Решение Ростовского областного суда

РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 3а-96/2021

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя административного истца Борисовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску Маркова Сергея Андреевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

Марков С.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в его пользовании земельного участка с кадастровым номером ... на основании установления его рыночной стоимости. По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка превышает рыночную стоимость, что влечет необоснованное увеличение платы за землю. Марков С.А. просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 октября 2019 года в сумме 59 658 000 рублей (согласно отчету об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра", в качестве заинтересованных лиц - Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий Ростовской области, Маркова А.А.

В судебном заседании представитель административного истца Борисова Н.А. поддержала требования своего доверителя, уточнив, что просит установить кадастровую стоимость объекта в размере, указанном в заключении дополнительной судебной экспертизы - 68 346 000 рублей.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

От Правительства Ростовской области, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий Ростовской области поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствие представителей этих органов.

ФГБУ "ФКП Росреестра" в отзыве на административный иск, направленном в суд в электронном виде, заявило о несогласии с привлечением ФГБУ к участию в деле в качестве административного соответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

От Марковой А.А. отзывы, возражения, ходатайства не поступили.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие в деле доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 314 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования - магазины (объекты капитального строительства для продажи товаров), производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов), коммунальное обслуживание (котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, водопроводы, линии электропередач, трансформаторные подстанции, газопроводы, линии связи, телефонные станции, канализации, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники и иные объекты коммунального обслуживания; здания, помещения, предназначенные для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг), расположенного по адресу: ..., которому 21 декабря 2010 года присвоен кадастровый номер, 30 сентября 2016 года зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Ростовской области. Уполномоченный орган - Минимущество Ростовской области осуществляет права собственника земельного участка.

18 июня 2017 года Марков С.А. по договору купли-продажи приобрел у Марковой А.А. находящиеся на указанном земельном участке здания с кадастровыми номерами ..., ..., ..., .... С переходом права собственности на здания Марков С.А. приобрел право пользования земельным участком.

В связи с изменением вида разрешенного использования упомянутого земельного участка его кадастровая стоимость в порядке, установленном статьей 24.19 Федерального закона N 135-ФЗ, определена ФГБУ "ФКП Росреестра" по состоянию на 14 октября 2019 года в сумме 96 952 127,06 рублей.

С 29 марта 2021 года земельный участок с кадастровым номером ... прекратил свое существование в связи с объединением его с несколькими другими земельными участками в участок с кадастровым номером .... Однако до снятия земельного участка с кадастровым номером ... с кадастрового учета его кадастровая стоимость применялась в установленном порядке.

Как следует из материалов дела, арендные отношения в отношении последнего из названных земельных участков оформлены не были.

Пользование землей, находящейся в муниципальной или государственной собственности, независимо от того, были ли оформлены должным образом договорные отношения, является платным. Плата за землю исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка. Изложенное подтверждает право административного истца оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, по основаниям, предусмотренным законом.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен в суд отчет об оценке от 27 ноября 2020 года N 0652/О, выполненный оценщиком СЧУ "Ростовский центр судебных экспертиз" .... По расчетам оценщика, на 14 октября 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляла 59 658 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости объекта судом по ходатайству Правительства Ростовской области, оспорившего обоснованность отчета об оценке, назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 24 февраля 2021 года N 35 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО "Оценочная компания "Золотая цифра" ..., на 14 октября 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляла 74 996 000 рублей.

Представление административным истцом после получения экспертного заключения дополнительных документов, касающихся индивидуальных характеристик объекта оценки, послужило основанием для назначения дополнительной судебной экспертизы по вопросу о рыночной стоимости земельного участка.

В заключении дополнительной судебной экспертизы от 26 апреля 2021 года N 35 эксперт ..., с учетом дополнительно представленных документов сделала вывод о рыночной стоимости земельного участка на дату оценки в размере 68 346 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, возражения, замечания по заключению дополнительной судебной экспертизы не представлены.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении эксперта от 26 апреля 2021 года. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. По сравнению с заключением эксперта от 24 февраля 2021 года заключение от 26 апреля 2021 года в наиболее полной мере учитывает индивидуальные особенности объекта.

Экспертом с соблюдением требований федеральных стандартов оценки проведен анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. В рамках сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого земельного участка. Сведения проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Заключение дополнительной судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ, составлено экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении дополнительной судебной экспертизы от 26 апреля 2021 года, и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение требований судом в данном случае сводится к реализации права административного истца на приведение кадастровой стоимости используемого им объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. Решение по делу не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости. Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков (29,5%) в рассматриваемом деле сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью с точки зрения стандартов государственной кадастровой оценки укладывается в приемлемый диапазон отклонений и, соответственно, не свидетельствует об ошибке, которая приводила бы к нарушению конституционных прав административного истца и вынуждала бы его к обращению за судебной защитой.

При указанных обстоятельствах решение не признается вынесенным против административных ответчиков и, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца; основания для возмещения понесенных им в связи с обращением в суд и рассмотрением дела издержек, для возложения судебных расходов на административных ответчиков, отсутствуют.

ООО "Оценочная компания "Золотая цифра" представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 30 000 рублей, дополнительной - в сумме 7 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 314 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 14 октября 2019 года в размере 68 346 000 рублей для применения по день снятия земельного участка с кадастрового учета.

Датой обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта считать 29 декабря 2020 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Маркова Сергея Андреевича в пользу ООО "Оценочная компания "Золотая цифра" оплату экспертных услуг в сумме 37 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 28 мая 2021 года.

Судья О.А.Руднева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка