Решение Ленинградского областного суда

ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 11 марта 2022 года Дело N 3а-94/2022

Санкт-Петербург 11 марта 2022 года

Ленинградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Астапенко С.А.

при секретаре Благополучной Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Николаева Андрея Викторовича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

установил:

Николаев А.В. обратился в Ленинградский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 7 170 000 руб. на дату установления кадастровой стоимости по состоянию на 09.09.2021 года, указав, что является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 34 784 186,5 руб., что существенно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца, поскольку увеличивает размер налоговых обязательств.

К участию в деле привлечены: в качестве административных ответчиков - Правительство Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", Управление Росреестра по Ленинградской области, в качестве заинтересованного лица администрация МО Селезневское сельское поселение Выборгского района Ленинградской области.

В письменном отзыве административного ответчика Правительства Ленинградской области указано, что результаты государственной оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области утверждены постановлением Правительства Ленинградской области от 30.12.2010 N 383 по состоянию на 01.01.2008. Правительство является ненадлежащим административным ответчиком, поскольку кадастровая стоимость земельного участка определена по правилам ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", вопрос об удовлетворении заявленных требований оставляет на усмотрение суда. Из представленного административным истцом отчета следует, что оцениваемый земельный участок расположен вблизи КП Репола Парк, что позволяло подобрать в качестве объектов-аналогов земельные участки в КП Репола Парк или в Репола, имеются предложения о продаже земельных участков в Селезневском сельском поселении. Подобранные оценщиком объекты-аналоги и объект оценки отличаются по местоположению, (близость залива, хвойный лес, отделяющий участки от трассы).

В письменном отзыве административного ответчика ФГБУ "ФКП Росреестра" указано, что учреждение не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Учреждение может выступать лишь исполнителем принятого судом решения. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N - 09.09.2021. Разрешение требований административного истца оставляется на усмотрение суда.

В письменном отзыве Управления Росреестра по Ленинградской области указано, что согласно сведениям из ЕГРН 09.09.2021 на основании представленного в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N изменен с "для ведения дачного хозяйства" на "для садоводства". Среднее значение УПКС для садоводческих земельных участков, расположенных в Выборгском районе Ленинградской области определено в размере 534,73 руб./кв.м. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 34 784 186,5 руб., исходя из площади - 65050 кв. м. и удельного показателя кадастровой стоимости - 534,73 руб./кв.м. Дата определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N - 09.09.2021. Самостоятельных возражений по существу предъявленных требований Управление Росреестра по Ленинградской области не имеет и решение об удовлетворении требований оставляет на усмотрение суда.

В судебное заседание представители административных ответчиков Управления Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ "ФКП Росреестра", заинтересованного лица администрации муниципального образования Селезневское сельское поселение Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, в связи с чем, суд определилрассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании представитель административного истца Федоров П.Н. настаивал на удовлетворении заявленных требований, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере равном рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика Правительства Ленинградской области Яковлева Н.Н. в судебном заседании пояснила, что поддерживает доводы, изложенные в письменном отзыве, вопрос удовлетворения заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 65, 66 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Как указано в ст.24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом установлено, что 29.04.2021 за Николаевым А.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, категория земельных участков: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства.

Из выписки из ЕГРН от 22.09.2021 следует, что кадастровая стоимость данного земельного участка составляет 34 784 186,5 руб. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка 09.09.2021, сведения о дате утверждения кадастровой стоимости отсутствуют. Дата определения кадастровой стоимости - 09.09.2021.

29.11.2021 г. Николаев А.В. обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N. Заявление Николаева А.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка комиссией не принято к рассмотрению.

Из представленного административным истцом в суд отчета об оценке <данные изъяты> следует, что по состоянию на 09.09.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 7 170 000 руб.

Отчет подготовлен оценщиком <данные изъяты> ФИО10, членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Русское Общество Оценщиков".

В соответствии со ст.247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Таким образом, обязанность по доказыванию недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

При исследовании отчета об оценке <данные изъяты> судом установлено, что в отчете содержится описание объекта оценки, количественные и качественные характеристики объекта оценки, проведен анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Оценщиком рыночная стоимость объектов оценки определялась сравнительным подходом, в рамках которого оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 5 объектов, которые возможно использовать в качестве объектов-аналогов. Приведенное в отчете подробное описание данных объектов подтверждает обоснованность их выбора в качестве аналогов. Проведены корректировки на условия сделки, на местоположение, площадь, транспортную доступность, наличие коммуникаций.

В отчете содержится обоснование размера произведенных корректировок. Расчеты стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки наглядно приведен в отчете, а именно, в отчете имеются таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В письменных пояснениях оценщика на замечания, изложенные в отзыве Правительства Ленинградской области, указано, что оцениваемый на дату оценки участок имеет разрешенное использование для садоводства, что прямо влияет на результаты определения кадастровой стоимости земельных участков. Рассмотрение разрешенного использования оцениваемого участка в статусе "для ведения дачного хозяйства" противоречит фактическом характеристикам участка на дату оценки, цели проведенной оценки. Ценовая группа участков в КП Репола Парк бизнес-класс не соответствует сегменту объекта оценки, виду разрешенного использования объекта оценки. Иные объекты-аналоги не могут рассматриваться в качестве таковых в силу требований ФСО N 1, а также в силу несоответствия вида разрешенного использования. Корректировка по фактуру окружения отражена в отчете в табл. 11.4 на стр. 216.

Проанализировав отчёт и оценив его по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, основания для выводов о недостоверности отчета отсутствуют.

Принимая во внимание, что документальных данных содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N административными ответчиками не представлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости определенной отчетом об оценке рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах заявленное административным истцом требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 103, 175 - 177, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

административное исковое заявление Николаева Андрея Викторовича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 65050 +/- 2232 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 7 170 000 (семь миллионов сто семьдесят тысяч) рублей по стоянию на 09.09.2021 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение 1 месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья С.А. Астапенко

Решение принято в окончательной форме 25.03.2022 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка