Решение Ярославского областного суда

ЯРОСЛАВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 22 февраля 2022 года Дело N 3а-90/2022

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой С.В.,

лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества "Рыбинское УМСР", ООО "Волжский ЖБК" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

АО "Рыбинское УМСР", ООО "Волжский ЖБК" обратились в суд с административным исковым заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. АО "Рыбинское УМСР" просило установить кадастровую стоимость следующих объектов:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 26 300 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация асфальто-бетонной установки, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 9 073 500 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером N, площадью 43 128 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы. расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 17 854 992 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17 585 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - строительство объекта производственного и складского назначения не выше V класса опасности, административного здания, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 016 415 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

ООО "Волжский ЖБК" просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 34 851 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации хозяйственного комплекса по производству железобетонных изделий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 14 428 314 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что им на праве собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки. Установленная в отношении данных земельных участков кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке от 9 ноября 2021 года, подготовленного оценщиком ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт". Права и обязанности административного истца, как собственника объектов недвижимости и плательщика земельного налога, нарушены, поскольку размер земельного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Административные истцы в судебное заседание явку представителя не обеспечили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

От представителя административных истцов по доверенности Щеткина В.В. поступило ходатайство о проведении судебного заседания без его участия.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещен, явку представителя не обеспечил. В письменном отзыве административным ответчиком указано на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости спорных объектов. Представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости земельных участков.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда.

Заинтересованным лицом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" в лице филиала по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области "Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов", администрация городского округа город Рыбинск надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело без участия сторон.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Судом установлено, что АО "Рыбинское УМСР" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 26 300 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - эксплуатация асфальто-бетонной установки, расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером N, площадью 43 128 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации производственной базы. расположенного по адресу: <адрес>; земельного участка с кадастровым номером N, площадью 17 585 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - строительство объекта производственного и складского назначения не выше V класса опасности, административного здания, расположенного по адресу: <адрес>.

В собственности ООО "Волжский ЖБК" находится земельный участок с кадастровым номером N, площадью 34 851 кв.м, категория земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации хозяйственного комплекса по производству железобетонных изделий, расположенного по адресу: <адрес>.

Данное обстоятельство подтверждено выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 19 июля 2021 года (л.д.31-33, 35,40-43, 45-48), а также государственным актом о предоставлении земельного участка ЯРО N 21-000065 (л.д.36-38).

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года N 20-н утверждена кадастровая стоимость названных ниже объектов по состоянию на 1 января 2019 года:

-земельного участка с кадастровым номером N в размере 14 709 891,92 рублей,

-земельного участка с кадастровым номером N в размере 24 121 985,51 рублей,

-земельного участка с кадастровым номером N в размере 8 186 923,42 рублей.

-земельного участка с кадастровым номером N в размере 25 058932,65 рублей.

Положениями пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета городского округа г. Рыбинск от 27 октября 2010 года N 51 "О земельном налоге на территории городского округа город Рыбинск Ярославской области"). Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости в отношении названных выше земельных участков, административные истцы в подтверждение величины их рыночной стоимости представили отчет об оценке ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт" от 9 ноября 2021 года N 09112021114Е. Согласно данному отчету по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка составляет:

- с кадастровым номером N - 9 073 500 рублей;

- с кадастровым номером N - 17 854 992 рублей;

- с кадастровым номером N - 7 016 415 рублей;

- с кадастровым номером N - 14 428 314 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Оценивая отчет ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт" от 9 ноября 2021 года N 09112021114Е по правилам статьи 84 КАС РФ, с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО2, суд считает его допустимым доказательством.

Оценщик ФИО2 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации "Сводный Оценочный Департамент", ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Отчет содержит точное описание объектов оценки с указанием их количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объектов, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники. Расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

В возражениях административным ответчиком высказаны замечания к отчету ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт" в части подбора объектов-аналогов.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297, под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (пункт 10 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611).

В соответствии с подпунктом "б" и подпунктом "в" пункта 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Оценщиком произведен анализ рынка, проанализировано достаточное количество предложений для расчета рыночной стоимости объектов оценки, по итогам отобраны объекты наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. Использование объекта-аналога N 2 (<адрес>) в отчете оценщиком обосновано. На момент предложения данный участок был свободен от застройки, что следует из содержания объявления и фотографий к нему (страница 87 отчета). Данная информация также была уточнена в результате телефонных переговоров с представителем продавца. Оснований для вывода о несоответствии объекта-аналога N 2 объекту исследования, не имеется.

Объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Предложенные административным ответчиком объекты (предложение N 1 - <адрес>, предложение N 2 - <адрес>, предложение N 3 - <адрес>, предложение N 4 - <адрес>), не могут использоваться с расчетах, поскольку, как следует из дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО2, оценщику не удалось установить все необходимые для расчета характеристики по объектам, информацию по данным объектам не удалось подтвердить.

Доказательства, подтверждающие возможность влияния на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки в случае использования в расчетах предлагаемых административным ответчиком объектов, не представлены.

Иных возражений относительно достоверности выводов отчета ООО Оценочная компания "Легион-Эксперт" лицами, участвующими в деле, не заявлено.