Постановление Президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 24 мая 2012 года №44-г-22

 
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
 
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
 
от 24 мая 2012 года Дело N 44-г-22
 
ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА
РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
Дело № 44-г-22
город Якутск 24.05.2012 года
Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе:
председательствующего: Пронина П.И.,
членов Президиума: Александровой Р.С., Данилова А.Р., Михайловой С.Е., Кулагина А.А.,
при секретаре Винокурове О.А.,
рассмотрел в г. Якутске по жалобе Хомич М.М. в интересах Хомич В.М (по доверенности) гражданское дело по иску Хомич В.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «СтройСити» о признании погашения ограничения (обременения) и погашения регистрационной записи незаконными, признании расторжения договоров долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома незаконными.
Заслушав доклад судьи Данилова А.Р., пояснения представителей истца - Томтосова А.А., Яныгиной О.А., Хомича М.М., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя ООО «СтройСити» Невидомского М.А. и представителя ИП Васильева В.С. - Ушницкой З.М., Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия)
установил:
16.07.2009 года между Хомич В.М. и ООО «СтройСити» заключены 3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома под номерами № ..., № ..., № ...
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (Управление росреестра) на основании заявления ООО «СтройСити» регистрационная запись о регистрации договоров долевого участия № ... от 25.03.2011 года № ..., № ..., № ... в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашена. Договоры долевого участия в строительстве расторгнуты.
Хомич В.М., ссылаясь на отсутствие у ООО «СтройСити» безусловных правовых оснований для одностороннего расторжения сделки, обратилась с иском, которым просила признать погашение ограничений (обременений) № ..., № ..., № ... от 28.03.2011 года, погашение регистрационной записи № ..., № ..., № ... от 25.03.2011 года, расторжение договоров долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома под номерами № ..., № ..., № ... от 16.07.2009 года, незаконными, восстановлении записи в реестре государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ... от 16.07.2009 года, № ... от 16.07.2009 года, № ... от 16.07.2009 года.
Дело неоднократно рассматривается судебными инстанциями.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС (Я) от 29.08.2011 года решение Якутского городского суда от 21.07.2011 года об отказе в иске отменено, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении решением Якутского городского суда от 13.12.2011 года иск удовлетворен частично.
Суд признал незаконным одностороннее расторжение договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ... от 16.07.2009 года, № ... от 16.07.2009 года, № ... от 16.07.2009 года, заключенных между Хомич В.М. и ООО «СтройСити»; признал незаконным погашение регистрационной записи № ...,№ ...,№ ... от 25.03.2011 года № ...,№ ...,№ ... Суд мотивировал решение тем, что ответчиком нарушена процедура одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска в части восстановления записи в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ... от 16.07.2009 года, № ... от 16.07.2009 года, № ... от 16.07.2009 года, посчитав, что удовлетворение данного требования нарушит права третьих лиц Васильева B.C. и Варфоломеевой Р.А.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 06.02.2012 г. решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении иска отменено и вынесено новое решение об отказе в иске полностью.
В жалобе в Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия), поданном 12.03.2012 г., представитель истицы Хомич М.М. просит проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции в части отказа в восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и определения суда второй инстанции в полном объеме.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 09.12.2010 года N 353-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.
Поскольку с настоящей жалобой Хомич М.М. обратился после вступления в силу изменений в Гражданский процессуальный кодекс РФ, то она подлежит рассмотрению в порядке, установленном на день ее подачи, т.е. в кассационном порядке.
По результатам рассмотрения дела Президиум Верховного суда РС (Я) находит доводы жалобы представителя истицы обоснованными, вынесенные по делу судебные постановления - подлежащими отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Отменяя решение суда первой инстанции, и полностью отказывая в удовлетворении исковых требований, суд второй инстанции исходил из того, что процедура расторжения договора ООО «СтройСити» не нарушена. Выводы суда кассационной инстанции основаны на том, что из текста, имеющегося в материалах дела письма ООО «СтройСити», усматривается, что застройщик указывает дольщику на неисполнение условий договора об оплате, и предложил расторгнуть договор, застройщиком соблюден месячный срок после уведомления, по истечении которого он предпринял меры к расторжению договора. С такими выводами суда второй инстанции согласиться нельзя.
В материалах дела имеется письмо, которое ООО «СтройСити» направило в адрес Хомич В.М. с предложением о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в связи с неисполнением Хомич В.М. своих обязанностей по оплате (т.1 л.д. 112). Иных писем ООО «СтройСити» о расторжении договоров или предупреждение о необходимости погашения задолженности в материалах дела не имеется.Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 названного Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В соответствии с частью 4 статьи 9 указанного Федерального закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В силу части 4 статьи 8 указанного Федерального закона сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Из изложенных норм права следует, что застройщик обязан первично предупредить о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. И лишь в случае неисполнения данного требования застройщик вправе расторгнуть договор, причем только путем направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Между тем из текста единственного имеющегося в материалах дела письма ООО «СтройСити» (т.1 л.д. 112) не следует, что оно является предупреждением о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров и о последствиях неисполнения такого требования. Не может считаться данное письмо и уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора, поскольку в тексте письма не содержится волеизъявления ООО «СтройСити» об одностороннем отказе от исполнения договоров.
Из приведенных обстоятельств судом первой инстанции обоснованно сделаны выводы о том, что со стороны ООО «СтройСити» не была соблюдена установленная законом процедура расторжения договоров долевого участия.
Следует также отметить, что выводы Суда второй инстанции в этой части противоречат уже сделанным по данному спору выводам судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Саха (Якутия) в определении от 29.08.2011 года. В данном определении судебная коллегия, со ссылкой на изложенные нормы права, ранее пришла к выводу о нарушении установленной законом процедуры расторжения договоров долевого участия.
Выводы суда второй инстанции о соблюдении ответчиком процедуры расторжения договоров о долевом участии в строительстве нельзя признать обоснованным, поскольку они сделаны с нарушением приведенных норм материального права.
Также нельзя согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что требования истицы Хомич В.М. в части возложения на Управление Росреестра по РС (Я) обязанности по восстановлению записи в реестре о государственной регистрации № ...,№ ...,№ ... от 25.03.2011 года № ...,№ ...,№ ..., подлежат отказу как нарушающие права третьих лиц.
Суд первой инстанции сделал вывод, что Васильев В.С. и Варфоломеева Р.А., позднее заключившие договоры долевого участия в строительстве на те же спорные площади, являются добросовестными приобретателями, поскольку они не знали о наличии спора по существу, заключили договор и произвели оплату, они намеревались приобрести право собственности на указанные объекты недвижимости, а разногласия между сторонами не должны ущемлять права и законные интересы третьих лиц.
Между тем такие выводы судом первой инстанции сделаны без учета следующих обстоятельств.
В соответствии с частью 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Однако правовые последствия приведенной нормы закона не могут быть распространены на Васильева В.С. и Варфоломееву Р.А., поскольку они не приобретали имущество в собственность, а лишь получили право требования от ООО «СтройСити» исполнения обязательств по передаче нежилых помещений после ввода в эксплуатацию. Поэтому выводы о признании указанных лиц добросовестными приобретателями противоречат положениям статьи 302 ГК РФ.
Данные нарушения являются существенными и непреодолимыми, без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, в связи с чем, вынесенное судебное постановление суда второй инстанции подлежит отмене полностью, а решение суда первой инстанции - частичной отмене. В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ положение, существовавшее до нарушения права истицы, подлежит восстановлению в полном объеме, в том числе и путем восстановления записи в реестре о государственной регистрации договоров участия дольщика в долевом строительстве.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 390 ГПК РФ, Президиум Верховного суда Республики Саха (Якутия)
постановил:
Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 06.02.2012 года по данному делу отменить.
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 13.12.2011 года, в части отказа в иске о восстановлении записи в реестре о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ... от 16.07.2009 года, № ... от 16.07.2009 года, № ... от 16.07.2009 года, отменить и в этой части принять новое решение об удовлетворении иска.
В остальной части решение Якутского городского суда от 13.12.2011 года оставить в силе.
Председательствующий подпись П.И. Пронин
Копия верна.
Заместитель председателя  
Верховного Суда РС(Я): П.И. Пронин



Электронный текст документа
подготовлен З и сверен по:
файл-рассылка