Дата принятия: 04 августа 2021г.
Номер документа: 3а-919/2021
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
РЕШЕНИЕ
от 4 августа 2021 года Дело N 3а-919/2021
Краснодарский краевой суд в составе:
судьи Агибаловой В.О.
при секретаре
судебного заседания Минко Я.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2021-000243-64) по административному исковому заявлению АО "ЖКА Черноморский - 3" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,
установил:
АО "ЖКА Черноморский - 3" обратилось в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2020 года кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами , расположенных по адресу: <Адрес...>, в размере их рыночной стоимости 357 600 000 руб. и 2 660 000 руб. соответственно, определенной согласно отчету об оценке.
Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению имущественного налога.
В судебное заседание 04 августа 2021 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством почтового уведомления, посредством отправления извещения электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 57 от 26 декабря 2017 года "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов".
От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором выражено мнение о недоказанности нарушения прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости земельных участков, поскольку порядок государственной кадастровой оценки земель, в состав которых входят спорные объекты недвижимого имущества, был осуществлен в соответствии с законодательством. Кроме того, уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к уменьшению налоговых платежей, которые отнесены к источникам доходов бюджета. В связи с чем, департамент просит рассмотреть требования административного истца и вынести законное и обоснованное решение.
От департамента имущественных отношений Краснодарского края также поступили возражения на административное исковое заявление, в которых выражено мнение о недопустимости заключения судебной экспертизы в качестве доказательства по делу.
Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно проведения судебного заседания в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.
В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.
Принимая во внимание, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.
С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания дату определения кадастровой стоимости объектов (01.01.2020 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".
Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.
Из материалов дела видно, что АО "ЖКА Черноморский - 3" (ранее имевшего наименование - ЗАО "Турбаза "Южная") является собственником земельных участков с кадастровыми номерами расположенных по адресу: <Адрес...> что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.
Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость указанных объектов.
В результате проведенной государственной кадастровой оценки уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером определена в размере 663 531 150, 72 руб., земельного участка с кадастровым номером - 4 709 352, 6 руб.
Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2020 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов (л.д.5-6, том 1).
В соответствии с отчетом об оценке N 120221.01-01-ЗУ от 12.02.2021 года, подготовленным оценщиком ООО "Р-ГРУП", на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером составляет 357 600 000 руб., земельного участка с кадастровым номером - 2 660 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлен.
Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению судебной экспертизы N СЭ-919/2021 от 11.05.2021 года, подготовленному экспертом ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ", отчет об оценки не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.
Экспертом ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ" по состоянию на 01.01.2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером определена в размере 380 667 000 руб., земельного участка с кадастровым номером определена в размере 2 842 000 руб.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также не противоречит положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями административных ответчиков выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривалась.
Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.
Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральных стандартов оценки.
Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.
При оценке объектов недвижимости был применен сравнительный подход. Невозможность применения затратного и доходного подхода при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована. А именно, затратный подход при оценки рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами не применялся, поскольку указанные объекты являются свободными от улучшений, а также ввиду того, что в районе расположения объектов оценки существует достаточное количество предложений о продаже земельных участков для построения корректных расчетов рыночным (сравнительным) подходом. Доходный подход при оценки рыночной стоимости земельных участков не применялся, так как эксперт не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектами оценки расходов. Эксперт также не располагал информацией о сдаче в аренду сопоставимых аналогов, что привело к невозможности использования доходного подхода.
Кроме того, экспертом ООО "ЮГПРОЭКСПЕРТ" в адрес Краснодарского краевого суда были направлены пояснения в ответ на изложенные в возражениях доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно нарушения экспертом при определении рыночной стоимости земельных участков требований Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".
Так, эксперт пояснил, что объектами экспертизы являются земельные участки, расположенные на удалении от береговой линии и развитой инфраструктуры. Земельные участки, как и объекты - аналоги, представляют собой свободные от построек земельные участки с высокой растительностью, в том числе деревья, следовательно, различия по параметру "Освоение" с объектами - аналогами отсутствуют.
Эксперт указал, что при производстве экспертизы был проанализирован рынок предложений о продаже земельных участков, опубликованных в открытом доступе. На дату оценки не было выявлено сопоставимых по площади земельных участков, выставленных на продажу. При определении рыночной стоимости в соответствии с п.22 ФСО N 7 использовались в качестве объектов-аналогов предложения о продаже земельных участков, подходящих по другим параметрам (вид права, наличие обременении, удаленность от береговой линии, свободный подъезд, целевое использование и т.д). Так как объекты-аналоги отличаются от объектов экспертизы по единице сравнения "Площадь", в расчетах при определении рыночной стоимости применялся корректирующий коэффициент, согласно данным, опубликованным в "Справочник оценщика недвижимости - 2018, ч.2, Земельные участки" Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А., г.Нижний Новгород, 2018 г., стр. 101 масштабный фактор.
Эксперт также пояснил, что объекты-аналоги, используемые в расчетах, отбирались посредством анализа рынка сегмента объектов оценки в регионе их расположения. Информация о количественно-качественных характеристиках объектов-аналогов, используемых при определении рыночной стоимости, основана на информации, указанной в тексте объявления (в том числе фотоматериалов), а также информации, полученной посредством изучения публичных карт. В результате проведенного анализа установлено, что все земельные участки (объекты-аналоги) расположены в пределах населенных пунктов, что позволяет их подключить к инженерным сетям. Более того, стоимость инженерных коммуникаций, проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к расходам на строительство зданий и сооружений. Налог на недвижимое имущество зданий, сооружений уплачивается отдельно. В соответствии с целями оценки, земельные участки оцениваются как условно свободные от таких улучшений как здания, сооружения и инженерные коммуникации. Объекты-аналоги представляют собой незастроенные земельные участки. Объекты-аналоги, в объявлениях которых указано наличие коммуникаций, подразумевают возможность подключения данных коммуникаций.
Судом также установлено, что эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.
Таким образом, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленные судебным экспертом размеры рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверными.
Доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили.
Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности, как собственника указанных объектов недвижимости. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.
При таких обстоятельствах, суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.
Учитывая изложенное, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению в части.
Сведения об изменении кадастровой стоимости спорных объектов на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).
Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 02 марта 2021 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 02 марта 2021 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление АО "ЖКА Черноморский - 3" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и об установлении их кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - удовлетворить частично.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года, в размере 380 667 000 рублей.
Установить в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером , расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2020 года, в размере 2 842 000 рублей.
Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами
Датой подачи заявлений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами считать 02 марта 2021 года.
В остальной части административное исковое заявление АО "ЖКА Черноморский - 3" оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено 12 августа 2021 года.
Судья Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
