Решение Верховного Суда Республики Башкортостан

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

РЕШЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 3га-650/2021

Именем Российской Федерации

адрес 29 апреля 2021 года

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Хамидуллиной Э.М.,

при секретаре судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "КОНЦЕРН "БАШРЕЗЕРВ" к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО "КОНЦЕРН "БАШРЕЗЕРВ" обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что административный истец является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером N ...:79, площадью 7305 кв.м., расположенного по адресу: адрес, с кадастровой стоимостью 36 953 365 рублей 20 копеек.

- с кадастровым номером N ...:80, площадью 4272 кв.м., расположенного по адресу: адрес, с кадастровой стоимостью 22 990 067 рублей 04 копейки.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельных участков над их рыночной стоимостью нарушает права административного истца как арендатора земельных участков.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N ...:79, площадью 7305 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 14 719 575 рублей по состоянию на дата

- с кадастровым номером N ...:80, площадью 4272 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости в размере 9 359 952 рублей по состоянию на дата

Представители ООО "КОНЦЕРН "БАШРЕЗЕРВ", административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по адрес, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ГБУ РБ "Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация", заинтересованного лица Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа адрес Республики Башкортостан на судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Копии определения суда о принятии дела к производству суда направлены судом дата лицам, участвующим в деле.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, явка которых не признана судом обязательной.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Аналогичное положение содержится в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от дата N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

По настоящему делу административный истец по существу просит установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости, принимая во внимание, что порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельных участков, затрагивает права административного истца как арендатора.

Материалами дела подтверждается, что спорные объекты недвижимости поставлены на государственный кадастровый учет.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N ...:79 определена по состоянию на дата в размере 36 953 365 рублей 20 копеек.

- с кадастровым номером N ...:80 определена по состоянию на дата в размере 22 990 067 рублей 04 копейки.

Административным истцом представлен отчет N.../А от дата, подготовленный ООО Оценочная компания "Легион-Эксперта", согласно которому рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N ...:79 определена по состоянию на дата составляет 14 719 575 рублей,

- с кадастровым номером N ...:80 определена по состоянию на дата составляет 9 359 952 рублей, при этом указанные рыночные стоимость значительно ниже кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью установления действительной рыночной стоимости земельных участков по ходатайству представителя административного истца определением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки".

Согласно заключению эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N ...-О/С/2021 от дата рыночная стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером N ...:79 по состоянию на дата составляет 24 293 000 руб.

- с кадастровым номером N ...:80 по состоянию на дата составляет 15 312 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Суд не может согласиться с доводами административного истца по следующим основаниям.

Согласно подпункту "б" пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата N 611 (далее - ФСО N 7), анализ рынка недвижимости предполагает, в том числе определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N ...-О/С/2021 от дата экспертом приведены выборка аналогов, собраны объявления о продаже наиболее схожих по основным параметрам объектов с объектами исследования. В соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденный приказом Минэкономразвития России от дата N... участок отнесен в сегмент предпринимательство. Рассмотрев ценовые тенденции на земельные участки под коммерческую деятельность, эксперт пришел к выводу, что основным ценообразующими факторами для земельных участков является местоположение, вид передаваемых прав, обеспеченность участка коммуникациями, площадь. При этом, участок под номером 14 в отличие от предметов исследования расположен в спальном микрорайоне адрес, не на "красной линии" и отличается от предметов исследования по масштабу.

В соответствии со ст. 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом ФИО2 верно определено местоположение предметов исследования. Для корректировки на местоположение эксперт использовал данные о средней стоимости земельных участков в соответствии с данными "Обзор рынка земельных участков для коммерческого использования в адрес Республики Башкортостан (адрес с пригородами) за 2 полугодие 2018 г. предоставленный ООО КИТ "Инженеръ".

При выполнении исследования, исходя из проведенного анализа предмета экспертизы, рынка земельных участков в районе расположения объекта исследования в сегменте рынка исследования (участки для размещения объектов коммерческого назначения), в качестве элементов сравнения экспертом выбраны: качество прав, условия финансирования, условия сделки, условия рынка, местоположение, доступность коммуникаций, площадь.

При исследовании учитывались все вышеперечисленные факторы, применена корректировка на основании данных "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки ч. 102.", "Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки", Нижний Новгород, 2018 г.

В объявлениях выставлены на продажу земельные участки, а не имущественные комплексы (стр. 73 заключения эксперта).

Суд, оценивая отчет об оценке N.../А от дата, подготовленный ООО Оценочная компания "Легион-Эксперта", заключение эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N ...-О/С/2021 от дата, представленные в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости земельных участков заключение эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N ...-О/С/2021 от дата, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N ...-О/С/2021 от дата, и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что требования ООО "КОНЦЕРН "БАШРЕЗЕРВ" подлежат удовлетворению с учетом выводов, изложенных в заключение эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" N ...-О/С/2021 от дата

Результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности ООО "КОНЦЕРН "БАШРЕЗЕРВ" как арендатора.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО "КОНЦЕРН "БАШРЕЗЕРВ" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:79, площадью 7 305 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере 24 293 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N ...:80, площадью 4 272 кв.м., расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на дата в размере 15 312 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дата.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в адрес.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Э.М. Хамидуллина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка