Постановление Президиума Московского областного суда от 22 ноября 2017 года №44г-309/17

 
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
 
от 22 ноября 2017 года Дело N 44г-309/17
Судья: Неграмотнов А.А. Дело N 44г-309/17Суд апелляционной инстанции:
Смышляева О.В., Колесник Н.А., Королева Л.Е.
Судья докладчик: Колесник Н.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Лащ С.И., Мязина А.М., Овчинниковой Л.А., Самородова А.А., Соловьева С.В.,
при секретаре И.,
рассмотрел гражданское дело по иску НАО "Стандарт" к ООО "Интер-Плюс", Ж.Р. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на предмет залога, встречному иску Ж.Р. к НАО "Стандарт" о признании договора поручительства недействительным,
по кассационной жалобе генерального директора НАО "Стандарт" Л. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 10 июля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Московского областного суда Кузнецовой И.А.,
объяснения представителя истца С., поддержавшего доводы кассационной жалобы,
установил:
НАО "Стандарт" обратилось в суд с указанным выше иском, в обоснование которого указало, что 10 октября 2014 года между истцом и ответчиком ООО "Интер-Плюс" заключен договор займа на сумму <данные изъяты> рублей на срок до 21 октября 2017 года с уплатой 5% в месяц. Сумма займа перечислена ответчику 22 октября 2014 года. В обеспечение исполнения обязательств ООО "Интер-Плюс" по договору займа 10 октября 2014 года между истцом и Ж.Р. заключен договор поручительства. В этот же день между истцом и ООО "Интер-Плюс" заключен договор залога земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>. 15 октября 2015 года на имя ООО "Интер-Плюс" зарегистрировано право собственности на нежилое здание, находящееся на указанном земельном участке. Обязательства по возврату заемных средств ООО "Интер-Плюс" исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность.
С учетом уточнения исковых требований истец просил признать расторгнутым договор займа от 10 октября 2014 года, взыскать с ответчиков солидарно задолженность по договору займа в размере <данные изъяты> рублей, проценты <данные изъяты> рублей, пени <данные изъяты> рублей, судебные расходы по оплате госпошлины, а также обратить взыскание на заложенное имущество: земельный участок и находящееся на нем нежилое здание.
Ж.Р. требования не признала, предъявила встречный иск к НАО "Стандарт" о признании недействительным договора поручительства от 10 октября 2014 года.
В обоснование требований указала, что договор поручительства подписан ею только 21 мая 2015 года после смерти ее мужа Ж.А., являвшегося учредителем и генеральным директором ООО "Интер-Плюс", под влиянием заблуждения, поскольку она не читала договор, полагала, что подписывает документ, определяющий порядок погашения долга.
Решением Люберецкого городского суда Московской области от 10 марта 2017 года исковые требования НАО "Стандарт" удовлетворены частично, в удовлетворении требований Ж.Р. отказано.
С ООО "Интер-Плюс" и Ж.Р. в пользу НАО "Стандарт" взыскано в солидарном порядке задолженность по договору займа от 10 октября 2014 года в размере <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей сумма долга, <данные изъяты> рублей проценты, <данные изъяты> рублей неустойка, а также расходы по госпошлине в размере <данные изъяты> рублей.

Обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество - земельный участок и нежилое здание с установлением начальной продажной цены <данные изъяты> рублей, из которых стоимость земельного участка <данные изъяты> рублей, стоимость нежилого здания <данные изъяты> рублей.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 10 июля 2017 года решение суда первой инстанции отменено в части обращения взыскания на нежилое здание, в данной части постановлено новое решение об отказе в удовлетворении требований.
Также изменено решение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены земельного участка, она установлена в размере <данные изъяты> рублей.
В кассационной жалобе представитель истца просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 10 июля 2017 года отменить.
По запросу от 11 сентября 2017 года дело истребовано для изучения в кассационную инстанцию и определением судьи Московского областного суда Фетисовой Е.С. от 8 ноября 2017 года вместе с кассационной жалобой передано для рассмотрения в судебном заседании президиума Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, президиум находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 10 мая 2017 года.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 10 октября 2014 года между АО МФО "Кредитование для бизнеса" (в настоящее время наименование изменено на НАО "Стандарт" - л.д. 252) и ООО "Интер-Плюс" заключен договор займа N <данные изъяты>, в соответствии с условиями которого, истец предоставил заемщику денежные средства в размере <данные изъяты> рублей на срок до 21 октября 2017 года с уплатой 5% в месяц (л.д. 8 - 12).

Сумма займа перечислена на счет ООО "Интер-Плюс" согласно платежному поручению N <данные изъяты> от 22 октября 2014 года (л.д. 27).
В обеспечение исполнения ООО "Интер-Плюс" обязательств по указанному договору займа 10 октября 2014 года между истцом и Ж.Р. заключен договор поручительства (л.д. 22 - 26), а также в этот же день между истцом и ООО "Интер-Плюс" заключен договор залога N <данные изъяты> земельного участка общей площадью 362 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> (л.д. 15 - 21).
Судом установлено, что обязательства по возврату суммы займа и уплаты процентов исполнялись заемщиком ненадлежащим образом, в связи с чем 26 апреля 2016 года истец обратился к ответчикам о возврате суммы займа и выплате процентов (л.д. 29 - 30).
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований Ж.Р. о признании договора поручительства недействительным, суд первой инстанции указал, что в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ею не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих недействительность указанного договора.
Разрешая исковые требования НАО "Стандарт", суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 310, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что ответчики не исполнили взятые на себя обязательства по возврату суммы займа и выплате процентов.
Установив, что 15 октября 2015 года на имя ООО "Интер-Плюс" зарегистрировано право собственности на одноэтажное нежилое здание площадью 202 кв. м, расположенное на земельном участке, переданном истцу в залог по договору от 10 октября 2014 года, суд первой инстанции применил положения пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) и обратил взыскание на предмет залога - вышеуказанные земельный участок и нежилое здание.
Определяя начальную продажную цену данных объектов недвижимости, суд исходил из их стоимости согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной ООО "Центр независимой оценки и консалтинга" и, руководствуясь пунктом 2 статьи 54 Закона об ипотеке, установил начальную продажную цену при реализации предмета залога с публичных торгов в размере 80% от стоимости, указанной в отчете об оценке (заключении).
Судебная коллегия не согласилась с выводами суда первой инстанции в части обращения взыскания на нежилое здание и определения начальной продажной цены земельного участка.
Отменяя решение суда первой инстанции в части обращения взыскания на нежилое здание, судебная коллегия указала, что договор залога заключен лишь в отношении земельного участка, нежилое здание не является предметом залога, является собственностью ООО "Интер-Плюс", что не свидетельствует о праве истца на указанное нежилое помещение.
Изменяя начальную продажную стоимость земельного участка, суд апелляционной инстанции установил ее на основании судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей, без вычета 20% от первоначальной стоимости земельного участка, указав, что на указанные правоотношения действие Закона об ипотеке не распространяется, а заключенный договор займа не является целевым.
С данными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) (пункт 1).
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила (пункт 3).
Из положений вышеуказанных норм права следует, что правоотношения, возникающие из договора залога недвижимого имущества, к которому в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, регулируются Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вне зависимости от того, возникает ли денежное обязательство в связи с приобретением передаваемой в залог недвижимости, либо закладывается недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности должнику или третьему лицу.
При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции необоснованно не были применены положения Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона об ипотеке, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Закона об ипотеке на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью поступательной реализации в российском правопорядке принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
По смыслу вышеуказанных норм права стороны могли исключить распространение на строения залогового режима только в случае прямого указания об этом в договоре залога земельного участка.
Как следует из условий договора залога земельного участка N <данные изъяты>, заключенного 10 октября 2014 года между истцом и ООО "Интер-Плюс", право залога залогодержателя распространяется на любые здания, строения и сооружения, а также иные объекты, возведенные на земельном участке заемщиком-залогодателем (пункт 2.6).
Согласно выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 и 25 октября 2016 года ипотека на земельный участок ответчика в пользу истца зарегистрирована 21 октября 2014 года на основании договора залога N <данные изъяты> от 10 октября 2014 года (л.д. 132), а 15 октября 2015 года зарегистрированы как право собственности ООО "Интер-Плюс" на нежилое здание площадью 202 кв.м, так и ипотека в пользу истца на основании того же договора залога N <данные изъяты> (л.д. 130).
Также нельзя согласиться с выводами суда апелляционной инстанции об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере его рыночной стоимости.
Согласно пункту 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 Закона об ипотеке.
Так, подпунктом 4 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.
Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, однако не было учтено при рассмотрении дела судом второй инстанции.
Допущенные и приведенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 10 июля 2017 года нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.
Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 10 июля 2017 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.


Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН

Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка