Постановление Президиума Верховного Суда Республики Татарстан от 25 января 2017 года №44Г-126/2016, 44Г-11/2017

 
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
 
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
 
от 25 января 2017 года Дело N 44Г-11/2017
 
президиума Верховного Суда Республики Татарстан
25 января 2017 года г. Казань
Президиум Верховного Суда Республики Татарстан в составе
председательствующего М.М. Хайруллина,
членов президиума М.В. Беляева, Р.Ф. Гафарова, И.С. Галимуллина, А.Ю. Герасимова, Д.Н. Горшунова, Р.Э. Курмашевой, Л.В. Романова,
с участием прокурора А.Ю. Николаева,
при секретаре судебного заседания Д.А. Демахине
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Н.А. Регер и А.И. Кузьминой на решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 10 мая 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 августа 2016 года, поступившей 10 октября 2016 года, по делу по иску Ю.В. Габитовой к Н.А. Регер, А.И. Кузьминой и К.И. Регеру о выселении и снятии с регистрационного учёта, по встречному иску о понуждении заключить договор купли-продажи, истребованному 03 ноября 2016 года и поступившему в Верховный Суд Республики Татарстан 22 ноября 2016 года, переданному определением судьи Верховного Суда Республики Татарстан В.А. Грицкова от 27 декабря 2016 года для рассмотрения в судебном заседании президиума Верховного Суда Республики Татарстан.
Заслушав доклад по делу судьи Верховного Суда Республики Татарстан В.А. Грицкова, выслушав объяснения Н.А. Регер, А.И. Кузьминой и К.И. Регера, поддержавших жалобу, представителя Ю.В. Габитовой - М.М. Еникеевой, возражавшей против её удовлетворения, мнение прокурора А.Ю. Николаева, полагающего, что жалоба подлежит удовлетворению, обсудив доводы кассационной жалобы и письменных возражений, президиум
УСТАНОВИЛ:
Ю.В. Габитова обратилась к Н.А. Регер, А.И. Кузьминой и К.И. Регеру с иском о выселении и снятии с регистрационного учёта.
В обоснование указала, что является собственником квартиры № .... в доме .... по улице < адрес> города < адрес> (далее - спорная квартира).
29 декабря 2007 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого стороны обязались в срок не позднее 28 марта 2008 года заключить основной договор купли-продажи по цене 1 300 000 руб., при этом достигли соглашения, что до момента заключения основного договора ответчики могут заселиться в спорную квартиру и зарегистрироваться в ней, при условии оплаты жилищно-коммунальных услуг.
Ю.В. Габитова указывает, что основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен, добровольно освободить жилое помещение ответчики отказываются, поэтому заявлены указанные требования.
Ответчики иск не признали, предъявили к Ю.В. Габитовой встречный иск о понуждении заключить договор купли-продажи спорной квартиры.
В обоснование указали, что договорились с Ю.В. Габитовой о взаимной купле-продаже квартир. Истцы продали ей однокомнатную квартиру 62, д. 2, ул. Волгоградская, г. Казани, которой они пользовались на основании договора социального найма. Взамен Ю.В. Габитова обязалась продать им свою однокомнатную кв. .... д. .... ул. < адрес> города < адрес>.
Ю.В. Габитова на основании доверенности занималась приватизацией их квартиры, затем 28 декабря 2007 года стороны заключили договор купли-продажи этой квартиры.
На следующий день, 29 декабря 2007 года ответчики заключили с Ю.В. Габитовой предварительный договор купли-продажи в отношении спорной квартиры, поскольку она была обременена ипотекой и заключение основного договора купли-продажи являлось невозможным.
Ответчики вселились в спорную квартиру, зарегистрировались в ней по месту жительства, оплачивали коммунальные услуги. Впоследствии неоднократно обращались к Ю.В. Габитовой с требованием исполнить обязательства по предварительному договору, поскольку при оформлении указанного договора Ю.В. Габитова получила от истцов сумму в размере 1300 000 руб., полученную от продажи их квартиры.
Истцы полагают, что Ю.В. Габитова ввела их в заблуждение, они неоднократно обращались в правоохранительные органы, однако в возбуждении уголовного дела в отношении Ю.В. Габитовой отказывалось, поэтому просили обязать Ю.В. Габитову заключить с ними договор купли-продажи спорной квартиры.
Решением Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 10 мая 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 августа 2016 года, первоначальный иск удовлетворён, в удовлетворении встречного иска отказано.
В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, заявители полагают, что отношения сторон регулируются нормами о найме жилого помещения, правила статьи 699 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) к этим отношениям неприменимы, поэтому отсутствовали основания для их выселения, считают, что им необоснованно отказано в удовлетворении встречного иска.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации - далее ГПК Российской Федерации).
Президиум считает, что такие нарушения норм процессуального и материального права судами допущены.
Подтверждаются материалами дела и установлены судами, следующие обстоятельства имеющие значение для дела.
28 декабря 2007 года между продавцами Н.А. Регер и А.И. Регер (впоследствии А.И. Кузьмина) и Ю.В. Габитовой (покупатель) заключён договор купли-продажи квартиры 62, д. 2, ул. Волгоградская, г. Казань.
29 декабря 2007 года между Ю.В. Габитовой (продавец) и покупателями Н.А. Регер и А.И. Регер (впоследствии - А.И. Кузьмина) заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 28 марта 2008 года, квартира имела обременение ипотекой в силу закона.
Согласно выписке из домовой книги А.И. Кузьмина (с 04 августа 2009 года), Н.А. Регер (с 06 февраля 2008 года) и К.И. Регер (с 20 апреля 2010 года) зарегистрированы в спорной квартире по месту жительства.
Удовлетворяя иск о выселении суды исходили из того, что между сторонами, после заключения предварительного договора купли-продажи, по пользованию спорной квартирой фактически сложились отношения по безвозмездному пользованию имуществом, в соответствии с правилами статьи 699 ГК Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, известив об этом другую сторону за один месяц, что и сделала Ю.В Габитова, по мнению судов, путём предъявления иска в суд.
Вместе с тем, предметом безвозмездного пользования являлось спорное жилое помещение, соответственно, к данным отношениям подлежали применению нормы ГК Российской Федерации, регулирующие договор найма жилого помещения.
Пунктом 1 статьи 683 ГК Российской Федерации установлено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В силу статьи 684 ГК Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно пункту 2 статьи 687 ГК Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Из приведённых норм следует, что если срок договора найма жилого помещения не установлен, он считается заключенным на 5 лет; если за три месяца до истечения срока данного срока собственник помещения не предупредил нанимателя о намерении не продлять договор, договор считается продлённым на тот же срок; требовать досрочного расторжения договора собственник вправе только при невнесении платы за пользование помещением или разрушении и порче помещения.
Из материалов дела видно, что Н.А. Регер зарегистрирована в спорной квартире с 06 февраля 2008 года (данный срок может рассматриваться как начало действия договора найма), пятилетний срок истекал 06 февраля 2013 года.
Поскольку доказательств предупреждения об отказе от продления договора Ю.В. Габитова не представляла, договор считается продленным до 06 февраля 2018 года. Обстоятельств неуплаты за пользование помещением или его порчи ответчиками, Ю.В. Габитова не указывала и доказательств этих обстоятельств не представляла.
Таким образом, отсутствовали предусмотренные законом основания для досрочного расторжения договора найма спорной квартиры, поскольку не истёк договора, и, соответственно, отсутствовали причины для удовлетворения исковых требований по первоначальному иску.
Президиум считает, что нарушения закона допущены судами также при разрешении встречного иска.
Исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК Российской Федерации). В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 ГПК Российской Федерации.
Обстоятельства свидетельствующие о фактических правоотношениях между сторонами в связи с заключением договора купли-продажи квартиры на ул. Волгоградской и предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, судами в полном объеме не устанавливались, а имеющиеся доказательства не получили оценки в соответствии с правилами статьи 67 ГПК Российской Федерации.
Так, распоряжением ИК МО г. Казани № 244р от 08 февраля 2008 года квартира 62, д. 2, ул. Волгоградская, г. Казань, по обращению Ю.В. Габитовой переведена в нежилое помещение, квартира расположена на первом этаже.
26 марта 2009 года данное нежилое помещение, в числе других (трех квартир), Ю.В. Габитовой продано ФИО1.
В судебных актах отсутствует оценка установленных обстоятельств одновременного заключения договоров купли-продажи квартиры на ул. Волгоградской и предварительного договора купли-продажи спорной квартиры; вселения ответчиков в спорную квартиру; регистрация ответчиков в спорной квартире по месту жительства; длительное проживание ответчиков в спорной квартире (более 8 лет), хотя предварительный договор предусматривал такое проживание только до заключения основного договора (до 28 марта 2008 года).
Судами не проверялись обстоятельства обращения ответчиков в правоохранительные органы по поводу противоправных действий Ю.В. Габитовой, обстоятельства прекращения ипотеки спорной квартиры.
Отсутствие оценки представленных ответчиками во всей совокупности доказательств, отсутствие в судебных актах мотивов, по которым доказательства не были приняты в обоснование выводов суда по встречному иску, нарушает принцип равноправия и состязательности сторон спора (статья 123 Конституции Российской Федерации, статья 12 ГПК Российской Федерации).
Президиум приходит к выводу, что установленные нарушения закона являются существенными, поскольку они повлияли на правильность разрешения заявленных требований и могут быть устранены только путем отмены судебных постановлений.
При новом рассмотрении судам необходимо учесть изложенное, принять обоснованное и законное судебное постановление.
Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 ГПК Российской Федерации, президиум
ПОСТАНОВИЛ:
решение Ново-Савиновского районного суда города Казани Республики Татарстан от 10 мая 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 15 августа 2016 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
Председательствующий М.М. Хайруллин



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка