Дата принятия: 05 июля 2011г.
Номер документа: 44-г-24
1 инстанция: Кузьмин А.А.
2 инстанция: Охапкина Г.А. – председательствующий,
Мальцева Е.Г.- докладчик,
Игошева Г.Н.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 44-г- 24
г. Вологда 27 июня 2011 года
Президиум Вологодского областного суда в составе:
председательствующего: Шепеля В.С.,
членов президиума: Осиповой И.Г., Кочиной И.Г., Трофимова И.Э., Дегтярева В.П., Петровской Л.Б.,
при секретаре Яркиной К.И.
рассмотрел в судебном заседании дело по иску Лемехова С.Ю. к сельскохозяйственному производственному кооперативу колхозу «...», Светлаковой Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности на жилое помещение, по определению судьи Вологодского областного суда Петровской Л.Б., внесенному в президиум Вологодского областного суда по надзорной жалобе Лемехова С.Ю..
Заслушав доклад судьи Петровской Л.Б., президиум Вологодского областного суда
у с т а н о в и л :
Лемехов С.Ю. обратился в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу колхозу «...» ( далее – СХПК колхоз «...» ), Светлаковой Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительным и признании права собственности на данное жилое помещение.
Требования мотивировал тем, что спорная квартира была предоставлена СХПК колхоз «...» его матери Лемеховой Т.Л. и ему по договору найма жилого помещения.
В конце ... года ему стало известно, что квартира была продана Светлаковой Н.В., за ... рублей из расчёта ... рублей за квадратный метр, с первым взносом ... рублей и рассрочкой платежа на ... лет. Согласно ст. 426 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор купли-продажи квартиры является публичным договором. Его условия должны быть одинаковыми для всех потребителей. Колхозом «...» нарушены права истца, поскольку он имел преимущественное право на приобретение квартиры.
В судебном заседании истец Лемехов С.Ю. и его представители Кузнецова О.С. и Левыкина А.В. поддержали исковые требования, пояснив, что договор найма являлся договором о выкупе квартиры. Имущественного пая в СХПК колхоз «...» ни истец, ни его мать не имели. Договор был не исполнен Лемеховой Т.Л. в связи со смертью, в хозяйстве она проработала ... года. СХПК колхоз «...» не имел права продавать Светлаковой Н.В. квартиру на более льготных условиях, чем были предложены Лемехову С.Ю. В связи с тем, что мать истца выплатила большую часть суммы, предусмотренной договором выкупа квартиры, за истцом должно быть признано право собственности на данную квартиру.
Решением Вологодского районного суда от 14.12.2010, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 09.02.2011, Лемехову С.Ю. отказано в иске к СХПК колхоз «...», Светлаковой Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключённого между СХПК колхоз «...» и Светлаковой Н.В., недействительным и признании права собственности на данное жилое помещение.
В надзорной жалобе Лемехова С.Ю. ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений в виду существенных нарушений норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум Вологодского областного суда находит их обоснованными.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК РФ).
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного между СХПК колхоз «...» и Светлаковой Н.В., недействительным, судебные инстанции руководствовались нормами статьи 228 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом в соответствии с его назначением.
Данный вывод суда основан на неправильном применении норм материального права.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Эти требования закона не были учтены судами первой и кассационной инстанций, не принявших во внимание, что Лемехов С.Ю. вселился в квартиру <адрес> области в качестве члена семьи матери Лемеховой Т.Л., с которой СХПК колхоз «...» <ДАТА> заключил договор найма. Решением Вологодского районного суда от <ДАТА> за Лемеховым С.Ю. признано право пользования спорным жилым помещением.
Вместе с тем договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) с рассрочкой платежа от <ДАТА>, заключенный между Светлаковой Н.В. и СХПК колхоз «...», содержит сведения только о наличии регистрации Лемехова С.Ю. в спорном жилом помещении, без указания прав последнего на пользование квартирой.
Отказывая Лемехову С.Ю. в удовлетворении исковых требований в части признания договора купли-продажи недействительным, судебные инстанции не дали оценку пункту 1.3 оспариваемого договора, закрепляющего отсутствие спора и прав третьих лиц в отношении его предмета.
Кроме того, в надзорной жалобе заявитель указывает, что договор найма квартиры от <ДАТА> заключался с условием первоначального платежа в размере ... рублей в счет компенсации затрат на строительство. При этом предусматривалось право нанимателя в пределах срока действия договора на приобретение занимаемого жилого помещения в собственность при условии выплаты оставшихся ... рублей в течение ... лет ежемесячно равными долями (л.д.8-12). Согласно справке бухгалтера колхоза от <ДАТА> Лемехова Т.Л. выплатила по договору найма ... рублей.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на жилое помещение, судебные инстанции указали на прекращение действия договора найма в части выкупа квартиры в связи со смертью Лемеховой Т.Л.
Вместе с тем данный вывод суда сделан без учета положений части 2 статьи 686 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними, а также части 2 статьи 489 Кодекса, запрещающей продавцу отказываться от исполнения договора в случае, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
В связи с тем, что судами первой и кассационной инстанций неправильно применены вышеприведенные нормы федерального законодательства, решение Вологодского районного суда от 14.12.2010 и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 09.02.2011 нельзя признать соответствующими требованиям закона.
Допущенные судом существенные нарушения норм материального права повлияли на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, в связи с чем обжалуемые судебные постановления подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь подпунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум
п о с т а н о в и л :
отменить решение Вологодского районного суда Вологодской области от 14.12.2010 и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Вологодского областного суда от 09.02.2011 по делу по иску Лемехова С.Ю. к сельскохозяйственному производственному кооперативу колхозу «...», Светлаковой Н.В. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности на жилое помещение, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий В.С.Шепель
