Постановление Президиума Пермского краевого суда от 08 декабря 2017 года №4Г-2236/2017, 44Г-94/2017

ПРЕЗИДИУМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 8 декабря 2017 года Дело N 44Г-94/2017
президиума Пермского краевого суда
г. Пермь 08 декабря 2017 года
Президиум Пермского краевого суда в составе:
Председательствующего Е.В. Рудакова,
членов президиума Балуевой Н.А., Бузмаковой О.В., Заляева М.С., Фефелова О.Н.,
при секретаре Лепихиной Н.В.
рассмотрел дело по исковому заявлению Гакашиной Лилии Наилевны о признании бездействия администрации г. Перми незаконным и выкупе жилого помещения
по кассационной жалобе Гакашиной Лилии Наилевны на решение Ленинского районного суда г. Перми от 20 декабря 2016 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 27 марта 2017 года.
Заслушав доклад судьи Пермского краевого суда Титовца А.А., пояснения Гакашиной Л.Н., представителя Гакашиной Л.Н. - Волкова Р.К., действующего на основании доверенности от 14 июля 2016 года, представителя администрации г. Перми и управления жилищных отношений администрации г. Перми - Королёвой О.А., действующей на основании доверенностей от 27 декабря 2016 года и от 09 января 2017 года, президиум
установил:
Гакашина Л.Н. обратилась в суд с исковым заявлением о признании незаконным бездействия администрации г. Перми и выкупе жилого помещения, в котором указала, что она является собственником квартиры N **, общей площадью 66,8 кв.м., находящейся в аварийном и подлежащем сносу многоквартирном доме по адресу: ****. Жилые помещения являются непригодными для проживания, создают угрозу жизни и здоровью граждан, повреждения их имущества. До настоящего времени решение о сроках ее расселения и членов ее семьи администрацией г. Перми не принято.
Согласно отчету об оценке общества с ограниченной ответственностью "Стандарты оценки" (далее - ООО "Стандарты оценки") N 207 от 24 августа 2016 года выкупная стоимость указанного недвижимого имущества составляет 3766000 руб.
На основании вышеизложенного, Гакашина Л.Н. просила признать незаконным бездействие администрации г. Перми, выразившегося в непринятии решения о сроках ее отселения из аварийного многоквартирного дома по адресу: ****; возложить на администрацию г. Перми обязанность выкупить принадлежащую ей на праве собственности квартиру в аварийном и подлежащем сносу многоквартирном доме; взыскать выкупную стоимость в размере 3766000 руб.
Решением Ленинского районного суда г. Перми от 20 декабря 2016 года постановлено:
"Взыскать с администрации г. Перми в пользу Гакашиной Лилии Наилевны возмещение за жилое помещение - квартиру общей площадью 66,8 кв.м. по адресу: **** сумме 2034000 руб.
В остальной части требований Гакашиной Лилии Наилевны к администрации г. Перми отказать.
Признать за муниципальным образованием "город Пермь" право собственности на квартиру общей площадью 66,8 кв.м. по адресу: ****.
Решение является основанием для внесения в единый государственной реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Гакашиной Лилии Наилевны на квартиру общей площадью 66,8 кв.м. по адресу: **** регистрации права собственности на данную квартиру за муниципальным образованием "город Пермь".
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 27 марта 2017 года решение Ленинского районного суда г. Перми от 20 декабря 2016 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы Гакашиной Л.Н., администрации г. Перми - без удовлетворения.
В кассационной жалобе, поступившей в Пермский краевой суд 20 сентября 2017, заявитель просит вышеуказанные судебные постановления изменить в части определения размера выкупной стоимости жилого помещения, взыскать с администрации г. Перми в пользу Гакашиной Л.Н. возмещение за жилое помещение в размере 2659000 руб. В обоснование заявленных требований указывает, что в соответствии с ч.7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество. В отчете об оценке, представленном администрацией г. Перми, не учтены ее права в общем имуществе многоквартирного дома, в частности, в рыночную стоимость жилого помещения не включена стоимость ее доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Согласно отчету об оценке ООО "Стандарты оценки" N 207 от 24 августа 2016 года, стоимость ее доли из общей стоимости земельного участка при изъятии составляет 625000 руб., следовательно, на указанную сумму должна быть увеличена выкупная стоимость жилого помещения, которая в итоге составляет 2659000 руб.
Для проверки доводов жалобы 11 октября 2017 года истребовано гражданское дело N 2-6506/2016, которое поступило в Пермский краевой суд 12 октября 2017 года.
Определением судьи Пермского краевого суда от 16 ноября 2017 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Пермского краевого суда.
Согласно ст.387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив материалы дела, президиум приходит к выводу о том, что такого характера нарушения норм материального права допущены судами первой и апелляционной инстанций.
Из материалов гражданского дела N 2-6506/2016 следует, что Гакашиной Л.Н. на основании договора о безвозмездной передаче квартиры в долевую собственность граждан от 19 мая 2004 года на праве собственности принадлежит квартира N **, общей площадью 66,80 кв.м., расположенная по адресу: ****, а также на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: земельный участок, расположенный по адресу: ****, площадью1761 кв.м., кадастровый номер ** (л.д.98).
Заключением межведомственной комиссии N 41 от 16 сентября 2015 года многоквартирный дом N** по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.6).
Начальником управления жилищных отношений администрации г. Перми 16 декабря 2015 года издано распоряжение N СЭД-11-01-04-198, в соответствии с которым собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийные дома в течение шести месяцев с даты получения уведомления. На отдел расселения жилищного фонда возложена обязанность по принятию мер по отселению граждан в срок до 31 декабря 2023 года (л.д.115).
Согласно отчету об оценке ООО "Стандарты оценки" N 207 от 24 августа 2016 года рыночная стоимость благоустроенной 3-х комнатной квартиры, в шлакоблочном 2-х этажном жилом доме 1942 года постройки, общей площадью 66,8 кв.м., находящемся по адресу: ****, а также рыночная стоимость доли в общем имуществе: земельный участок по адресу: **** и убытки, связанные с изъятием земельного участка, убытки, причиненные изъятием жилого помещения, включая убытки, связанные с переездом, по состоянию на 18 августа 2016 года составляют 3766000 руб., в том числе рыночная стоимость квартиры - 2491182 руб.; стоимость доли из общей стоимости земельного участка при изъятии - 625000 руб.; убытки, связанные с изъятием имущества для государственных и муниципальных нужд - 650000 руб. (л.д. 7 - 19).
В соответствии с отчетом об оценке ООО "Профессиональный центр оценки и аудита" N 16/12/282-Н от 15 декабря 2016 года, представленного администрацией г. Перми, рыночная стоимость 3-х комнатной квартиры, назначение: жилое, общая площадь 66,8 кв.м., в том числе жилая 48,6 кв.м., на 1 этаже 2-х этажном шлакоблочного жилого дома по состоянию на 15 декабря 2016 года составляет 1972000 руб. (л.д.48-97).
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 35 Конституции Российской Федерации, пунктами 1, 8, 9, ч.1 ст. 14, частями 6, 7, 9, 10 ст.32, ст. ст. 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал Гакашиной Л.Н. в удовлетворении требования о признании бездействия администрации г. Перми незаконным, поскольку распоряжением начальника управления жилищных отношений администрации г. Перми от 16 декабря 2015 года установлен срок для отселения граждан до 31 декабря 2023 года.
Удовлетворяя требование Гакашиной Л.Н. о взыскании с администрации г. Перми выкупной цены за жилое помещение и определяя ее размер в сумме 2034000 руб., суд исходил из рыночной стоимости квартиры в размере 1972000 руб., установленной отчетом об оценке ООО "Профессиональный центр оценки и аудита" N 16/12/282-Н от 15 декабря 2016 года, а также из предполагаемых убытков истца на оформление права собственности, услуги риэлтора, стоимость переезда, услуги грузчиков, упаковки, общий размер которых 62000 руб. определен в отчете об оценке ООО "Стандарты оценки" N 207 от 24 августа 2016 года.
В удовлетворении исковых требований Гакашиной Л.Н. о взыскании с администрации г. Перми стоимости принадлежащей ей доли земельного участка, который находится под многоквартирным домом, суд первой инстанции отказал, поскольку указанный земельный участок не может быть самостоятельным предметом отчуждения, а доля в праве собственности на него следует судьбе права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, возведенном на этом земельном участке.
Проверяя законность и обоснованность решения, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда с выводами суда первой инстанции согласилась, указав, что стоимость доли продавца в земельном участке, если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме, в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. При изъятии жилого помещения, а вместе с ним и доли в праве на земельный участок, истец имеет возможность на выплаченные в качестве выкупной цены денежные средства приобрести аналогичное жилье, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок, при этом не понесет на приобретение права каких-либо дополнительных расходов.
Президиум Пермского краевого суда считает, что вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что размер возмещения за жилое помещение должен определяться без учета стоимости принадлежащей истцу доли земельного участка, находящегося под многоквартирным жилым домом, основан на неправильном применении норм материального права.
При разрешении спора судебными инстанциями не учтено следующее.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, при определении размера возмещения за жилое помещение, установленного ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Из анализа вышеприведённых правовых норм следует, что возмещение за изымаемое жилое помещение должно включать в себя стоимость доли собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, в том числе стоимость доли в праве собственности на земельный участок.
Из судебных постановлений следует, что рыночная стоимость изымаемого недвижимого имущества, принадлежащего Гакашиной Л.Н., в размере 1972000 руб. определена судом первой инстанции на основании отчета об оценке N 16/12/282-Н ООО "Профессиональный Центр Оценки и аудита" от 15 декабря 2016 года, из содержания которого следует, что объектом оценки специалиста являлось недвижимое имущество: 3-хкомнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь 66,8 кв.м., в том числе жилая 48,6 кв.м. на 1 этаже 3-этажного шлакоблочного жилого дома. При оценке указанного объекта учитывалось право общей долевой собственности истца на общее имущество в многоквартирном доме, однако стоимость доли Гакашиной Л.Н. в общем имуществе на земельный участок предметом оценки не являлась.
Описание специалистом ООО "Профессиональный Центр Оценки и аудита" в отчете месторасположения дома, в котором находится изымаемое жилое помещение (Свердловский район г. Перми, мкр. Загарье), не свидетельствует о том, что им определена либо учтена в рыночной стоимости недвижимого имущества стоимость доли Гакашиной Л.Н. в общем имуществе на земельный участок, площадью 1761 кв.м., на котором расположен многоквартирный жилой дом.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций со ссылкой на ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что стоимость принадлежащей Гакашиной Л.Н. доли в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом не должна учитываться при определении рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества основаны на неверном толковании действующего законодательства.
Возмещение за жилое помещение фактически представляет собой денежную компенсацию за право администрации на данное жилье и часть земельного участка, на котором находится многоквартирный жилой дом.
Согласно техническому паспорту в жилом доме N ** по ул. **** г. Перми, расположенном на земельном участке площадью 1761 кв.м., находится 8 квартир (л.д.99-110).
Учитывая, что дом является ветхим и подлежит сносу, после расселения всех собственников жилого дома либо выплаты им денежной компенсации, администрация г. Перми на правах нового собственника имеет право распорядиться земельным участком, на котором находился многоквартирный дом, по своему усмотрению.
Таким образом, результаты отчета об оценке N 16/12/282-Н ООО "Профессиональный центр оценки и аудита" от 15 декабря 2016 года не отражают достоверный размер возмещения за жилое помещение, подлежащего выплате истцу, который должен включать в себя как рыночную стоимость квартиры, так и рыночную стоимость доли Гакашиной Л.Н. в общем имуществе на земельный участок, площадью 1761 кв.м., на котором расположен многоквартирный жилой дом.
Следовательно, выводы судов первой и апелляционной инстанций об установлении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, принадлежащее на праве собственности Гакашиной Л.Н., в размере 1972000 руб. не могут быть признаны законными.
В силу ч.3 статьи 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, поэтому судебные постановления в части признания за муниципальным образованием "г. Пермь" право собственности на квартиру также не соответствуют закону.
Требование Гакашиной Л.Н. об оспаривании бездействия администрации г. Перми носит взаимосвязанный характер с требованием о взыскании возмещения в связи с изъятием жилого помещения, в связи с чем судебные постановления подлежат отмене в полном объеме.
Суд кассационной инстанции лишен возможности принять по делу новое решение, поскольку предусмотренный ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" шестимесячный срок с даты составления отчетов на дату рассмотрения кассационной жалобы Гакашиной Л.Н. истек, в связи с чем их результаты в настоящее время не являются актуальными.
Допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав Гакашиной Л.Н., в связи с чем судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
Решение Ленинского районного суда г. Перми от 20 декабря 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 27 марта 2017 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Ленинский районный суд г. Перми.
Председательствующий - подпись


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка