новгород 16 октября 2019 года
Президиум в составе:
председательствующего Поправко В.И.
и членов президиума Азова И.Ю., Никитиной И.О., Погорелко О.В., Сапеги В.А.,,
по докладу судьи областного суда Кавелькиной М.Н.,
при секретаре Зелинской Ю.А.,
с участием представителей Гурьянова Р.А. -Фаттаховой Г.Х., Романовой Л.А., представителей Евдокимовой Е.Ю. - Плешакова Е.А., Евдокимова Ю.В.,
рассмотрев по кассационной жалобе Евдокимовой Елены Юрьевны
на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2019 года
гражданское дело по иску Гурьянова Романа Александровича к Евдокимовой Елене Юрьевне об изменении условий договора купли-продажи земельного участка, встречному иску Евдокимовой Елены Юрьевны к Гурьянову Роману Александровичу о взыскании денежных средств, пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами,
УСТАНОВИЛ:
Гурьянов Р.А. обратился в Кстовский городской суд Нижегородской области с иском к Евдокимовой Е.Ю. об изменении условия договора купли-продажи земельного участка о договорной цене, взыскании денежных средств, указав в обоснование иска, что 18.05.2015 года он купил у Евдокимовой Елены Юрьевны земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. <данные изъяты> кв.м, кадастровый N, и обязался принять и оплатить за данный участок 108 400 000 (Сто восемь миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек, из которых по состоянию на 05 июля 2017 года им оплачено 72 000 000 (семьдесят два миллиона) рублей, поэтому в силу ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N102-ФЗ и п. 8 Договора Евдокимова Е.Ю. является залогодержателем предмета договора (участка) до момента полной оплаты по договору.
При заключении Договора от 18.05.2015 года продавец Евдокимова Е.Ю. гарантировала, что передаваемый участок свободен от строений и построек продавца и иных лиц, что на момент заключения настоящего Договора передаваемый Участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, не продан, не является предметом спора и исков третьих лиц. Продавец обязалась предоставить Покупателю информацию об обременениях Участка и ограничениях его использования, если таковые имеются.
Однако, в процессе освоения приобретенного участка было выявлено, что на нем располагаются объекты и строения, принадлежащие третьим лицам, а именно: ЛЭП ПО кВ, ЛЭП 6 кВ, ТП-105 и воздушные линии электропередачи 0,4 кВ (ВЛ 0, 4 кВ), имеющие охранную зону не менее 20 м в каждую сторону, что исключает использование земельного участка площадью 11 250,42 кв.м для целей, приобретения. Также собственником выяснилось, что по территории приобретенного земельного участка проходит коллектор, что создает большие препятствия в его освоении и к данному земельному участку отсутствуют подъездные пути, в результате чего истец вынужден выкупать соседний земельный участок по рыночной цене.
Земельный участок приобретался Гурьяновым Р.А. у Евдокимовой Е.Ю. для малоэтажного строительства, а именно коттеджного поселка "Баден-Баден". Без переноса и снятия существующих обременений полное освоение земельного участка невозможно, а Покупатель Гурьянов Р.А. в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора и определения его условий.
Считает, что ответчик Евдокимова Е.Ю. при заключении договора ввела его в заблуждение, нарушила обязательство о раскрытии информации о правах третьих лиц и наличии каких-либо строений, что повлекло для Гурьянова Р.А. существенные убытки. Зная об обременениях участка Гурьянов Р.А., приобрел бы его по совершенно иной цене и на других условиях.
На предложение о досудебном урегулировании спора и добровольном снижении покупной стоимости земельного участка ответа не получено.
Стоимость затрат истца на приведение участка в требуемое состояние составляет в общей сумме 70 450 500 рублей.
По данным оценочных компаний рыночная стоимость земельного участка на момент приобретения с учетом имеющихся ограничений составит не более 40 000 000 (Сорок миллионов) рублей.
Считает, что цена земельного участка, приобретенного по Договору купли-продажи от 18.05.2015 года, должна быть уменьшена на 70 450 500 (семьдесят миллионов четыреста пятьдесят тысяч пятьсот) рублей и должна составлять 37 949 500 (тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей.
С учетом того, что в пользу Евдокимовой Е.Ю. им было оплачено денежных средств на общую сумму 72 000 000 рублей за земельный участок N, с кадастровым N, приобретенный по Договору купли-продажи от 18.05.2015 года, то после уменьшения выкупной стоимости земельного участка, Евдокимова Е.Ю. должна возвратить денежные средства Гурьянову Р.А., как излишне оплаченные, в сумме 34 050 500 рублей.
Истец просил изменить условия Договора купли-продажи земельного участка N от 18.05.2015 года, заключенного между ним и Евдокимовой Е.Ю., в части договорной цены путем ее уменьшения со 108 400 000 (сто восемь миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек до 37 949 500 (тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей, путем изложения пункта 5 Договора в следующей редакции: "Договорная цена Участка, по соглашению Сторон составляет 37 949 500 (Тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) рублей, НДС не облагается, и оплачена Покупателем полностью".
Ответчик Евдокимова Е.Ю. обратилась со встречным иском к Гурьянову Р.А., просила взыскать с Гурьянова Р.А. в ее пользу сумму основного долга в размере 37 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 849 362,1 руб., пени в сумме 14 783 330 руб., а всего 60 832 692,1 руб.. а также судебные расходы, ссылаясь на то, что самим Гурьяновым Р.А. в материалы дела представлен кадастровый паспорт спорного земельного участка от 11.06.2014 года, из которого следует, что о наличии ЛЭП Гурьянову Р.А. было известно, поскольку в указанном документе имеется отметка, свидетельствующая о присутствии внутри земельного участка иного земельного участка, на котором находится опора ЛЭП.
Именно со стороны Гурьянова Р.А. допущено существенное нарушение условий договора, норм действующего права, в связи с чем, Евдокимова Е.Ю. вынуждена обратиться со встречными исковыми требованиями.
18 мая 2015 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка N (с рассрочкой платежа и возникновением залога в силу закона), в соответствии с которым Евдокимова Е.Ю. продала ответчику в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.
При этом стороны договорились (п.5 договора) о цене участка 108 400 000 рублей и о том, что указанная сумма должна быть выплачена полностью до 17 мая 2016г. согласно графику в течение 7 месяцев.
Стороны договорились, что 6 900 000 руб. в качестве задатка Покупатель вносит в момент подписания Договора, а оставшуюся часть в размере 101 500 000 покупатель вносит равными платежами в размере 14 500 000 руб. в период с 01.03.2016 по 01.10.2016 не позднее 17 числа каждого расчетного месяца, в течение 7 месяцев в срок до 01.10.2016. При этом Покупатель вправе сделать платеж меньше, но в любом случае не менее 6 500 000 руб.
02.02.2016г. к указанному Договору было заключено дополнительное соглашение, согласно которому продавец счел возможным увеличить покупателю период выплаты платежей по договору в срок не позднее 01.07. 2017 года.
П. 4 стороны утвердили, что данный договор является одновременно и актом приема - передачи земельного участка, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ позволяет считать обязательство продавца передать недвижимость покупателю исполненным.
Продавцом условия договора исполнялись и исполняются надлежащим образом, однако покупатель условия договора нарушил.
Как следует из п.5.2 Договора с учетом Дополнительного соглашения от 02.02.2016, в случае нарушения срока внесения очередных платежей Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты процентов за пользование денежными средствами в размере 11% годовых за каждый день пользования Покупателем денежными средствами. Указанные проценты подлежат уплате единовременно при осуществлении Покупателем последнего платежа в счет оплаты договорной цены земельного участка, но в любом случае в срок не позднее 01.07.2017 года.
Кроме того, согласно п. 12.2. Договора в случае нарушения Покупателем ков оплаты Продавец вправе предъявить Покупателю требование об оплате и в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.
Как подтверждается финансовыми документами, с июня 2016 года покупатель грубо нарушает сроки внесения очередных платежей, а договорная цена земельного участка до сих пор не уплачена. По состоянию на 29.11.2017 года сумма задолженности Покупателя перед Продавцом по уплате договорной цены земельного участка составляет 37 200 000,00 рублей.
Таким образом, именно указанная сумма незаконно удерживается покупателем, что дает основание для начисления и взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ.
С учетом указанных обстоятельств и на основании упомянутых условий договора по состоянию на 29.11.2017 года Продавец считает возможным начислить проценты за пользование денежными средствами и пени за просрочку внесения очередных платежей.
Проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 7 628 867,3 руб.
Пени составляют 10 728 530,00 руб. (расчет прилагается). Общая сумма долга составляет 55 357 397, 30 руб. (37 200000руб. +7 628 867,3 + 10 728 530,00 руб.) и именно данная сумма подлежит взысканию с ответчика, поскольку добровольно ее выплачивать он отказывается.
Продавец неоднократно пытался урегулировать спор в досудебном порядке и направлял в адрес ответчика соответствующие претензии, но они оставлены без надлежащего внимания.
Евдокимова Е.Ю. просила взыскать с Гурьянова Р.А. в ее пользу сумму основного долга в размере 37 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 849 362,1 руб., пени в сумме 14 783 330 руб., а всего 60 832 692,1 руб., а также судебные расходы.
Решением Кстовского городского суда Нижегородской области от 13 августа 2019 года постановлено: Гурьянову Роману Александровичу в удовлетворении исковых требований к Евдокимовой Елене Юрьевне об изменении условий договора купли-продажи земельного участка N от 18.05.2015 года в части договорной цены земельного участка, взыскании денежных средств отказать.
Исковые требования Евдокимовой Елены Юрьевны к Гурьянову Роману Александровичу о взыскании денежных средств, процентов и пени удовлетворить частично.
Взыскать с Гурьянова Романа Александровича в пользу Евдокимовой Елены Юрьевны 37 200 000 рублей - сумму основного долга, и (пени) неустойку в размере 9 000 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 60 000 рублей.
В остальной части иска Евдокимовой Елене Юрьевне отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2019 года решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 13 августа 2018 года отменено. Принято по делу новое решение, которым исковые требования Гурьянова Р.А. удовлетворены частично.
Постановлено: Изменить условия договора купли-продажи земельного участка N от 18.05.2015 года, заключенного между Евдокимовой Еленой Юрьевной и Гурьяновым Романом Александровичем в части договорной цены земельного участка путем ее уменьшения с суммы 108 400 000 (сто восемь миллионов четыреста тысяч) руб., посредством изложения пункта 5 Договора в следующей редакции: "Договорная цена участка составляет 37 949 500 (тридцать семь миллионов девятьсот сорок девять тысяч пятьсот) руб., НДС не облагается и оплачена Покупателем полностью".
Взыскать с Евдокимовой Елены Юрьевны в пользу Гурьянова Романа Александровича 33 250 500(тридцать три миллиона двести пятьдесят тысяч пятьсот) руб.
В удовлетворении остальной части исковых требований Гурьянову Роману Александровичу отказано.
Встречные исковые требования Евдокимовой Елены Юрьевны к Гурьянову Роману Александровичу о взыскании денежных средств, пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами оставлены без удовлетворения.
В кассационной жалобе Евдокимова Е.Ю. просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2019 года как вынесенного с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
06 сентября 2019 года гражданское дело по кассационной жалобе заявителя истребовано из Кстовского городского суда Нижегородской области.
18 сентября 2019 года дело поступило в Нижегородский областной суд.
Определением судьи Нижегородского областного суда от 30 сентября 2019 года Кавелькиной М.Н. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Нижегородского областного суда.
В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Согласно части 2 статьи 390 ГПК РФ, при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления.
Заслушав доклад судьи областного суда Кавелькиной М.Н., объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение подлежащим отмене в связи с существенным нарушением судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые выразились в следующем.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 18.05.2015 года между Евдокимовой Еленой Юрьевной (Продавцом) и Гурьяновым Романом Александровичем (Покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка N, по которому продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общей пл. <данные изъяты> кв.м, кадастровый N, а покупатель обязался принять и оплатить указанный участок.
На основании п.5 договора купли-продажи договорная цена продаваемого участка составила 108 400 000 (Сто восемь миллионов четыреста тысяч) рублей 00 копеек.
Истцом оплачено по Договору 72 000 000 (семьдесят два миллиона) рублей 00 копеек, что не оспаривалось ответчиком.
В соответствии с п. 8 Договора Евдокимова Е.Ю. является залогодержателем предмета договора (Участка) в силу закона до момента полной оплаты по договору.
Согласно п.3 договора от 18.05.2015 года на момент заключения договора передаваемый участок свободен от строений и построек Продавца либо иных лиц.
В пункте 13 договора продавец заявляет, что на момент заключения настоящего договора передаваемый участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, не продан, не является предметом спора и исков третьих лиц, на участок не наложен арест и он не состоит под запретом, а у продавца отсутствует задолженность по налогу на землю. Продавец заявляет, что на момент заключения договора передаваемый участок не является совместной собственностью супругов.
Пунктами 15.1.-15.3. договора закреплено, что продавец обязуется передать покупателю участок, свободный от любых прав и претензий со стороны третьих лиц. Кроме того, продавец обязуется предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования, если таковые имеются. Предоставить покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на участок, указанный в п.1 договора. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.05.2015 внесена запись о регистрации за Гурьяновым Р.А. права собственности на спорный земельный участок, единственным ограничением, зарегистрированным в установленном законом порядке, являлась ипотека в силу закона.
В последующем между Евдокимовой Е.Ю. и Гурьяновым Р.А. были заключены соглашения к договору купли-продажи земельного участка N о порядке оплаты покупателем оставшейся неоплаченной стоимости участка.
Требуя уменьшения покупной цены земельного участка, Гурьянов Р.А. в своем исковом заявлении сослался на то, что в процессе освоения указанного участка выявилось наличие на нем объектов и строений, принадлежащих третьим лицам, а именно: ЛЭП ПО кВ, ЛЭП 6 кВ, ТП-105 и воздушные линии электропередачи 0,4 кВ (ВЛ 0, 4 кВ), а также коллектор.
Проверяя данные доводы как ссылку на обстоятельства, являющиеся в силу закона основаниями для уменьшения покупной цены, суд установил, что по данным Единого государственного реестра недвижимости в составе земельного участка с кадастровым N выделена часть с кадастровым N/2, в отношении которой установлены ограничения прав, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Данная часть была сформирована 27.10.2016 при внесении зоны с особыми условиями использования с реестровым номером N.
Характеристики зоны следующие:
- вид объекта: охранная зона инженерных коммуникаций;
- вид (наименование) объекта по документу: охранная зона объекта: Воздушная линия электропередачи - 6 кВ N 611 ПС "Артемовская";
- документ-основание: Постановление Правительства Российской Федерации "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" от 24.02.2009 N 160;
- содержание ограничения: ширина охранной зоны по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов -10 м
Согласно сведениям, предоставленным ОАО1 по земельному участку N (кадастровый N), расположенному по адресу: <адрес> проходит канализационный коллектор (инв.N, общая протяженность 11950м, кадастровый N), право собственности на который принадлежит городу Нижний Новгород.
Данный коллектор находится на обслуживании ОАО1 в соответствии с Концессионным соглашением от 14 июня 2013 года.
Согласно сведениям, предоставленным ПАО1 по участку с кадастровым N проходит двухцепная ВЛ-110 кВ Артемовская/ Афонинская, год постройки данных линий 1992, охранная зона: данных линий составляет 20 метров по обе стороны от крайних проводов, также по данному участку проходит ВЛ- 6 кВ Л-611 Артемовская, год постройки данной линии 1951, охранная зона данной линии составляет 10 метров по обе стороны от крайних проводов. Все вышеперечисленные электроустановки принадлежат ПАО2.
Опровергая обоснованность выводов суда первой инстанции, и отменяя решение Кстовского городского суда Нижегородской области от 13 августа 2018 года на основании ст.330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции указал на ошибочность выводов суда об отсутствии оснований для отказа в иске Гурьянову Р.А. к Евдокимовой Е.Ю. об изменении условий договора купли-продажи земельного участка, поскольку судом первой инстанции не были учтены установленные им фактические обстоятельства расположения на земельном участке объектов, принадлежащих третьим лицам, и наличия на нем охранных зон, что противоречит условиям договора об отсутствии обременений земельного участка и исключает его использование для целей приобретения.
Также суд апелляционной инстанции исходил из того, что при заключении договора достоверная информация об обременениях земельного участка продавцом Евдокимовой Е.Ю. не была доведена до Гурьянова Р.А. и не была отражена в письменном виде. Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, Евдокимова Е.Ю., зная о наличии на земельном участке объектов и строений, принадлежащих третьим лицам, а именно: ЛЭП ПО кВ, ЛЭП 6 кВ, ТП-105 и воздушные линии электропередачи 0,4 кВ (ВЛ 0, 4 кВ), а также коллектора, не предоставила информацию о них при заключении договора купли-продажи земельного участка, не передала документы, содержащие достоверные сведения о передаваемом земельном участке, что в силу правил ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием к уменьшению покупной цены.
С данными выводами суда апелляционной инстанции о несоответствии изложенных в решении выводов суда установленным обстоятельствам нельзя согласиться, поскольку согласно ст.330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции является не соответствие вводов суда не любым установленным обстоятельствам, а лишь тем, которые в силу норм права, регулирующих спорные правоотношения, имеют правовое значение для разрешения спора.
В соответствии с ч.1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В силу ч.3 данной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.
Исходя из содержания и буквального толкования данной нормы, для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременно наличие следующих обстоятельств:
- информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная предоставившему ее лицу;
- знание данной информации может повлиять на приобретение земельного участка.
Статья 460 ГК РФ предусматривает, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Как следует из данной нормы, основанием освобождения продавца от предусмотренных ею последствий является доказанность того, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Следовательно, данные обстоятельства как юридически значимые должны быть установлены судом.
Однако в апелляционном определении отсутствуют выводы суда о перечисленных обстоятельствах как об установленных судом апелляционной инстанции, в том числе о составе заведомо ложной информации, а также о знании или возможности покупателя знать об обременениях покупаемого земельного участка.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, признав состоявшейся передачу земельного участка от продавца к покупателю со всеми имеющимися на нем обозримыми объектами и несение истцом рисков, связанных с последующим изменением разрешенного использования земельного участка, указал на отсутствие совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора купли-продажи. Также суд исходил из отсутствия доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации целей приобретения истцом земельного участка, а также наличия неустранимых препятствий в пользовании им, в связи с чем не усмотрел оснований для изменения цены по договору.
Однако суд апелляционной инстанции, основываясь на тех же установленных судом первой инстанции обстоятельствах, оценив уже получившие оценку суда первой инстанции доказательства, и не отразив на допущенные при их оценке процессуальные нарушения, пришел к противоположному выводу о результате разрешения спора.
При этом доказательства, подтверждающие предоставление ответчиком истцу как покупателю земельного участка по договору заведомо ложной информации об участке, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции не принял во внимание то, что в соответствии с п.5 ст.7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом.
При этом суд апелляционной инстанции не установил, мог ли истец получить сведения о приобретаемом земельном участке до его покупки из публичной кадастровой карты, из кадастровой выписки, паспорта, кадастрового плана территории. Содержали ли эти документы первичную информацию об обременениях и ограничениях, заносились ли сведения о них ранее в ГКН, в том числе об охранных зонах, конкретных объектах, и мог ли покупатель, проявив должную разумность и осмотрительность, получить данную информацию самостоятельно.
Суд не выяснял осматривал ли истец перед покупкой данный земельный участок, можно ли было усмотреть на нем наличие коллектора, воздушных линий электропередач, отсутствие подъездных путей.
Таким образом, в апелляционном определении отсутствуют выводы о том, что сведения, носящие публичный характер, которые не были предоставлены истцу при продаже земельного участка продавцом, а также умолчание о них, являются явно ложной информацией.
Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.
В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.
Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.
Однако приведенные нормативные положения судом апелляционной инстанции к спорным отношениям применены неправильно.
С учетом положений данной нормы суд апелляционной инстанции не проверил доводы ответчика о том, что именно по заявлению истца уже после приобретения спорного земельного участка изменено его целевое использование с многоэтажного жилищного строительства на малоэтажное коттеджное строительство, при том, что истец в исковом заявлении и в объяснениях суду указывал на то, что расходы по переносу неоговоренных коммуникаций в другое место обусловлены выбранным им планом застройки земельного участка, что имело место уже после смены разрешенного использования.
Суд признал, что размер предполагаемых расходов на перенос указанного коллектора и ЛЭП в иное место на данном земельном участке свидетельствует об утрате истцом в значительной степени того, на что он рассчитывал при заключении договора. Однако данные выводы суда апелляционной инстанции не основаны на требованиях материального закона и установленных им обстоятельствах, поскольку сделаны без учета осуществляемой истцом предпринимательской деятельности и без учета пределов обычного предпринимательского риска.
Согласно п.5 ст.10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Учитывая данные требования закона и объяснения истца, а также то, что он после приобретения участка изменил вид разрешенного использования, суд апелляционной инстанции не установил: лишается ли приобретатель в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Вместо этого суд принял во внимание то, на что Гурьянов Р.А. рассчитывал фактически, извлекая наибольшую выгоду от использования земельного участка, а не то, на что был вправе рассчитывать при покупке земельного участка, имеющего иной вид разрешенного использования. Суд не выяснил каким образом изменилась стоимость участка после изменения вида разрешенного использования с многоэтажного жилищного строительства на малоэтажное строительство и не явилось ли это основанием снижения стоимости земельного участка.
Кроме того, суд апелляционной инстанции принял в качестве доказательства недобросовестности ответчика наличие в Росреестре сведений об обременениях спорного земельного участка, однако не учел, что данные сведения внесены в ЕГРН 27.10.2016г., т.е. после покупки Гурьяновым Р.А. земельного участка, и что на момент заключения договора данные сведения в записях о правах Евдокимовой Е.Ю. на данный участок в ЕГРН отсутствовали (Т.5 л.д.29-30).
Таким образом, суд апелляционной инстанции при вынесении нового решения не установил обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения спора, исходя из характера правоотношений сторон, выводы суда о результатах рассмотрения спора не соответствуют юридически значимым обстоятельствам.
Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права в силу ст.387 ГПК РФ являются фундаментальными и непреодолимыми, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя жалобы, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2019 года с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда
ПОСТАНОВИЛ:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 09 апреля 2019 года по гражданскому делу по иску Гурьянова Романа Александровича к Евдокимовой Елене Юрьевне об изменении условий договора купли-продажи земельного участка, встречному иску Евдокимовой Елены Юрьевны к Гурьянову Роману Александровичу о взыскании денежных средств, пеней, процентов за пользование чужими денежными средствами отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда в ином составе суда.
Председательствующий В.И. Поправко


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка