Решение Хабаровского краевого суда

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 3а-85/2021

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской,

при секретаре С.Н.Назимовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Хатыпова И.Б. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, о возложении обязанности совершить действие, о возмещении судебных расходов,

установил:

В административном исковом заявлении (с учетом внесенных уточнений), предъявленном к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Хатыпов И.Б. оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый номер N, наименование - гараж, площадь 47,6 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что в период с 01.06.2016 года по 24.07.2019 года владел гаражом на праве собственности, и 24.07.2019 года продал его за 430 000 рублей. В соответствии с Налоговым кодексом РФ он обязан уплатить налог на доходы физических лиц, полученных от продажи имущества, налоговая база которого определяется как его кадастровая стоимость. Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр кадастровая стоимость гаража по состоянию на 29.06.2012 года утверждена в размере 1 938 977,43 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения. Размер рыночной стоимости этого объекта недвижимости существенно ниже его кадастровой стоимости. Так как размер кадастровой стоимости гаража влияет на его имущественные права, то он вправе её оспорить. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 662 321 рубль по состоянию на 29.06.2012 года, возложить обязанность внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о рыночной стоимости объекта недвижимости. Также просит взыскать судебные расходы, понесенные на оплату услуг оценщика в сумме 20 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 600 рублей.

Определением судьи от 09.04.2021 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица администрация г. Кемерово, администрация Правительства Кемеровской области.

В судебном заседании административного ответчика Правительства Хабаровского края Шестак И.М. просил отказать в удовлетворении административного иска, ссылаясь на отсутствие доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости. Считает, что административный истец пропустил срок для обращения в суд с административным иском, так как 10.02.2020 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о результатах очередной государственной кадастровой оценки объекта недвижимости с кадастровым номером N, применяемой с 01.01.2020 года. Поэтому оспариваемая кадастровая стоимость гаража не является актуальной для Хатыпова И.Б., поскольку налог на доходы физических лиц не может быть пересчитан в соответствии со статьей 52 Налогового кодекса РФ. Административный истец не заявлял ходатайство о восстановлении пропущенного срока, а сам факт пропуска такого срока является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований. Также считает, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям, предъявляемым к таким документам, поэтому не может быть принят в качестве доказательства. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик отобрал объекты-аналоги отличающиеся от объекта оценки по одному из основных ценообразующих факторов - площади, и корректировка по этому показателю не произведена. Административный ответчик не согласен и с требованиями о возмещении судебных расходов, и считает, что обращение в суд является реализацией права Хатыпова И.Б. на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, что не предполагает опровержение достоверности кадастровой стоимости или исправление допущенных ошибок при её расчете. Административным истцом не представлено достоверных доказательств, что именно им были понесены судебные расходы на оплату услуг оценщика. Заказчиком услуг по оценке рыночной стоимости объекта является Чемоданова И.В., в чеке об оплате услуг сведения о плательщике отсутствуют.

Административный истец Хатыпов И.Б., представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, заинтересованных лиц администрации г. Кемерово, администрации Правительства Кемеровской области, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено, что 28.06.2012 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый номер N, наименование - бокс N 6, назначение - нежилое, площадь 47,6 кв.м., адрес (местоположение<адрес> В Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности: с 01.01.2016 года - Хатыпова И.Б. (номер государственной регистрации N), с 06.08.2019 года - Чередниченко В.С. (номер государственной регистрации N).

Право собственности Хатыпова И.Б. прекращено, а право собственности Чередниченко В.С. приобретено на основании договора купли-продажи, заключенного 24.07.2019 года, предметом которого являлся объект недвижимости - нежилое помещение (гараж), расположенное по адресу <адрес>.

В соответствии со статьями 207, 208, 209, подпунктом 2 пункта 1, пунктами 2 и 4 статьи 228 Налогового кодекса РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, находящегося в Российской Федерации, принадлежащего этим лицам на праве собственности, обязаны уплатить налог на полученный доход.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества (статьи 210 и 214.10 Налогового кодекса РФ).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр (принятом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29.06.2012 года. В частности, кадастровая стоимость объекта капитального строительства, кадастровый номер N, расположенного по адресу <адрес>, по состоянию на 29.06.2012 года определена в размере 1 938 977,43 рублей, о чем 08.02.2013 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения.

Приказом Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года N 103 утверждены результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, в том числе объекта капитального строительства с кадастровым номером N. Приказ вступил в силу с 01.01.2020 года, с этой даты применяются результаты новой государственной кадастровой оценки.

Хатыповым И.Б. получен доход от продажи недвижимого имущества в 2019 году в размере 430 000 рублей. Следовательно, налог на доходы физических лиц будет определяться из налоговой базы - кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющейся актуальной по состоянию на 01.01.2019 года - в размере 1 938 977,43 рублей, которая утверждена по состоянию на 29.06.2012 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ).

В соответствии с порядком, установленным положениями части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений, ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, установленный законом срок для оспаривания кадастровой стоимости не является пресекательным, может быть восстановлен судом, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Хатыпов И.Б., получив в 2019 году доход от продажи недвижимого имущества, обязан уплатить налог на доходы физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость реализованного объекта недвижимости. Следовательно, административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и в установлении её в размере рыночной стоимости объекта. Поэтому, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", административный истец вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта капитального строительства, утвержденные по состоянию на 29.06.2012 года, так как они были актуальны по состоянию на 01.01.2019 года и применялись для определения налоговой базы для расчета налога на доходы, который подлежал уплате по итогам 2019 года.

Административный ответчик Правительство Хабаровского края считает, что административный истец утратил право оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, утвержденную по состоянию на 29.06.2012 года, так как на день его обращения в суд с административным иском истек установленный законом пятилетний срок и в ЕГРН снесены сведений о новой кадастровой стоимости, утвержденной приказом Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 01.11.2019 года N 103 по состоянию на 01.01.2019 года в размере 452 924 рубля, применяемой с 01.01.2020 года. По мнению суда, такая позиция является следствием неверного толкования норм материального права, и с ней согласиться нельзя.

В соответствии с порядком, установленным пунктами 2 и 4 статьи 228 Налогового кодекса РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, обязаны уплатить налог на полученный доход, который они самостоятельно исчисляют и уплачивают, исходя из сумм таких доходов. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если налогоплательщиком подается налоговая декларация формы 3-НДФЛ.

Исходя из того, что Хатыпов И.Б. получил доход от продажи принадлежащего ему имущества в июле 2019 года, то обязанность уплатить налог на доходы физических лиц у него возникла не позднее 15 июля 2020 года.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно Конституции Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы (статья 57). Данной обязанности корреспондирует право каждого не быть принужденным к уплате налогов и сборов, не отвечающих указанному критерию. По смыслу правовых позиций, неоднократно выраженных Конституционным Судом Российской Федерации, в силу конституционного требования о необходимости уплаты только законно установленных налогов и сборов во взаимосвязи с предписаниями статей 15 и 18 Конституции Российской Федерации налоговую обязанность следует, среди прочего, понимать как обязанность платить налоги в размере не большем, чем это установлено законом (постановления от 22.06.2009 года N 10-П, от 03.06.2014 года N 17-П и от 28.02.2019 года N 13-П).

Налоговый кодекс Российской Федерации предусматривает, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды (статья 210). При этом налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных в том числе пунктом 5 статьи 217.1 данного Кодекса, предписывающей с целью определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц - в случае, когда полученный от продажи объекта недвижимого имущества доход меньше его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, - руководствоваться сведениями о такой кадастровой стоимости. Указанное законоположение, как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на предотвращение злоупотребления налогоплательщиками своими правами путем занижения действительной стоимости недвижимого имущества при его отчуждении с целью уклонения от уплаты налога (Определение от 02.07.2019 года N 1833-О).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)").

По своему смыслу данное регулирование исходит из того, что установленная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость имущества не должна в значительной мере отклоняться от среднего уровня его рыночной стоимости, а потому может выступать в качестве вмененного налогоплательщику дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (с учетом понижающего коэффициента). Такой механизм налогообложения дохода физических лиц по сделкам от продажи объектов недвижимого имущества - принимая во внимание установленные процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости - не предполагает взимания с граждан налога в повышенном размере, в том числе по отношению к размеру налоговой обязанности иных категорий налогоплательщиков, на которых действие оспариваемой нормы не распространяется, учитывая, что в любом случае взимание налога должно соотноситься с принципами определения дохода для целей налогообложения (статья 41 Налогового кодекса Российской Федерации).

Положениями Налогового кодекса РФ (статья 54.1) предусмотрено право налогоплательщика уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога по сделкам (операциям) в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий: 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога; 2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону. Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

Налоговым законодательством предусмотрена возможность для налогоплательщика обратиться с заявлением о зачете или возврате суммы излишне уплаченного налога, такое заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы (статья 78 Налогового кодекса РФ).

Исходя из приведенных положений закона, кадастровая стоимость, измененная на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта налогообложения, принятого после 1 января 2019 года, и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости, будет учитываться при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (Письмо ФНС России от 27.11.2018 года N БС-4-21/22899@ "О применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда с 01.01.2019").

Учитывая, что Хатыпов И.Б. ранее не оспаривал установленную по состоянию на 29.06.2012 год кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N, и право на обращение с заявлением о зачете или возврате суммы ранее исчисленного налога на доходы физических лиц им не утрачено (со дня наступления срока уплаты налога на доходы физических лиц - с 15.07.2020 года, прошло менее трех лет), суд считает, что право оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 года N 467-пр "Об утверждении Результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года", и ставшую архивной на день обращения с данным заявлением в суд, им по состоянию на 27.02.2021 года не утрачено.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299.

Оценщиком Р.И. Кудрявцевым, состоящим в трудовых отношениях с ООО "Союз независимых оценщиков" (оценщик прошел переподготовку по программе дополнительного профессионального образования "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", с 06.12.2018 года является членом Саморегулируемой организации "Союз Федерация Специалистов Оценщиков" (регистрационный N 764), имеет стаж работы в оценочной деятельности с марта 2014 года, его профессиональная деятельность застрахована), произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N, о чем 23.11.2020 года составлен отчет об оценке N 4007-Х.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО N 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена по состоянию на 29.06.2012 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО N 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт "и" пункта 8 ФСО N 3).

В отчете об оценке от 23.11.2020 года N 4007-Х указано, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером N оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж, так как им была собрана достаточная и достоверная информация о ценах предложения аналогичных объектов на рынке. От использования иных методов оценки в рамках сравнительного подхода, от применения затратного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа (страницы 41-43 отчета).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 ФСО N 1).

Исходя из положений пункта 22 ФСО N 7 оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.