Решение Калининградского областного суда

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 25 февраля 2022 года Дело N 3а-89/2022

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи - Струковой А.А.,

при секретаре - Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску индивидуального предпринимателя Рясного Анатолия Дмитриевича к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Рясный А.Д. обратился в суд 29 ноября 2021 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером N площадью 2813 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под пристроенное трехэтажное здание, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, местоположение: <адрес>, принадлежит ему на праве аренды с 4 сентября 2003 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области, в том числе земельного участка с кадастровым номером N в размере 27 011 157,38 руб.

Такая кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 23 ноября 2021 года N 3937/21 оценщика ООО "Респект" Ивановой А.В. составляет на ту же дату 8 189 000 руб.

Такое превышение установленной кадастровой стоимости участка по отношению к его рыночной стоимости нарушает, по утверждению административного истца, его права в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного ИП Рясный А.Д. просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского округа "Город Калининград", ФГБУ "ФКП Росреестра", ООО "Кэскил", АО "Спецстрой", ООО "Амета" и Никонов П.К.

В судебном заседании представитель административного истца - Скорнякова И.А. административные исковые требования поддержала, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания или о приобщении доказательств иной величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, не представили.

Управление Росреестра по Калининградской области посредством ГАС "Правосудие" подало ходатайство, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, не возражает против установления кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, оставив вопрос о размере рыночной стоимости объекта на усмотрение суда.

Администрация городского округа "Город Калининград" посредством ГАС "Правосудие" подала отзыв на административное исковое заявление, в котором возражает против удовлетворения требований истца, указав на несоответствие представленного ИП Рясным А.Д. отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки ввиду некорректного выбора оценщиком объектов-аналогов и размера соответствующих корректировок, что могло повлечь за собой искажение результатов оценки. На проведении судебной экспертизы администрация не настаивала.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца - Скорняковой И.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Из материалов дела следует, что указанный земельный участок принадлежит с 2003 года на праве аренды Рясному Д.А., ООО "Кэскил", АО "Спецстрой", ООО "Амета", Никонову П.К.

На указанном земельном участке расположено здание, отдельные помещения в котором (с кадастровым номером N площадью 646,6 кв.м) принадлежат Рясному А.Д. на праве собственности с 2018 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов на территории Калининградской области" установлена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 27 011 157,38 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 3 февраля 2020 года (л.д. 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По условиям договора аренды земельного участка арендная плата за земельный участок с кадастровым номером N исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем несоответствием между кадастровой стоимостью указанного земельного участка и его рыночной стоимостью влечет нарушение прав административного истца в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного ИП Рясный А.Д. вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области проведена в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", а переходный период, установленный для перехода к применению положений ст. 22.1 названного Федерального закона, не окончился на территории Калининградской области на день подачи административного искового заявления, спорные правоотношения регулируются статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ.

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административным истцом не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В обоснование требований ИП Рясный А.Д. представил отчёт от 23 ноября 2021 года N 3937/21 о рыночной стоимости участка по состоянию на 1 января 2019 года в размере 8 189 000 руб., составленный оценщиком ООО "Респект" Ивановой А.В. (л.д. 27-130).

Из содержания отчета об оценке видно, что рыночная стоимость участка определена экспертом сравнительным подходом, методом сравнения продаж. Выбор выбранного подхода и метода обоснован оценщиком.

В качестве объектов-аналогов отобрано 6 объектов, которые расположены в городе Калининграде, относятся к категории земель населенных пунктов и имеют разрешенное использование для объектов общественно-делового значения, для размещения объектов торговли, под строительство торгово-выставочного центра, для размещения объектов предпринимательской деятельности, предпринимательство.

Объекты-аналоги предложены к продаже и аренде до даты оценки земельного участка с кадастровым номером N.

Оценщиком применены корректировки на торг (в отношении всех объектов-аналогов), на площадь (в отношении двух объектов-аналогов) и корректировка на местоположение (в отношении всех объектов-аналогов).

Размер всех корректировок определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости под ред. Л.А. Лейфера, 2018 год.

Отказ от проведения иных корректировок мотивирован оценщиком.

Изложенные в отчете сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Ссылки администрации городского округа "Город Калининград" на некорректность отбора оценщиком объектов-аналогов ввиду их несопоставимости с оцениваемым участков по местоположению не могут свидетельствовать о несоответствии отчета об оценке федеральным стандартам оценки при том, что оценщиком проведена повышающая корректировка (до 23%) в отношении цены всех объектов-аналогов, которые действительно расположены в менее привлекательных районах, что позволило нивелировать разницу в цене по критерию местоположения.

Доводы администрации муниципального образования о неправомерном выборе объекта-аналога N 7, расположенного в пос. Дружный Гурьевского района и не сопоставимого с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам, опровергнут содержанием отчета об оценке, в котором, как указано выше, приведены расчеты с использованием информации о 6 объектах-аналогах, каждый из которых расположен в пределах города Калининграда.

Таким образом, объективные данные о недостоверности выводов оценщика и (или) искажении оценщиком результатов оценки отсутствуют.

Оценщик Иванова А.В. отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеет опыт работы в сфере оценочной деятельности свыше 10 лет, является действительным членом ассоциации "Русское общество оценщиков", вправе осуществлять оценочную деятельность по направлению "Оценка недвижимости", гражданская ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.

Таким образом, оснований для признания данного отчета об оценке недопустимым доказательством не имеется.

В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 28 января 2022 года о принятии административного искового заявления к производству и судебных извещениях от 4 февраля 2022 года, было разъяснено административным ответчикам и заинтересованным лицам право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства иной величины рыночной стоимости объекта.

Однако участвующие в деле лица соответствующим правом не воспользовались.

Таким образом, представленные административным истцом доказательства не опровергнуты ответчиками и заинтересованными лицами и свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушены права и законные интересы административного истца по определению арендной платы в экономически обоснованном размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление Рясного Анатолия Дмитриевича, поданное в суд 29 ноября 2021 года, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью 2813 кв.м, категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под пристроенное трехэтажное здание, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, местоположение: <адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года - 8 189 000 руб.

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 9 марта 2022 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка