Постановление Президиума Московского областного суда от 26 июля 2017 года №44г-208/17

 
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
 
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
 
от 26 июля 2017 года Дело N 44г-208/17
Судья: Гейко С.Н. Дело N 44г-208/17Суд апелляционной инстанции: Хрипунов М.И., Шилина Е.М.,
Медзелец Д.В.,
Докладчик: судья Шилина Е.М.
Президиум Московского областного суда в составе:
председательствующего Бокова К.И.,
членов президиума Виноградова В.Г., Гаценко О.Н., Овчинниковой Л.А., Самородова А.А., Мязина А.М.,
при секретаре А.,
рассмотрев гражданское дело по иску Н. к Б.В.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Б.В.Я., Б.В.Я., о расторжении договора купли-продажи недвижимости и истребовании имущества,
по кассационной жалобе Н. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года,
заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,
установил:
Н. обратился в суд с иском к Б.В.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Б.В.Я., Б.В.Я., о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и обязании возвратить ему данное имущество.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 24 июля 2015 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью... кв.м и 1/2 доли жилого дома по адресу: ....

Указанные объекты были переданы в общую долевую собственность ответчиков по 1/3 доли каждому.

Земельный участок и 1/2 доля жилого дома проданы ответчикам за... руб., из которых... руб. Б.В.В. обязалась уплатить за счет средств материнского капитала, а... руб. - за счет собственных средств путем перечисления безналичным способом на счет истца в рассрочку до 1 февраля 2017 года.
На его счет за период с августа 2015 года по ноябрь 2015 года ответчиком перечислено... руб. С декабря 2015 года ответчик перестала выплачивать денежные средства.

Он направил в адрес ответчика претензию о расторжении договора и возврате доли жилого дома и земельного участка, которая осталась без ответа.

Поскольку ответчик допустила длительную просрочку исполнения обязательств по договору и не выразила намерения в дальнейшем оплачивать приобретенные объекты недвижимости, чем существенно нарушаются его права, просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества и истребовать из владения ответчиков ? долю жилого дома и земельного участка.
Ответчик в судебное заседание не явился.
Заочным решением Талдомского районного суда Московской области от 31 мая 2016 года исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года заочное решение суда отменено, вынесено новое решение, которым в удовлетворении иска отказано.
Определением Талдомского районного суда Московской области от 3 апреля 2017 года Н. восстановлен процессуальный срок на подачу кассационной жалобы на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года.
В кассационной жалобе Н. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам и оставить в силе заочное решение суда первой инстанции.
25 мая 2017 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда Кузнецовой И.А. от 10 июля 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение подлежащим отмене.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Такого характера нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.
Разрешая заявленный спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившимся в нарушении обязательств по оплате недвижимого имущества, а также о возврате переданного имущества.
Судебная коллегия с указанным выводом суда не согласилась, полагая, что предусмотренных п. п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи не имеется.
Судебная коллегия указала, что спорный договор купли-продажи не предусматривал условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, а в Гражданском кодексе РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшие у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Однако с такими выводами судебной коллегии согласиться нельзя по следующим основаниям.
Исходя из положений ст. ст. 549, 554, 555 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную по договору цену этого имущества.
По смыслу закона существенными условиями такого договора являются предмет и цена продаваемого имущества.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 24 июля 2015 года между Н. и Б.В.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде земельного участка размером... кв.м и 1/2 доли жилого дома по адресу: ...
Как усматривается из п. 2.1 договора купли-продажи общая цена 1/2 доли жилого дома и земельного участка определена сторонами в... руб.
Согласно указанному пункту договора, стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объекта: сумма в размере... руб. уплачивается покупателем за счет собственных средств, в срок до 1 февраля 2017 года путем перечисления ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца денежных средств в размере... руб., начиная с августа 2015 года.
Оставшаяся часть стоимости объектов недвижимости в размере... руб. выплачивается продавцу за счет средств материнского капитала в течение четырех месяцев после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.
Переход права собственности Б.В.В. и ее несовершеннолетних детей на спорное недвижимое имущество было зарегистрировано 24 августа 2015 года (л.д. 54 - 56).
Согласно справке администрации сельского поселения Квашенковское ответчик Б.В.В. и несовершеннолетние Б.В.Я., и Б.В.Я. зарегистрированы по адресу нахождения спорной недвижимости: ..., однако по данному адресу не проживают, в доме проживают посторонние лица (л.д. 49).
Решением ГУ УПФР N 21 по Москве и Московской области от 30 сентября 2015 года Б.В.В. отказано в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала на улучшение жилищных условий и направлении средств на оплату по договору купли-продажи в сумме... руб., поскольку по представленным документам приобретается <данные изъяты> доля жилого дома, а не изолированное помещение.
Данное решение ответчиком не обжаловано.
Всего по договору купли-продажи ответчиком передана истцу денежная сумма в размере... руб.: 12 августа 2015 года - ... руб., 15 сентября 2015 года - ... руб., 12 октября 2015 года - ... руб., 12 ноября 2015 года - ... руб.
Суд установил, что денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме Б.В.В. не выплачены по причине того, что ей отказано в выдаче денежных средств материнского капитала, других средств для оплаты недвижимости ответчик не имеет, соответственно Н. не может рассчитывать на получение значительной части стоимости отчужденного имущества в размере... руб., чем существенно нарушаются его законные права и имущественные интересы.
Это юридически значимое обстоятельство в возникших правоотношениях сторон, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, оставлено без внимания судом апелляционной инстанции.
Таким образом, со стороны покупателя Б.В.В. допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи недвижимости, которое повлекло для продавца Н. такой ущерб, который лишил его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении названного договора, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ может являться основанием для расторжения спорного договора купли-продажи.
Кроме того, в апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции, Б.В.В. указывала на невозможность уплаты ею цены недвижимости по вине Н., поскольку, по мнению ответчика, истец не произвел раздел жилого дома, а продал <данные изъяты> долю дома, в связи с чем ГУ УПФР N 21 по Москве и Московской области отказал ей в выдаче материнского капитала.
Однако указанное ответчиком обстоятельство не может ставиться в вину продавца за неисполнение покупателем условий договора.
Закон допускает нахождение недвижимого имущества, как в индивидуальной, так и в общей, в том числе долевой собственности, которым собственник вправе распорядиться по своему усмотрения, что и было сделано продавцом Н.
Правильное оформление сертификата и получение денежных средств материнского капитала, которыми согласно условиям договора должна была расплатиться покупатель за приобретаемую недвижимость, полностью зависело только от действий ответчика Б.В.В.
Других доводов апелляционная жалоба Б.В.В. на решение суда не содержала.
Суд апелляционной инстанции оставил без внимания также и то обстоятельство, что о намерении в дальнейшем произвести оплату денежной суммы, которая была сторонами определена условиями договора купли-продажи, Б.В.В. не изъявила желания ни при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе.
С учетом изложенного, вывод судебной коллегии об отказе в расторжении договора купли-продажи недвижимости между Н. и Б.В.В. нельзя признать правильным.
При таких обстоятельствах принятое по делу судебное постановление суда апелляционной инстанции нельзя признать законным, оно принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы.
Данные нарушения в силу статьи 387 ГПК РФ являются основанием для отмены апелляционного определения и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 12 сентября 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.


Председательствующий
К.И.БОКОВ

Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка