Постановление Президиума Верховного Суда Республики Дагестан от 14 февраля 2018 года №4Г-1669/2017, 4Г-47/2018, 44Г-22/2018

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 февраля 2018 года Дело N 44Г-22/2018
Президиум Верховного Суда Республики Дагестан в составе:
Председательствующего Сулейманова С.М.,
членов президиума Абдулхалимова М.М., Загирова Н.В., Магомедова М.А., Мустафаевой З.К., Османова Т.С.,
при секретаре Гаджиевой Л.М.,
рассмотрел по кассационной жалобе ответчика Иманалиевой Р.Г. на решение Карабудахкентского районного суда от 6 декабря 2016 года, дополнительное решение Карабудахкентского районного суда от 30 июня 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 18 сентября 2017 года гражданское дело по иску ГУП "Манаскентское" к Иманалиевой Р.Г. о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка кадастровым номером N между ГУП "Манаскентское" и Иманалиевой Р.Г. от 5 июня 2013 года и аннулировании регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за N.
Заслушав доклад члена президиума Загирова Н.В., объяснения Джафарова К.Р., просившего удовлетворить кассационную жалобу, доводы директора ГУП "Манаскентское" Агамурзаева Л.Г. и его представителя Идрисова Д.А., полагавших, что кассационная жалоба подлежит отклонению, президиум
установил:
ГУП "Манаскентское" обратилось в суд с иском к Иманалиевой Р.Г. о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка кадастровым номером N между ГУП "Манаскентское" и Иманалиевой Р.Г. от <дата> и аннулировании регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок на недвижимое имущество и сделок с ним на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за N.
В обоснование искового заявления указано, что на основании постановления Совета М. Д. N от <дата>. Управлением сельского хозяйства Ленинского (сельского) райисполкома от <дата> ГУП "Манаскентское" произведен отвод 4 га земли, размером вдоль берега Каспийского моря 134 м, в глубину 300 м. Земельный участок отведен по акту отвода от <дата>, утвержденным землеустроителем и главным архитектором района.
Иманалиевой Р.Г., в сговоре с бывшим директором ГУП "Манаскентское" Ашуриловым Б., заключен договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером <.>, площадью 49966,87 кв.м, договор зарегистрирован в ЕГРП <дата> за номером N.
Вместе с тем, по договору субаренды от <дата> земельный участок площадью 3.000 кв.м был передан Атаеву Б.А. Этот договор зарегистрирован в ЕГРП <дата> за номером N, то есть раньше, чем регистрация договора уступки права от <дата>.
Таким образом, регистрация права субаренды на один и тот же участок, произведена дважды.
Управлением Росреестра по Республике Дагестан право Иманалиевой Р.Г., зарегистрировано без проведения правовой экспертизы.
Кроме этого, при регистрации договора уступки права аренды, не учтено то, что на этом земельном участке находятся 10 объектов недвижимости, в том числе жилые помещения и 4 дачных домика, находящиеся в пользовании ГУП "Манаскентское". Указанные объекты недвижимости не передавались Иманалиевой Р.Г.
ТУ Росимущества в Республике Дагестан обращалось в Арбитражный суд Республики Дагестан о расторжении договора аренды указанного земельного участка между ним и ГУП "Манаскентское" от <.>. Определением Арбитражного суда Республики Дагестан от <.> утверждено мировое соглашение между сторонами, по условиям которого ГУП "Манаскентское" обязалось погасить задолженность по арендной плате по указанному договору аренды за период с 2005 по 2012 год в сумме <.> рублей в сроки: до <дата>г. уплатить <.> рублей; в срок до <дата> - <.> рублей; в срок до <дата> - <.> рублей; в срок до <дата> - <.> рублей. В случае неуплаты в указанные сроки, либо невозможности произвести эти оплаты, ГУП "Манаскентское" обязался расторгнуть договор аренды от <дата>.
Договор аренды от <дата> на сегодняшний не расторгнут, поскольку на основании договора уступки права аренды от 05.06.2013г. земельный участок передан в аренду Иманалиевой Р.Г.
В соответствии с п.2.3 этого договора, новый арендатор, то есть Иманалиева Р.Г., обязалась за свой счет оплатить в полном размере образовавшуюся задолженность ГУП "Манаскентское" по внесению арендной платы за использование земельного участка, полученного ею в субаренду в течение одного года, после его регистрации.
Договор зарегистрирован 25.04.2014г. Несмотря на это, образовавшаяся задолженность по арендной плате, как до составления договора уступки, так и после его регистрации, Иманалиевой Р.Г. не погашена. Все сроки погашения задолженности по арендной плате, истекли. Задолженность по арендной плате на сегодняшний день составляет более 1 млн. 200 тыс. рублей.
Решением Карабудахкентского районного суда РД от 06 декабря 2016 года постановлено:
"Исковое заявление ГУП "Манаскентское" к Иманалиевой Р.Г. удовлетворить.
Договор уступки права аренды земельного участка кадастровым номером N, площадью 49966,87 кв.м. между ГУП "Манаскентское" и Иманалиевой Р. Г. от <дата>г. признать недействительным, а регистрационную запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2014г. заN аннулировать.
Прекратить действие договора уступки права аренды земельного участка кадастровым номером N, площадью 49966,87 кв.м. между ГУП "Манаскентское" и Иманалиевой Р. Г. от <дата>г.
Взыскать с Иманалиевой Р. Г., <дата> года рождения, проживающей в <адрес>, в бюджет Российской Федерации госпошлину в размере <.> рублей".
Дополнительным решением Карабудахкентского районного суда РД от 30 июня 2017 года постановлено:
"Договор уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 49966,87 кв.м между ГУП "Манаскентское" и Иманалиевой Р.Г. от <дата>, расторгнуть".
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от 18 сентября 2017 года постановлено:
"Решение Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от 6 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Иманалиевой Р.Г. - без удовлетворения".
На указанные судебные постановления Иманалиевой Р.Г. подана кассационная жалоба, в которой она просит отменить их и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы Иманалиева Р.Г. указала, что суды первой и апелляционной инстанций не приняли во внимание то обстоятельство, что по аналогичным основаниям и предмету исковых требований было рассмотрено дело, возбужденное по иску прокурора Карабудахкентского района к ТУ Росимущества по РД, ГУП "Манаскентский" и Иманалиевой Р.Г. и определением Верховного Суда РД от 14 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований было отказано.
На кассационную жалобу директором ГУП "Манаскентское" Агамурзаевым Д.Г. и представителем третьего лица ООО "Умут" Абусамадовым И.А. поданы возражения, в которых они просят оставить кассационную жалобу без удовлетворения, судебные постановления - без изменения.
Определением судьи Верховного Суда Республики Дагестан Загирова Н.В. 18 января 2018 года кассационная жалоба с делом переданы на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Верховного Суда Республики Дагестан.
Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного гражданского дела были допущены.
Принимая решение (с учетом дополнительного решения) о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером N, между ГУП "Манаскентское" и Иманалиевой Р.Г. от 06.06.13г., аннулировании регистрационной записи в ЕГРП от 25.04.14г., прекращении действия указанного договора, расторжении договора уступки права аренды от 05.06.13г., суды исходили из того, что Иманалиевой Р.Г. не погашена задолженность по арендной плате перед ТУ Росимущества в РД, что нарушает права и интересы ГУП "Манаскетское", причиняет ему ущерб и лишает его права на земельный участок.
Между тем, суды не учли следующее.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды N от 30.12.05г. ТУ Росимущества по РД передало ГУП "Манаскентский" в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов, находящийся по адресу: Республика Дагестан, <адрес> с кадастровым номером N площадью 5.1 га, сроком аренды по <дата>.
Договор аренды N от <дата> зарегистрирован Управлением ФРС РФ по РД <дата>.
Согласно договору уступки права аренды земельного участка от 06.06.13г. действующий арендатор - ГУП "Манаскентский" уступает новому арендатору - Иманалиевой Р.Г. все принадлежащие ему права и обязанности по договору аренды N от <дата> на земельный участок с кадастровым номером N.
Договор уступки права аренды земельного участка от 05.06.13г. зарегистрирован в установленном порядке, о чем 25.04.14г. в реестре произведена государственная регистрация права аренды N.
Указанный договор уступки права аренды земельного участка был оспорен прокурором Карабудахкентского района и ГУП "Манаскентский".
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан от 14 октября 2014 года в удовлетворении требований о признании недействительным, в том числе указанного договора уступки права аренды земельного участка, было отказано.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Как следует из искового заявления ГУП "Манаскентский" в рамках настоящего дела заявлены и судом удовлетворены требование о признании договора уступки права аренды недействительным и требование о расторжении договора уступки права аренды земельного участка.
Между тем, иск о признании недействительным договора и расторжении договора является по сути разными способами защиты нарушенного права, имеют различные основания для применения и их последствия различны.
Договор уступки права аренды земельного участка не может быть одновременно и расторгнут, и признан недействительным.
Судами допущены нарушения норм материального права применительно к выбору истцом надлежащего способа защиты своих прав.
Как следует из доводов истца, поддержанных судами обеих инстанций, в качестве основания для признания договора уступки права аренды земельного участка недействительным указано не погашение Иманалиевой Р.Г. задолженности по оплате арендных платежей перед ТУ Росимущества по РД по договору аренды от <дата>.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Между тем, суды не указали норму закона, которой противоречит заключенный договор уступки права аренды земельного участка.
Неисполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей не может служить основанием для признания недействительным договора уступки права аренды земельного участка, на основании которого Иманалиева Р.Г. приняла на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды.
Отношения, связанные с несвоевременной оплатой арендных платежей, затрагивают лишь сторон договора аренды, коим ГУП "Манаскентский" с момента регистрации договора уступки права аренды земельного участка не является.
Вывод судов о наличии зарегистрированного договора субаренды от 20.08.10г. на часть земельного участка с кадастровым номером N площадью 3000 кв.м., не может служить основанием для признания недействительным договора уступки права аренды земельного участка и его регистрации.
Как следует из содержания определения Верховного суда Республики Дагестан от 14 октября 2014 года указанный довод заявлялся прокурором Карабадухентского района и ГУП "Манаскентский" в рамках рассмотрения указанного дела, однако не был принят судом в качестве основания для удовлетворения требований истцов.
Кроме того, в силу ст. 10 ГК РФ лицо, в данном случае субарендатор, полагающий свои права нарушенными, вправе был самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением в суд.
Суды в оспариваемых актах, указывая на нарушение, по их мнению, прав и законных интересов физического лица субарендатора - Атаева Б. оспариваемой уступкой - ссылаются на п.2 ст.166 ГК РФ, согласно которому требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки.
Между тем, указанное физическое лицо не оспорило договор уступки права аренды, а требования в рамках настоящего дела заявлены ГУП "Манаскентский", чьи права оспариваемым договором не нарушены в любом случае.
Ссылаясь на то, что регистрация договора уступки права аренды произведена с нарушениями и без правовой экспертизы, суды применительно к ст. 13 Федерального закона от 21.07.97 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указали на то, что имеющиеся обременения на регистрацию не позволяли зарегистрировать договор уступки права аренды.
Суды неправильно применили указанную норму права, так как из ее содержания не следует, что наличие в реестре зарегистрированного права субаренды земельного участка препятствует регистрации уступки права аренды земельного участка, поскольку в таком случае происходит лишь замена арендатора. Регистрационная запись о замене арендатора и имеющая запись о регистрации договора субаренды не являются конкурирующими записями и не противоречат друг другу.
Указывая на то, что невыполнение Иманалиевой Р.Г. обязанности по погашению задолженности по арендным платежам, является основанием для расторжения договора уступки права аренды земельного участка, суды не учли буквальное содержание статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не правильно дали правовую квалификацию заключенному между сторонами договору уступки права аренды земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной,
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Указывая на то, что в результате невыполнения Иманалиевой Р.Г. взятых на себя обязательств по уплате арендных платежей нарушены права и интересы ГУП "Манаскентский", поскольку ему причинен ущерб и он лишен права на земельный участок и возможности погасить долг по аренде, суды не учли содержание договора уступка права аренды, согласно которому не предполагается плата за уступаемое право.
Уступив Иманалиевой Р.Г. право аренды земельного участка ГУП "Манаскентский" фактически выбыло из арендных отношений с арендодателем - ТУ Росимущества РФ по РД.
Согласно пункту 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Поскольку неуплата Иманалиевой Р.Г. арендной платы не затрагивает права и интересы истца, а может затрагивать лишь права арендодателя, который с иском о расторжении договора не обращался, оснований для расторжения договора уступки права аренды не имелось.
Что касается указания в пункте 2.3 договора уступки права аренды земельного участка обязанности по оплате образовавшейся задолженности ГУП "Манаскентский" по внесению арендных платежей, то данное положение договора представляет собой не плату за уступаемое право, за невыплату которой договор мог бы быть расторгнут, а фактически перевод долга в порядке ст. 391 Гражданского кодекса российской Федерации.
Кроме того, судами не применен закон, подлежавший применению, при рассмотрении требования о расторжении договора уступки права аренды земельного участка, что привело к нарушению норм процессуального права.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения ГУП "Манаскентский" досудебного порядка и направления в адрес Иманалиевой Р.Г. предложения расторгнуть договор, если истец полагает, что Иманалиевой Р.Г. допускается существенное нарушение условий договора.
При таких обстоятельствах, требование о расторжении договора подлежало оставлению без рассмотрения применительно к пункту 1 статьи 222 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.390 ГПК РФ, президиум
постановил:
кассационную жалобу Иманалиевой Р.Г. удовлетворить.
Решение Карабудахкентского районного суда от 6 декабря 2016 года, дополнительное решение Карабудахкентского районного суда от 30 июня 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 18 сентября 2017 года отменить.
По делу вынести новое решение.
В удовлетворении иска ГУП "Манаскентское" к Иманалиевой Р.Г. о признании недействительным договора уступки права аренды земельного участка кадастровым номером N между ГУП "Манаскентское" и Иманалиевой Р.Г. от <дата> и аннулировании регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> за N отказать.
Исковое заявление ГУП "Манаскентское" к Иманалиевой Р.Г. в части требования о расторжении договора уступки права аренды от 5 июня 2013 года оставить без рассмотрения.
Председательствующий С.М.Сулейманов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка